“量跌價松”成為今年上半年全國和北京樓市的主旋律。圖/CFP

    持續(xù)下滑，房企“壓力山大”

    地產(chǎn)界著名的“預(yù)言家”、北京華遠(yuǎn)董事長任志強(qiáng)，在今年年初參加新京報活動時就表示，“我做了十幾年房地產(chǎn)報告，今年第一次提出‘風(fēng)險’兩個字。”當(dāng)時，任志強(qiáng)就預(yù)言，今年銷售的問題會比較大。

    如今，2014上半年已經(jīng)收官，事實(shí)證明，任志強(qiáng)又一次對了。無論全國樓市還是北京樓市的銷售量，上半年都明顯下行。

    國家統(tǒng)計局發(fā)布的1-5月數(shù)據(jù)顯示，前5月，全國商品房銷售面積為36070萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月擴(kuò)大了0.9個百分點(diǎn)。其中住宅銷售面積下降9.2%。

    在北京，根據(jù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)字，無論是商品住宅新房，還是二手房，上半年成交量的下降都是非常明顯的。

    來自北京克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全市純商品住宅新房成交均價為26910元/平方米，成交金額862億元，成交套數(shù)29978套，同比2013年上半年的58314套下降48.6%，幾近“腰斬”。

    二手中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計則顯示，上半年北京二手房成交4.45萬套，同比去年上半年的9.52萬套，降幅超過53.2%。

    相對于以往樓市“越調(diào)越漲”，今年上半年樓市沒有出臺新的調(diào)控政策，為什么下行卻這么明顯？

    高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵認(rèn)為，上半年全國樓市和北京樓市下行有三個共性的原因，分別是整體經(jīng)濟(jì)形勢不好，居民收入預(yù)期下降；貨幣政策偏緊，對購房抑制作用明顯；輿論唱空，帶來購買群體的不安定感。

    任志強(qiáng)在今年5月發(fā)布的一個長微博中，也特別提到銀行個貸政策對市場的影響遠(yuǎn)大于限購政策。他認(rèn)為，從0.75到1.1的利率變化會影響約25%的可支付能力，大大提高購房成本。

    此外，陶紅兵認(rèn)為，北京樓市下滑還有一個特殊原因是自住商品房的推出。自住商品房，鎖定了絕大部分剛需客戶，凍結(jié)了相當(dāng)一部分需求在商品住宅市場釋放，同時這種影響也傳導(dǎo)到中高端市場。

    松動明顯，筑底進(jìn)行時

    6月28日，北京朝陽區(qū)東壩板塊的首開常青藤開盤，90套特價房以3.2萬元/平方米的均價入市，價格相比之前下降1萬元/平方米。這也是今年北京目前價格松動最明顯的一個樓盤。

    北京上半年價格的松動經(jīng)歷了一個從被動到主動，從“假降”到“真降”的過程。這種變化本身也反映了企業(yè)對市場的應(yīng)對。

    在3月之前，北京房價還是比較穩(wěn)定的。但到了3月中旬，萬科橙21680元/平方米的開盤價，相對于“預(yù)期價格”下降幾千元，被一些人士解讀為“萬科降價”。而北京萬科對此的解釋是根據(jù)政府指導(dǎo)價格定價開盤。

    但隨后關(guān)于“降價”的聲音就多了，諸如東亞印象臺湖、林肯公園、北京城建·海梓府等等。一位機(jī)構(gòu)分析人士對記者表示，北京樓市的價格松動，不排除開發(fā)商借勢炒作、吸引關(guān)注、刺激銷售的因素；但另一方面，也反映出房企對市場看法的變化，通過推出特價房等手段，主動吸引買房人。從萬科橙“被降價”到首開常青藤推出大幅優(yōu)惠的特價房，上半年北京樓市的降價越來越主動，“越來越真”。

    在二手房市場上，根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，今年前三月，二手房成交均價都在29500元/平方米以上，在4月達(dá)到30000元/平方米后，開始下降，6月就只有27427元/平方米。

    而在京外，房價的松動也早已經(jīng)開始。從年初杭州、常州等多個地方傳出“降價”開始，二三線房價的松動就已經(jīng)成為趨勢。在陶紅兵等業(yè)內(nèi)人士看來，二三線城市的供應(yīng)壓力直接導(dǎo)致了市場的下行。

    上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計也顯示，截至5月，包括四大一線城市在內(nèi)，35個被統(tǒng)計城市，商品住宅庫存同比增長20.1%，再創(chuàng)歷史新高。

    在信貸政策收緊、庫存增加、成交不振等各種因素作用下，5月，全國70個大中城市半數(shù)房價出現(xiàn)環(huán)比下降。

    ■ 動向

    品牌開發(fā)商尋求突圍

    雖然上半年樓市下行壓力很大，但不少房企的銷售業(yè)績還是表現(xiàn)搶眼。如龍頭房企萬科，無論在北京還是在全國，銷售業(yè)績都在上漲。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，萬科整個集團(tuán)上半年銷售業(yè)績已經(jīng)突破千億，綠地、恒大等龍頭房企銷售也在增長。

    北京萬科副總經(jīng)理肖勁在談到北京萬科上半年銷售時表示，房企在市場大勢中，就像魚在水中，要適應(yīng)水流，堅持自己的運(yùn)營之道。上半年，北京萬科基于一貫對現(xiàn)金流的重視，節(jié)奏也會快一點(diǎn)，定價會更合理一些。

    一些特點(diǎn)比較鮮明的房企，如華夏幸?；鶚I(yè)借力城鎮(zhèn)化，主打大北京市場，上半年銷售額達(dá)到200億元（克而瑞統(tǒng)計）。近兩年勢頭勁猛的泰禾集團(tuán)，在北京別墅、普通住宅、非限購類產(chǎn)品共同搶市，差異化也助推了企業(yè)業(yè)績增長。

    在努力銷售增收的同時，房企受市場壓力影響，整體的拿地節(jié)奏在上半年開始收縮。以北京為例，僅從土地成交量和成交金額看，前4月84宗宅地出讓，出讓金合計1056.1億元，5、6月份，兩個月成交土地僅5宗，且無一宅地，出讓金只有59.1億元。上半年北京還一度傳出，部分摘得高價地的房企尋求退地的消息。

    2014年上半年落幕，無論地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、買房人都在市場的變化中經(jīng)歷了考驗(yàn)。那么回顧2014年上半年，這場半年考包括了哪些內(nèi)容，對各類主體影響幾何？不妨就看看下面兩張“考卷”。（詳見B12-B15版）

    聲 音

    考慮到更多城市調(diào)控可能放松，貨幣政策也有可能放寬，未來市場的量、價應(yīng)該都能在目前的基礎(chǔ)上穩(wěn)住，很難有更多實(shí)質(zhì)下降。明年市場則會回升。

    ——高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵

    下半年市場應(yīng)該不會太差，現(xiàn)在的信貸政策非常不傾向于房地產(chǎn)，一旦正常或者傾向于房地產(chǎn)，市場就會好轉(zhuǎn)?！本┤f科副總經(jīng)理肖勁

    本版采寫/新京報記者 張旭