“上海、深圳二套房首付提至七成；上海對非戶籍人士限購從嚴(yán)；北京推出自住型商品住房，漲價樓盤不批預(yù)售證……”近期，京、深、滬等房價漲幅趨前的一線城市接連出手，樓市調(diào)控進(jìn)一步“升級”。
業(yè)內(nèi)人士指出，不少城市要完成今年房價控制目標(biāo)難度非常大。臨近年末，一線城市調(diào)控“升級”雖然有助于樓市短時“降溫”，但以“堵”為主的“突擊式”調(diào)控難以從根本上解決住房及房價問題。未來還有待進(jìn)一步從“大處著眼”，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)。
“從嚴(yán)執(zhí)行”：
調(diào)控“升級版”效用幾何？
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年５月，北上廣深四個一線城市的新建商品住宅價格同比增幅全面突破兩位數(shù)，而９月漲幅更是全面超過２０％。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，一些房價同比漲幅較大的大中城市，完成年度調(diào)控任務(wù)幾乎無望。
針對交易量不斷增長、房價上漲較快的態(tài)勢，北京、深圳、上海等地近期接連出手。
上海８日公布的“滬七條”要求，二套房最低首付從此前的六成提高至七成。深圳近期提出的調(diào)控舉措也包括這一內(nèi)容。在限購方面，上海對非戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費(fèi)年限，從此前的“前２年內(nèi)在本市累計繳納１年以上”，調(diào)整為“前３年內(nèi)在本市累計繳納２年以上”。
今年以來，北京五環(huán)外的“剛需”盤一度“一房難求”，房價一路走高，不少樓盤還利用拆分毛坯和精裝合同變相漲價。對此，北京市住建委召集開發(fā)商舉行會議，明確年底之前，漲價樓盤不予批準(zhǔn)預(yù)售；單價高于４萬元的樓盤不予批準(zhǔn)預(yù)售；對于今年以來上市的項(xiàng)目，要求新盤的價格與前期持平，并叫停捆綁精裝修以便逃避監(jiān)管的銷售方式。
對于一線城市的調(diào)控“升級版”，不少業(yè)內(nèi)人士表示，“一些措施效果十分有限”。央行上?？偛空{(diào)查統(tǒng)計部副主任顧銘德說，目前上海地區(qū)發(fā)放的購房貸款中，二套房貸款不到２０％。提高二套房首付力度只能影響一小部分人群。
對于北京控制預(yù)售的做法，看好大興區(qū)地鐵４號線首站一個項(xiàng)目的購房者陳先生表示很“無奈”?！皟蓚€多月前就說要開盤，但一直沒動靜。現(xiàn)在才知道是因?yàn)轫?xiàng)目想漲價，預(yù)售證批不下來。今年不批，是不是明年就能批，價格難道會降下來嗎？”陳先生發(fā)問。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，進(jìn)一步抑制需求，控制預(yù)售證發(fā)放等調(diào)控“升級”方式也許會抑制年底房價攀升，但畢竟只是權(quán)宜之計。
“強(qiáng)調(diào)供應(yīng)”：
市場預(yù)期能否穩(wěn)得住？
上?！皽邨l”要求，今年住房用地供應(yīng)量在不低于過去５年平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，再增加３０％的供應(yīng)量，確保住房用地供應(yīng)１０００公頃，并進(jìn)一步加大中小套型住房用地供應(yīng)，確保土地市場交易平穩(wěn)。
有效供應(yīng)的相對短缺，一直是困擾熱點(diǎn)城市樓市的一個關(guān)鍵問題。尤其是面對近期這一波房價漲勢，“穩(wěn)定供求關(guān)系”的調(diào)控訴求更加迫切。張大偉分析指出，上海版的“滬七條”內(nèi)容，從限制力度上明顯超過此前北京的“京七條”和深圳版本。但在供應(yīng)環(huán)節(jié)，相比北京推出的自住型商品住房政策則力度有限。
北京市明確要發(fā)展價格低于周邊市場３０％，面積以９０平方米以下為主的自住型商品住房。今年將供地２萬套的規(guī)模，明年計劃供地５萬套。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，對于低收入群體，政府可提供保障房，高收入群體能承受高品質(zhì)商品房，自住型商品住房則是針對中端，有助于解決需求旺盛的“夾心層”家庭的住房困難。
回顧各地樓市調(diào)控的歷史，限制需求、以“堵”為主成為歷次調(diào)控倚重的手段，如何在供給端有所作為，業(yè)內(nèi)屢次呼吁，卻遲遲不見實(shí)際行動。北京此次推出自住型商品住房雖然還在供地階段，對市場影響還有待觀察，但是調(diào)控思路向供給端轉(zhuǎn)變邁出的實(shí)質(zhì)性一步。
對于經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品房等保障房的分配問題一直被業(yè)內(nèi)詬病，帶有保障性質(zhì)的商品住房的分配環(huán)節(jié)同樣被輿論關(guān)注。財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)表示，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變將對市場預(yù)期產(chǎn)生影響。自住型商品住房能否發(fā)揮作用，分配、交易等環(huán)節(jié)的監(jiān)管至關(guān)重要。
鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭表示：“隨著近期調(diào)控從嚴(yán)，從北京二手房的需求和交易的情況來看，不少門店客流量都出現(xiàn)了下滑，購房者的預(yù)期確實(shí)在降溫?！?/p>
“房價目標(biāo)”：
長效機(jī)制何時能建立？
近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控比較注重“目標(biāo)管理”，許多城市都按要求提出了年度房價控制目標(biāo)，但相對寬泛，比如“基本穩(wěn)定”“保持穩(wěn)定”等。即便如此，完成目標(biāo)形勢依然嚴(yán)峻。
“前期漲得太快，擔(dān)心后期房價‘收不住’?！标悋鴱?qiáng)說，“出于年度調(diào)控目標(biāo)的考慮，一些城市不得已進(jìn)行調(diào)控升級?！必斀?jīng)評論員馬光遠(yuǎn)則表示，臨近年底，如果調(diào)控從嚴(yán)僅僅是為了給統(tǒng)計數(shù)字一個交代，那就是在“作秀”。一些“突擊式”的調(diào)控只會加劇供需矛盾。控制價格應(yīng)該自始至終，不應(yīng)等到年底才發(fā)力。
記者在北京、上海等地的中介機(jī)構(gòu)走訪時了解到，不少“剛需”購房者的觀望情緒再度出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)擔(dān)憂，年底收緊政策恐怕會造成需求的積壓。
從歷次樓市調(diào)控的效果來看，觀望持續(xù)一段時間后，市場很快會回暖。不少購房者擔(dān)心：“這次觀望又會持續(xù)多久呢？”一味地“堵”已經(jīng)很難解決房地產(chǎn)市場的“頑疾”，對樓市的應(yīng)對之策應(yīng)有更長遠(yuǎn)的考量。
“市場已經(jīng)到了亟須出臺長效機(jī)制的時期?！睆埓髠ケ硎荆?dāng)前行政調(diào)控的作用毋庸置疑，但房價依然上漲有可能導(dǎo)致民眾對政策預(yù)期的信心不足。強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，是要加強(qiáng)對市場手段的注重，要讓市場規(guī)律發(fā)揮更大的作用。
業(yè)內(nèi)人士建議，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策應(yīng)保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，并不斷增加協(xié)調(diào)性與針對性。比如，信貸手段應(yīng)堅(jiān)持體現(xiàn)差別化，支持剛需，限制投機(jī)；在房價上漲明顯的城市，應(yīng)加快采取增加住宅用地供應(yīng)，緩解供求矛盾；同時，政府應(yīng)加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，盡快完善有關(guān)房地產(chǎn)的稅收制度。 據(jù)新華社