“取消商品房預(yù)售制”代表委員的呼聲應(yīng)有回響

　　不管是從防范房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，還是保障購(gòu)房者權(quán)益來(lái)看，從商品房預(yù)售制逐漸過(guò)渡到現(xiàn)房銷(xiāo)售模式，是大勢(shì)所趨。

　　在去年多家房企出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)的背景下，今年全國(guó)兩會(huì)期間，多位人大代表和政協(xié)委員再次提起對(duì)“取消商品房預(yù)售制”“實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售”的討論。

　　商品房預(yù)售制度，也被叫做賣(mài)期房、賣(mài)樓花。據(jù)媒體報(bào)道，這一制度最早出現(xiàn)于中國(guó)香港。1994年，中國(guó)內(nèi)地出臺(tái)了《城市房地產(chǎn)管理法》，在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度。最初是為解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金不足、商品房供不應(yīng)求的問(wèn)題。

　　不過(guò)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，商品房預(yù)售之后，開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金鏈斷裂而無(wú)法按時(shí)交付的爛尾現(xiàn)象越來(lái)越多，給購(gòu)房者造成了嚴(yán)重的利益損害。所以，近幾年來(lái)，取消預(yù)售的聲音越來(lái)越強(qiáng)烈，不少地方還曾有過(guò)現(xiàn)房銷(xiāo)售的試點(diǎn)。

　　對(duì)于購(gòu)房者而言，現(xiàn)房銷(xiāo)售的確是一種更安全的模式，既避免了爛尾風(fēng)險(xiǎn)，還能扭轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)地位——現(xiàn)房銷(xiāo)售下，購(gòu)房者如果覺(jué)得房屋質(zhì)量有問(wèn)題，可以直接選擇不買(mǎi)，而不必像預(yù)售制那樣，交了錢(qián)就幾乎沒(méi)有退貨的余地，只能選擇事后補(bǔ)救維權(quán)。

　　當(dāng)然，取消預(yù)售會(huì)不會(huì)造成一些連鎖反應(yīng)？答案是肯定的。

　　當(dāng)初之所以推行預(yù)售制，正是為了解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題。因?yàn)槿绻麑?shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商需要沉淀大量的資金，前面要拿地，后面要蓋樓，很難支持大規(guī)模開(kāi)發(fā)，難以保證商品房的及時(shí)供應(yīng)。

　　預(yù)售制等于拿消費(fèi)者和銀行的錢(qián)，提前給開(kāi)發(fā)商蓋樓。資金周轉(zhuǎn)起來(lái)后，商品房的供應(yīng)速度才能夠迅速跟上。在這個(gè)意義上，預(yù)售制對(duì)于早期商品房制度的建立的確起到了重要作用。

　　所以，要突然取消預(yù)售，自然不太現(xiàn)實(shí)。一旦全面實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，很多現(xiàn)金流不足的中小房企可能就活不下去了；開(kāi)發(fā)商需要持有大量現(xiàn)金，資金成本上漲，也會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。也正因如此，近幾年取消預(yù)售制呼聲不斷，試點(diǎn)也很多，但一直沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的全面推進(jìn)。

　　但這并不意味著，商品房預(yù)售制應(yīng)該當(dāng)做一個(gè)遺留問(wèn)題，一直保留下去。很多家庭投入全部身家買(mǎi)房，結(jié)果開(kāi)發(fā)商爆雷，類(lèi)似爛尾風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑嚴(yán)重影響了社會(huì)穩(wěn)定。另外，開(kāi)發(fā)商的預(yù)售宣傳和實(shí)際交付“貨不對(duì)板”，也是當(dāng)下市場(chǎng)糾紛的一個(gè)重要焦點(diǎn)。

　　現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)過(guò)渡，新房需求在減弱，甚至一些城市出現(xiàn)了去化困難的局面。在此前提下，通過(guò)預(yù)售制來(lái)保障供應(yīng)量，必要性其實(shí)沒(méi)有那么充足了，現(xiàn)房銷(xiāo)售的改革，已經(jīng)具備了一定的條件。

　　考慮到茲事體大，我們即便不能一下子突然取消預(yù)售，在預(yù)售監(jiān)管機(jī)制上，也應(yīng)該學(xué)習(xí)一些優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，或者采取分步走的形式，逐漸過(guò)渡到現(xiàn)房銷(xiāo)售。比如全國(guó)人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)盧天錫就建議，調(diào)整購(gòu)房款付款方式，改變當(dāng)前由購(gòu)房人“一次性全額”付款(含按揭貸款)并由監(jiān)管部門(mén)按進(jìn)度撥付預(yù)售資金的模式，變?yōu)橘?gòu)房人按工程進(jìn)度分期付款的模式，即在工程投資額或工程形象進(jìn)度達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后，由購(gòu)房人繳納規(guī)定比例的首付款，剩余款項(xiàng)按預(yù)售合同約定的工程進(jìn)度分期支付，項(xiàng)目達(dá)到竣工交付條件后支付尾款，其中一定額度轉(zhuǎn)入由政府監(jiān)管的質(zhì)量保修金專(zhuān)戶(hù)。申請(qǐng)銀行貸款的，后續(xù)按揭款根據(jù)預(yù)售合同約定的工程進(jìn)度逐步發(fā)放貸款。這樣既保障了開(kāi)發(fā)商的資金需求，減少挪用的風(fēng)險(xiǎn)，還能夠最大程度減少購(gòu)房者的損失。

　　現(xiàn)實(shí)中，一些開(kāi)發(fā)商在地基都還沒(méi)有打的前提下，就開(kāi)始預(yù)售賣(mài)房了。所以從一次性全額付款，到按照工期和進(jìn)度分期付款，既能減少爛尾風(fēng)險(xiǎn)，還可以由此慢慢過(guò)渡到現(xiàn)房銷(xiāo)售。

　　不管是從防范房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，還是保障購(gòu)房者權(quán)益來(lái)看，從商品房預(yù)售制逐漸過(guò)渡到現(xiàn)房銷(xiāo)售模式，將成為趨勢(shì)。即便眼下無(wú)法一步改到位，在探索分期付款之余，對(duì)于預(yù)售資金也應(yīng)該有更嚴(yán)格的監(jiān)管，為購(gòu)房者免除后顧之憂(yōu)。

　　成都商報(bào)-紅星新聞特約評(píng)論員 熊志