近日，銀監(jiān)會(huì)在國(guó)新辦例行新聞發(fā)布會(huì)上明確表態(tài)“繼續(xù)執(zhí)行差別化住房信貸政策，大力支持首套住房需求”。銀監(jiān)會(huì)此次表態(tài)中用“大力支持”這樣的用語(yǔ)，其目的是對(duì)于央行5.12“喊話”的回應(yīng)。因?yàn)?，央?.12“喊話”后，個(gè)人住房貸款政策緊縮的態(tài)勢(shì)沒(méi)有任何舒緩。根據(jù)融360發(fā)布的《中國(guó)房貸市場(chǎng)五月分析報(bào)告》，對(duì)于個(gè)人首套住房貸款，除少數(shù)大行(工行、建行、農(nóng)行等)執(zhí)行基準(zhǔn)利率外，超過(guò)九成商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上調(diào)5%~10%，而且房貸也并未出現(xiàn)審批和發(fā)放加速的跡象。

　　各大商業(yè)銀行并未認(rèn)真貫徹央行5.12“喊話”精神，事實(shí)上是有客觀原因的：二季度面臨半年業(yè)績(jī)考核和流動(dòng)性的季節(jié)性壓力，再加上目前房地產(chǎn)市場(chǎng)有加速下滑的跡象，商業(yè)銀行降低個(gè)人房貸發(fā)放規(guī)模、提高貸款定價(jià)是完全理性的選擇。同時(shí)，作為側(cè)重于監(jiān)管商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的銀監(jiān)會(huì)，在5月底對(duì)樓市政策提出“三沒(méi)有”(沒(méi)有任何松動(dòng)、沒(méi)有任何折扣和沒(méi)有任何討價(jià)還價(jià)的余地)的監(jiān)管要求也是合乎規(guī)則的。

　　但是，在銀行繼續(xù)收緊房貸的同時(shí)，樓市也在加速下滑，特別是，去年年高基數(shù)效應(yīng)從今年4月份開(kāi)始逐漸消除后，樓市下滑趨勢(shì)并沒(méi)有減緩。5月份，CREIS重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市的成交面積環(huán)比盡管上升了6.8%，但這是在各地政府和開(kāi)發(fā)商連續(xù)3個(gè)月(2~4月)采取政策刺激和降價(jià)優(yōu)惠措施后取得的艱難業(yè)績(jī)。即便如此，成交反彈微弱，并不足以讓庫(kù)存消化見(jiàn)效，40個(gè)城市庫(kù)存創(chuàng)歷史新高，去化周期多數(shù)超過(guò)12個(gè)月。

　　市場(chǎng)交投孱弱對(duì)于樓市新開(kāi)工和土地市場(chǎng)的滯后影響開(kāi)始顯現(xiàn)。1~4月份，全國(guó)新開(kāi)工同比下滑22.1%，5月份300個(gè)城市土地成交面積環(huán)比和同比分別下滑26%和49%。值得注意的是，2012~2013年新開(kāi)工和土地市場(chǎng)的反彈并不十分顯著：2012年新開(kāi)工和土地購(gòu)置分別下滑7.3%和19.5%，2013年新開(kāi)工和土地購(gòu)置分別僅增長(zhǎng)13.5%和8.8%。但今年以來(lái)，新開(kāi)工和開(kāi)發(fā)商拿地在前期低基數(shù)的基礎(chǔ)上迅速冷卻，看得出開(kāi)發(fā)商對(duì)于后市判斷非常悲觀。

　　6~8月份是樓市傳統(tǒng)淡季，由于前期累積的庫(kù)存規(guī)模非常大，再加上半年業(yè)績(jī)考核、開(kāi)發(fā)貸款和信托到期集中支付、9~10月份推盤(pán)旺季又將到來(lái)，開(kāi)發(fā)商在這一時(shí)期會(huì)加大降價(jià)優(yōu)惠的力度，房?jī)r(jià)和地價(jià)有進(jìn)一步下滑的趨勢(shì)。因此，未來(lái)開(kāi)發(fā)商縮減新開(kāi)工和拿地的情緒也會(huì)更加濃厚，而隨著資金壓力加大，在建工程建設(shè)的進(jìn)度也會(huì)隨著放緩，1~4月份施工面積同比上升12.8%，預(yù)計(jì)未來(lái)這一比例還會(huì)上升。

　　拿地、新開(kāi)工和施工全面放緩，意味著房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)迅速冷卻，這不僅不利于緩解上下游產(chǎn)能過(guò)剩的局面，也不利于穩(wěn)定固定資產(chǎn)投資規(guī)模。1-4月，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)17.4%，增幅創(chuàng)21個(gè)月的新低。若未來(lái)房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)全面放緩，考慮到其本身下滑以及對(duì)于制造業(yè)和基建投資的沖擊，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增速繼續(xù)下滑是鐵板釘釘?shù)氖?，這對(duì)于“確保經(jīng)濟(jì)增速不滑出下限”來(lái)說(shuō)是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

　　因此，今年以來(lái)，為緩解房地產(chǎn)投資下滑對(duì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速的沖擊，國(guó)家通過(guò)加快棚戶區(qū)改造(今年任務(wù)是470萬(wàn)套)、年內(nèi)三次上調(diào)鐵路建設(shè)規(guī)模(從6300億上調(diào)到8000億)、加大環(huán)保投入等等來(lái)的趨勢(shì)。但是，與過(guò)去幾年相比，保障房建設(shè)、鐵路建設(shè)的規(guī)模明顯不在一個(gè)數(shù)量級(jí)上。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢(shì)如何就非常重要了。1~3月份，管理層將樓市各項(xiàng)指標(biāo)下滑更多地歸咎于去年高基數(shù)的影響，并不顯得十分擔(dān)心。但是，今年4月份的數(shù)據(jù)出來(lái)以后，管理層明顯地看到房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了急劇疲軟的跡象，根源就在于需求端不給力，于是就有了5.12央行喊話。

　　但是，央行的喊話一方面屬于非正式“窗口指導(dǎo)”，并不具有“發(fā)文式”的政策效應(yīng)；另一方面，在貸款投向政策上，監(jiān)管機(jī)構(gòu)的責(zé)任更多地在銀監(jiān)會(huì)身上(而非人民銀行)，而且銀監(jiān)會(huì)從去年開(kāi)始就一再要求商業(yè)銀行防范房地產(chǎn)下滑風(fēng)險(xiǎn)。因此，商業(yè)銀行的房貸政策并未隨著央行喊話而松動(dòng)也是情有可原的。5月份數(shù)據(jù)發(fā)布以后，首先惡化的是土地市場(chǎng)，若拋開(kāi)一線城市土地市場(chǎng)依舊火熱的影響，全國(guó)其他城市土地市場(chǎng)下滑更嚴(yán)重。據(jù)此推斷，在土地市場(chǎng)下滑的情況下，5月份的新開(kāi)工會(huì)延續(xù)此前20%以上的下滑幅度，這對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)上下游的建設(shè)活動(dòng)，以及固定資產(chǎn)投資增速是非常不利的。

　　因此，近日銀監(jiān)會(huì)對(duì)于“大力支持首套住房需求”的明確表態(tài)，不僅是對(duì)于央行5.12“喊話”的正面回應(yīng)，也是對(duì)于樓市風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管政策局部調(diào)整，即在防范風(fēng)險(xiǎn)的大前提下，繼續(xù)加大對(duì)于首套住房貸款的支持。而且，銀監(jiān)會(huì)的表態(tài)通過(guò)國(guó)新辦例行新聞發(fā)布會(huì)來(lái)發(fā)布，這也顯得相對(duì)正式。

　　事實(shí)上，銀監(jiān)會(huì)對(duì)于“大力支持首套住房需求”的政策表態(tài)與住建部近期的表態(tài)也是一致的。今年以來(lái)，住建部在樓市調(diào)控政策上三緘其口，這讓各界對(duì)于上層態(tài)度捉摸不透。一方面，近期國(guó)內(nèi)外媒體關(guān)于“拐點(diǎn)論”、“崩潰論”、“撞擊冰山論”等等，讓各界對(duì)于樓市和經(jīng)濟(jì)前景比較擔(dān)憂，需要主管部門(mén)做出表態(tài)；另一方面，各地救市政策變相放松限購(gòu)，給市場(chǎng)傳達(dá)出政府釋放投資需求、啟動(dòng)樓市新一波繁榮的錯(cuò)誤信號(hào)，仍舊延續(xù)這過(guò)去樓市依賴的老路，這也需要主管部門(mén)做出表態(tài)。

　　6月4日，住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，重申了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策基調(diào)，即“始終要堅(jiān)持保護(hù)消費(fèi)需求、遏制投資需求這個(gè)原則”。這一方面堅(jiān)持了限購(gòu)和限貸政策不可能松動(dòng)的基本原則，另一方面也強(qiáng)調(diào)了要對(duì)首套住房給予像原來(lái)一樣的優(yōu)惠支持。因此，未來(lái)樓市政策松動(dòng)將僅僅局限在首套住房上面，并意圖通過(guò)首套住房需求的穩(wěn)步釋放來(lái)緩解樓市下滑和預(yù)期悲觀，穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和固定資產(chǎn)總投資，預(yù)計(jì)商業(yè)銀行首套住房貸款政策會(huì)明顯改善。李宇嘉

　　(作者單位：深圳市房地產(chǎn)研究中心)