近日，北京市人民政府辦公廳印發(fā)《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施方案》(以下簡稱《方案》)。《方案》要求，“十四五”期間，爭取建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬套(間)，占新增住房供應(yīng)總量的比例達(dá)到40%，新市民、青年人等群體住房困難問題得到有效緩解，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)全市人民住有所居。
在“房住不炒”的主基調(diào)下，我國住房租賃市場進(jìn)入發(fā)展快車道?？硕饳C(jī)構(gòu)的研究報(bào)告認(rèn)為，2021年保障性租賃住房推進(jìn)政策在全國接連落地，由政府給予政策支持，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅(jiān)持小戶型、低租金。未來，北京住房租賃供給端擴(kuò)容成大勢所趨。
政策
6種渠道建保障性租賃住房
近年來城鎮(zhèn)戶籍困難群眾住房條件已經(jīng)得到有效改善，但新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。
去年7月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，針對新市民、青年人等群體特點(diǎn)，明確保障標(biāo)準(zhǔn)，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段、同品質(zhì)市場租賃住房租金。這份《意見》的出臺，也首次從國家層面明確了住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，今后國家的住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。
此后，北京從推進(jìn)“非改宿”，到住宅項(xiàng)目配建公租房、保障性租賃住房，多舉措增加租賃住房供給，“改造+配建”供給政策路徑明確?！笆奈濉逼陂g新增保障性租賃住房套數(shù)40萬套，為政策實(shí)施確定了清晰的目標(biāo)。
近日發(fā)布的《方案》中提出多渠道建設(shè)的思路，允許利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、非居住存量房屋改建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、企事業(yè)單位自有土地、新供應(yīng)國有建設(shè)用地、存量住房改造6種渠道，建設(shè)保障性租賃住房。
《方案》提出，對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，在符合規(guī)劃原則及規(guī)劃使用性質(zhì)正負(fù)面清單、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，經(jīng)區(qū)政府同意，可將其改建為宿舍型(含公寓型)保障性租賃住房。
與此同時(shí)，在確保安全的前提下，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高，提高部分用于建設(shè)宿舍型(含公寓型)保障性租賃住房，但嚴(yán)禁建設(shè)成套商品住宅。
市場
國有租賃用地供給顯著回升
克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2021年，北京共有19幅租賃土地成交。其中，國有租賃用地在集中供地和保障性租賃住房供地配建的政策推動(dòng)下供給顯著回升，今年共計(jì)新增成交17幅。
克而瑞根據(jù)2015年至2021年租賃土地?cái)?shù)據(jù)監(jiān)測，北京國有租賃用地分布集中區(qū)域?yàn)楹５怼⒋笈d、昌平。其中，海淀、大興均成交10幅；集體租賃土地主要分布在豐臺、海淀兩個(gè)區(qū)域，其中豐臺14幅，海淀13幅。
此外，集體土地租賃用地供給2021年新增入市2幅，雖然集體土地租賃用地供給顯著回落，但利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房的力度，將不斷加大。
此次的《方案》中也指出，進(jìn)一步增加集體經(jīng)營性建設(shè)用地供應(yīng)，支持用于建設(shè)保障性租賃住房；鼓勵(lì)集體產(chǎn)業(yè)用地優(yōu)先用于建設(shè)保障性租賃住房。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年末北京集中式公寓開業(yè)項(xiàng)目數(shù)達(dá)379個(gè)，總房源數(shù)相比去年穩(wěn)步提升，平均租金在波動(dòng)中有所下降，同比去年下跌6.4%；全市出租率水平在年中震蕩明顯，年末有所回升，同比去年上漲2.3%；全市集中式公寓朝陽區(qū)門店項(xiàng)目數(shù)、總房源數(shù)均居于首位。集中式公寓產(chǎn)品線以白領(lǐng)公寓為主，品牌系運(yùn)營商規(guī)模增長位居前列。
政策性租賃住房方面，公租房項(xiàng)目共190個(gè)，總體量10萬余間。公租房項(xiàng)目多采用社區(qū)模式，單項(xiàng)目體量較大，大興區(qū)在運(yùn)營項(xiàng)目最多，達(dá)33個(gè)，朝陽區(qū)公租房體量位于首位，共19446間。
此外，人才公寓是政策型租賃住房中政府吸納人才的保障住房項(xiàng)目，專項(xiàng)用于人才就業(yè)的生活配套租賃公寓。2021年全市投入使用的人才公寓項(xiàng)目共有27個(gè)，主要分布在海淀區(qū)、朝陽區(qū)。
值得關(guān)注的是，住房租賃企業(yè)的盈利問題或?qū)⒂瓉砥凭?。隨著相關(guān)配套支持政策的落地，政府針對住房租賃領(lǐng)域?qū)嵤p稅、獎(jiǎng)補(bǔ)與金融創(chuàng)新三管齊下?？硕鹫J(rèn)為，國家發(fā)改委已將公募REITs擴(kuò)容至保障性租賃住房領(lǐng)域，建設(shè)/收購、管、融、退的全周期循環(huán)運(yùn)作模式在政策層面構(gòu)建完成。未來保障性租賃住房公募REITs將大量落地，外加租賃企業(yè)的減稅政策，將成為行業(yè)盈利周期長、稅收負(fù)擔(dān)重、盈利空間窄的破局之道。
文/陳靜思