進入樓市傳統(tǒng)“金九”旺季，眾多開發(fā)商紛紛加大推盤力度，為全年銷售目標(biāo)沖刺。不過目前“金九”銷售情況卻有些失色，令9月銷售平添壓力。業(yè)內(nèi)預(yù)計，“金九”樓市銷售仍難樂觀，“銀十”或?qū)⒚媾R供應(yīng)下滑的考驗。繼8月房價環(huán)比下降后，9月70個大中城市的房價同比增幅已面臨由升轉(zhuǎn)降的壓力，房價走勢或?qū)⒂瓉砉拯c。

　　8月房價連續(xù)下調(diào)

　　統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份70個大中城市中，有68個城市的新建住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下降，僅廈門出現(xiàn)環(huán)比上漲，溫州環(huán)比持平。業(yè)內(nèi)人士表示，房價已經(jīng)連續(xù)下調(diào)四個月，至少到2015年一季度才可能出現(xiàn)明顯企穩(wěn)。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，8月70個大中城市新建住宅平均跌幅達到0.93%，二手房住宅平均跌幅達到0.8%。環(huán)比持續(xù)4個月下調(diào)，同比拐點也接近出現(xiàn)。目前新建住宅平均價格指數(shù)同比僅上漲0.54%，二手房住宅價格平均同比上漲0.11%。

　　可以看到，共有47個城市的新建商品住宅價格環(huán)比跌幅超過1%，其中杭州環(huán)比跌幅高達2.1%，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。一線城市跌幅也全面加速，北京環(huán)比下跌1.2%，上海廣州環(huán)比下跌1.3%，深圳環(huán)比下跌1.1%。在二手房方面，70個大中城市中，有67個城市出現(xiàn)環(huán)比下降，而同比下降的城市數(shù)量也達到32個。

　　市場人士認(rèn)為，由于此前爆發(fā)式的價格上漲已經(jīng)透支需求，再加上部分城市過度的房地產(chǎn)投資，以及資金面緊張等因素疊加，使得房地產(chǎn)市場經(jīng)歷深度調(diào)整。9月70個大中城市新建住宅平均增幅或?qū)⒊霈F(xiàn)同比負(fù)增長。

　　去庫存已經(jīng)成為當(dāng)前房企面臨的最大挑戰(zhàn)。統(tǒng)計顯示，8月商品房待售面積達到56160萬平方米，這一數(shù)據(jù)自2012年4月以來已經(jīng)連續(xù)29個月保持上漲。與2012年3月30122萬平方米的低點相比，目前全國商品房待售面積增幅達到86.4%。

　　“2014年樓市變化的速度遠遠超過了市場之前的預(yù)期?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在整體告別絕對短缺后，樓市已經(jīng)進入白銀時代。本輪市場的調(diào)整周期將起碼延續(xù)到2015年年初。一二線城市在價格調(diào)整后，需求會繼續(xù)入市，但三四線城市調(diào)整期可能更長。

　　9月銷售成色不足

　　上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，9月1日-15日監(jiān)測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約431萬平方米，環(huán)比下跌約6%?！敖鹁拧鄙习雸龀缮^淡，或拖累9月整個行情。

　　統(tǒng)計顯示，20個城市中，有11個城市出現(xiàn)了成交環(huán)比下跌，占比約六成。一二三線城市的新建商品住宅成交面積環(huán)比增幅分別為-18%、-6%和18%。其中，一線城市8月份市場成交相對較好，但9月份市場動力不足。二線城市的行情與一線城市類似，雖然救市力度加大，但成交量反彈面臨阻力。相比之下，三線城市在8月份同期行情并不好，但在9月上半場出現(xiàn)了較明顯的反彈。

　　具體來看，東莞成交量環(huán)比增幅最大，達到58.7%。九江、貴陽、揚州等城市的成交量環(huán)比增幅也都在30%以上。北京、上海的成交量則分別環(huán)比下降了37.7%和10.7%。

　　“即使在目前的救市環(huán)境下，成交量的恢復(fù)依然是磕磕碰碰?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進認(rèn)為，未來一些地方政府或許會加大商業(yè)銀行信貸投放力度和規(guī)模。但在一線城市的樓市政策沒有松綁的情況下，開發(fā)商降價促銷力度會加大。

　　在市場下行、銷售承壓的情況下，房企土地儲備也明顯謹(jǐn)慎起來。中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，20大標(biāo)桿房企購置土地單月額度連續(xù)多月銳減，4-8月連續(xù)5個月不足200億元，最近3個月更是在百億元徘徊。9月1日-16日，20大房企拿地合計金額僅18.34億元。前九月，20大標(biāo)桿房企合計拿地金額為1873億元，同比減少了49%。

　　“標(biāo)桿房企不拿地，主要是因為去庫存。但不拿地的舉動對土地市場的影響越來越大，地方政府的財政壓力也逐漸增加。”張大偉表示，部分城市的土地價格已經(jīng)開始出現(xiàn)下調(diào)跡象，預(yù)計一二線城市的土地價格后續(xù)有望出現(xiàn)調(diào)整。

　　入市項目數(shù)量降至冰點

　　經(jīng)歷了前期大幅供應(yīng)后，樓市10月的開盤數(shù)量正初露疲態(tài)。從北京市目前披露的10月開盤項目看，僅有22個項目計劃入市銷售。業(yè)內(nèi)預(yù)計，由于銷售壓力，開發(fā)商在年底的價格戰(zhàn)或更加激烈。

　　根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，10月北京商品住宅市場預(yù)計僅有22個入市入市銷售，其中包括12個純新盤以及10個老項目后期。在9月階段性沖高之后，10月樓市項目開盤入市意愿降至年內(nèi)冰點。

　　據(jù)了解，10月預(yù)計入市的項目中，有多個位于海淀區(qū)以及朝陽區(qū)的中高端項目，包括泛海國際、華潤萬橡府以及紫玉公館等，其中華潤萬橡府預(yù)計售價高達65000元/平方米。此外還包括通泰國際公館、住總?cè)f科金域華府、首開國風(fēng)美唐朗觀等剛需盤，以及部分商住類產(chǎn)品。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京調(diào)控新思路中除了“高端市場有調(diào)控之外”，“中端需求有支持”則重申將繼續(xù)向符合購房資格家庭，特別是無房家庭提供自住房。自住型商品房入市使得部分客源重合的郊區(qū)剛需盤不得不通過降價爭搶客源，這使得剛需類商品住宅項目面臨巨大壓力。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，在經(jīng)歷了將近四年的長期限購之后，今年以來全國各地紛紛傳來限購放開的聲音，目前依然堅持限購的僅剩7個城市。當(dāng)前北京市場預(yù)期也開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，需求無法突破，供應(yīng)方的壓力不斷加大，開發(fā)商需要制定相應(yīng)價格策略加以應(yīng)對，原本預(yù)計下半年入市的部分項目將不得不推遲入市，10月份將會出現(xiàn)短期供應(yīng)斷檔。（記者 于萍）