現(xiàn)在中國政府對房地產(chǎn)已經(jīng)重拳出擊，但是從中長期來說怎樣保證房地產(chǎn)能夠長期穩(wěn)定地發(fā)展，湯敏提出了一個想法，就是用調(diào)控通貨膨脹的方式來調(diào)控房價。

　　他說，調(diào)控通貨膨脹，首先是有一個非常明確的、非常權(quán)威的物價指數(shù)——— C PI；第二個，對物價指數(shù)要有調(diào)控的目標(biāo)。比如去年年底的中央工作會議就定出來，今年通貨膨脹的調(diào)控目標(biāo)是3%，就是說如果C PI超過了3%，一系列的貨幣政策、財(cái)政政策就要出臺。甚至還沒到3%的時候，為了防止通貨膨脹的出現(xiàn)，央行就會開始上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。未來如果通貨膨脹率還保持在高位的話，更多的財(cái)政政策、貨幣政策，甚至一部分的行政手段都將要實(shí)行。第三個，調(diào)控應(yīng)該以宏觀手段為主。

　　湯敏認(rèn)為，借鑒調(diào)控通貨膨脹的方式，我們對房價也應(yīng)該有一個大的目標(biāo)。首先，要進(jìn)行量化的目標(biāo)管理。中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控沒有量化指標(biāo)。比如說現(xiàn)在要把房地產(chǎn)價格打壓下來，但是不知道大概要打下來多少，也不知道在什么情況下要開始進(jìn)行調(diào)控。

　　怎樣建立量化管理目標(biāo)呢？就要建立兩個核心指數(shù)。一個指數(shù)叫城市基本房價指數(shù)。中國現(xiàn)在的房價指數(shù)，建設(shè)部出一套，發(fā)改委出一套，統(tǒng)計(jì)局出一套，各種各樣的數(shù)字不斷出現(xiàn)，而且很多是互相矛盾的，這樣就會使調(diào)控非常困難。因此應(yīng)該要有一個權(quán)威指數(shù)。在這個指數(shù)里，應(yīng)該把市場被干預(yù)了的那些小城鎮(zhèn)住房、經(jīng)濟(jì)適用房、別墅高檔房都排除出去。因?yàn)檎嬲恼{(diào)控目標(biāo)跟這些無關(guān)，剩下的可以被叫做城市基本房價。

　　湯敏表示，這個基本房價應(yīng)該好好地研究，確定它的具體范圍，最終形成的指數(shù)應(yīng)該是權(quán)威的。這種房價指數(shù)應(yīng)該不難做，因?yàn)槭澜缟嫌泻芏嗪艹墒斓姆绞?、方法可以借鑒，可以根據(jù)中國的國情把不合理的部分去掉，再把一些中國因素加進(jìn)來，就可以做出來。這個指數(shù)不但應(yīng)該有全國性的，也應(yīng)該有地區(qū)性的。

　　有了基本房價后，還應(yīng)該有一個基本房價變化容忍度指標(biāo)，就跟通貨膨脹有3%這個容忍度一樣。超過了這個容忍度，就要采取各種各樣的政策。當(dāng)然，這個容忍度是多少，也要認(rèn)真研究，可能每年都有所不同，但大體上應(yīng)該差不多。湯敏個人認(rèn)為，這個數(shù)應(yīng)該比通貨膨脹的目標(biāo)稍高一些，但是最好不要超過城市居民每年人均收入的增長率。有了這些指標(biāo)后，何時對房價進(jìn)行干預(yù)全社會都會很清楚。

　　除了有上限之外，還需要有一個下限，因?yàn)檎膊幌Ｍ康禺a(chǎn)崩盤。對于買方來說，當(dāng)然房地產(chǎn)價格跌得越多越好，但問題是在短時間內(nèi)價格跌得過猛，對整個經(jīng)濟(jì)的沖擊非常大。所以要想辦法讓房地產(chǎn)“軟著陸”，讓它慢一點(diǎn)跌，跌的時間長一點(diǎn) 。 比 如 說 很 多 買 房 者 的 首 付 是20%，如果房價跌過20%，有些人可能就會不要他買的房子了。這種行為很可能就會像滾雪球一樣越滾越大，造成恐慌性的拋售。

　　有了上限、下限以后，如果基本房價在這個區(qū)間里波動，政府就認(rèn)為這是一個比較正常的市場，不去干預(yù)。一旦超過了這個限制，可能就要啟動各種各樣的調(diào)控機(jī)制，這些機(jī)制以宏觀機(jī)制為主，包括貨幣政策。而且這個調(diào)整，如果是全國性的出現(xiàn)房價上漲，就應(yīng)該出全國性的政策。如果是地區(qū)性的，就應(yīng)該出地區(qū)性的政策。

　　把地產(chǎn)納入宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)

　　湯敏表示，他提出的這種方式，國際上目前還沒有。不過現(xiàn)在世界的理論界正在討論，房地產(chǎn)泡沫到底應(yīng)不應(yīng)該作為宏觀調(diào)控的目標(biāo)。因?yàn)樵诤荛L的時間里，房地產(chǎn)、股市都不在宏觀調(diào)控的目標(biāo)里。大家如果研究宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的話，就可以看到，宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)對通貨膨脹、對就業(yè)研究得非常細(xì)、非常多，但是對資本市場、對房地產(chǎn)價格的影響研究非常欠缺。

　　湯敏說，過去傳統(tǒng)的宏觀調(diào)控，都是以通貨膨脹或者就業(yè)為目標(biāo)，對資產(chǎn)價格往往沒有加以注意，這實(shí)際上造成了很多問題。比如說上個世紀(jì)80年代的日本，當(dāng)時日本的房地產(chǎn)價格、股市價格拼命上漲，但是它的通貨膨脹率并不高，所以日本的中央銀行從通貨膨脹的角度認(rèn)為市場沒有風(fēng)險，為了防止日元升值過高，往市場上提供了大量的貨幣。這些錢沒有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也就沒有推高通貨膨脹率，但是跑到股市、房市去把資產(chǎn)價格推高了，最后造成了很大的問題。