當(dāng)前北京樓市持續(xù)低迷，歸根結(jié)底，是有效需求在減少。
一方面，房?jī)r(jià)脫離了實(shí)際支付能力，想要買房的人多，但有支付能力的人少；另一方面，有支付能力的人因沒法利用金融杠桿而選擇了放棄。當(dāng)然，還有部分因畏懼反腐而退卻的，網(wǎng)傳某知名房企副總裁此前在一個(gè)內(nèi)部講話時(shí)說，該知名房企在北京的高端樓盤，過去的三周，僅接待檢察院、紀(jì)檢委，就多達(dá)十四、五次。另外，還有部分有支付能力和購房需求的人正在觀望，等著降價(jià)抄底。
要從根本上改變需求減少這一現(xiàn)狀，除了需要開發(fā)商降價(jià)，還需要不當(dāng)政策的合理調(diào)整。
縱觀北京新房市場(chǎng)，已經(jīng)出現(xiàn)了精裝改毛坯、降低品質(zhì)、團(tuán)購、電商、特價(jià)房等一系列營(yíng)銷手段，這些無一不是變相降價(jià)行為，只因擔(dān)心老業(yè)主鬧糾紛，房企不愿意挑明而已，當(dāng)前壓力可見一斑。
嗅覺靈敏的大型房企總能走在前列。2010年，萬科率先領(lǐng)降深圳樓市。2011，龍湖在北京大興區(qū)掀開降價(jià)序幕，經(jīng)過深度調(diào)整的大興區(qū)也成為2012年全北京率先回暖的區(qū)域。今年，龍湖、萬科已經(jīng)再度“領(lǐng)降”，其他房企與其“試探”、“糾結(jié)”、“慢慢降”，不如“一降到底”。否則，市場(chǎng)繼續(xù)萎靡，大部分房企哪能抗住資金周轉(zhuǎn)的壓力。
當(dāng)下看，降價(jià)是房企當(dāng)前最合適的選擇，只有房?jī)r(jià)降到接近老百姓的購買能力，需求才會(huì)慢慢釋放。
除了房企要主動(dòng)應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)變局，政府也應(yīng)把過去政策不夠合理的部分及時(shí)調(diào)整過來。值得注意的是，北京最近取消了“限價(jià)令”，放開高端市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)叫好的多，這為調(diào)整政策不合理的部分開了個(gè)好頭。
其他值得商榷的政策還有很多。
首先是信貸政策，隨著居民收入不斷提高，家庭人口結(jié)構(gòu)變化，住房需求必然要升級(jí)，改善性需求有望成為市場(chǎng)主力，理應(yīng)得到政府的支持。但是現(xiàn)在北京二套房的認(rèn)定過于嚴(yán)苛，首付高，利率高，普通家庭很難承受，導(dǎo)致住房升級(jí)換代很困難，而實(shí)際上，這部分客戶對(duì)銀行來說是資信良好的優(yōu)質(zhì)客戶。因此，建議對(duì)換房者按首套論。
第二，目前全國(guó)各地公積金貸款支持購房力度還比較弱，如北京只能貸款80萬，即使評(píng)上3A級(jí)也不過104萬。以一套總價(jià)200萬的自住商品房為例，首付三成，還需要借貸140萬，公積金貸款還存在很大缺口。因此，建議公積金貸款政策隨行就市，根據(jù)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)實(shí)際，合理提高貸款額度。
第三，目前全國(guó)只有北京嚴(yán)格執(zhí)行購買二手房要按差額征收20%個(gè)人所得稅政策，現(xiàn)在買一套小戶型低總價(jià)的房子，個(gè)稅加中介費(fèi)就接近首付了，這樣對(duì)不少人來說相當(dāng)于房?jī)r(jià)漲一倍，導(dǎo)致支付能力明顯下降，二手房市場(chǎng)大部分人被擠出。因此，建議北京在操作層面跟全國(guó)其他主要城市保持一致，并且對(duì)住房升級(jí)換代、賣一套買一套的群體給予適當(dāng)?shù)亩愂諟p免。
第四，限購政策，也是當(dāng)年調(diào)控政策中的核心政策，考慮到北京限制人口規(guī)模的壓力，限購還要長(zhǎng)期執(zhí)行。但是，限購本身的不合理之處也亟待調(diào)整。
比如，購房資格要求社保證明需連續(xù)交納60個(gè)月(5年)，斷一個(gè)月就不行。但實(shí)際上，只要有工作調(diào)整一般都會(huì)斷社保，眼下這個(gè)節(jié)奏，誰能保證5年之內(nèi)不換工作呢？這種政策過于僵化、不近人情，另外，從貢獻(xiàn)價(jià)值而言，即使斷了3、5個(gè)月也不代表該人士對(duì)北京的貢獻(xiàn)比別人少。
此外，本地人的限制也有爭(zhēng)議。比如單身限購一套房的規(guī)定，實(shí)際上，單身不代表未婚，也可能帶著孩子，也需要改善生活。
第五，對(duì)于自住房的定位，應(yīng)作為市場(chǎng)調(diào)節(jié)的手段。市場(chǎng)過熱時(shí)，多投放一些來平抑一下，市場(chǎng)過冷時(shí)則可以緩一緩，由于政府掌握房源，可以根據(jù)市場(chǎng)變化，通過增減供應(yīng)來達(dá)到市場(chǎng)化調(diào)節(jié)效果。
綜上所述，喚醒當(dāng)前低迷的市場(chǎng)，需要多方共同努力，相信經(jīng)過深度市場(chǎng)化調(diào)整的市場(chǎng)將更加健康穩(wěn)定。