證券時報記者 唐強(qiáng)

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，全國已經(jīng)有超過60個城市發(fā)布樓市松綁政策，既有鄭州、蘭州、哈爾濱等省會城市，也有青島、秦皇島、衢州等二三線城市。

　　多地樓市松綁

　　面對房地產(chǎn)市場的低迷態(tài)勢，各地持續(xù)從公積金貸款、商業(yè)貸款、購房補(bǔ)貼等方面釋放利好。

　　尤其是今年3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，會議指出“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施?！睍?，中央多部門跟進(jìn)表態(tài)促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　今年3月1日，鄭州市發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，成為2022年首個放松限購、限貸調(diào)控政策的城市。

　　具體政策層面，鄭州率先放松了限購政策，規(guī)定子女和近親屬在鄭州工作、生活的，鼓勵老年人來鄭州投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房，還明確對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　3月23日，哈爾濱市發(fā)布通告，正式取消限售政策。此前規(guī)定為，自2018年5月開始，哈爾濱實(shí)施區(qū)域性限售，在道里、南崗等主城六區(qū)內(nèi)購房自合同簽訂起滿3年方可上市交易。

　　實(shí)際上，早在2021年10月，哈爾濱就已發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》打響了“救市”第一槍，放寬二手房公積金貸款房齡年限，由20年提高到30年，貸款年限與房齡之和不超過50年。同時，將公積金個人住房貸款可貸額度的計算倍數(shù)調(diào)整為借款人公積金賬戶余額的20倍。

　　進(jìn)入4月，蘭州市又印發(fā)了《蘭州市落實(shí)強(qiáng)省會戰(zhàn)略進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境若干措施(第1號)》，降低購房首付比例，定向放寬限購、限貸政策，激發(fā)市場活力。

　　對比上述省會城市樓市寬松政策，市場普遍認(rèn)為，蘭州樓市新政在覆蓋面和力度上相對更大。

　　在蘭州樓市新政中，個人通過商業(yè)銀行和公積金貸款購買首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。同時，對于擁有一套住房并結(jié)清了購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購房的，執(zhí)行首套房貸款政策。通俗點(diǎn)來講，這就是執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。

　　在限購方面，對于在蘭州工作、生活的成年人需將異地居住的父母等近親屬接到蘭州居住的，予以支持，允許其在限購區(qū)域內(nèi)新購一套住房；對于兩孩或三孩家庭，也可在限購區(qū)域內(nèi)新購一套房產(chǎn)。由此，這在一定程度上打開了限購窗口。

　　相比之下，浙江衢州樓市寬松力度更大，幾乎是全面放開樓市限購、限售政策。

　　今年4月1日，衢州市住建局發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，非本市戶籍家庭、個體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè)，視同本市戶籍家庭執(zhí)行相關(guān)購房政策。

　　對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，“要回歸到調(diào)控的本質(zhì)，調(diào)控的根本目的是為了防風(fēng)險，房價上漲和金融風(fēng)險并不一致。如北京這樣的城市，購房者交易杠桿極低，房價上漲主要是供給不足，房價上漲并不會導(dǎo)致金融風(fēng)險。在當(dāng)下，我們需要在少數(shù)城市房價上漲與整體市場低迷之間做出選擇。”

　　許小樂認(rèn)為，“今天的市場形勢，無論是購房者數(shù)量、還是收入增長預(yù)期，都與2009年、2015年截然不同，只要控制住杠桿水平，房價未必能夠大漲起來。在房價上漲階段，我們實(shí)施了很多行政管制政策，如限購、限價、限貸、限售等，這些政策是為了應(yīng)對房價快速上漲而采取的臨時政策，在市場低迷時就應(yīng)當(dāng)果斷退出。”

　　3月市場開始激活

　　今夕何夕，各地樓市寬松政策出臺的背景究竟是什么，房子是否真的賣不動了？

　　2022年1月，億翰智庫監(jiān)測的40個城市商品住宅銷售面積1772.3萬㎡，同比下降38.6%，環(huán)比下降 27.7%。雖然各城市成交不一，但是多數(shù)城市成交慘淡，同比環(huán)比均下降。2月延續(xù)此前頹勢，40個城市商品住宅銷售面積為1324.4萬㎡，同比下降31.0%，環(huán)比下降27.2%。

　　進(jìn)入3月，隨著多個城市樓市政策松綁，市場情況有了新的變化。

　　一季度，地方政策側(cè)重對需求端的支持，從降低房貸利率、提供購房補(bǔ)貼、降低落戶門檻、提高公積金貸款額度上限、降低公積金首付比例，到取消“認(rèn)房認(rèn)貸”支持改善性購房、降低交易稅費(fèi)、取消限售等。調(diào)控政策松綁的城市由三四線城市向鄭州、哈爾濱等二線省會城市傳導(dǎo)。

　　從實(shí)際效果來看，以鄭州為代表的城市根據(jù)市場需要調(diào)整了調(diào)控政策，在交易稅費(fèi)、限購限貸限售等方面進(jìn)行了調(diào)整，市場預(yù)期也得到一定改善。

　　“鄭十九條”出臺后，當(dāng)?shù)囟址渴袌霰患せ?。貝殼研究院披露的?shù)據(jù)顯示，3月鄭州周均帶看量環(huán)比增長52%、周均成交量環(huán)比增長95%，3月二手房成交量超過2月的2倍。盡管存在季節(jié)性修復(fù)影響，但市場改善仍然明顯；二手房經(jīng)理信心指數(shù)自3月起持續(xù)保持在榮枯線(50)以上，顯示成交量持續(xù)修復(fù)預(yù)期較強(qiáng)。

　　此外，2022年3月貝殼50城帶看客戶量、新增掛牌房源量，環(huán)比增長均超三成；預(yù)計二季度二手房成交量繼續(xù)恢復(fù)性增長，月度同比有望年中轉(zhuǎn)正。另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月份鄭州整體成交面積為46萬㎡，同比雖然仍下滑36%，但環(huán)比已大幅增長91%。

　　貝殼研究院成都分院相關(guān)人士對證券時報·e公司記者表示，在樓市松綁刺激下，一季度二手房成交量環(huán)比增長，價格基本止跌，市場完成筑底。而在新房方面，政策調(diào)整后仍有一定觀望情緒，房企風(fēng)險、資金流轉(zhuǎn)、利率差異等多方面因素，都使新房市場的回暖將滯后于二手市場，但市場修復(fù)依然可期。

　　從更為現(xiàn)實(shí)且直接的角度來看，住房信貸大幅降息疊加地方支持性政策增多，無疑是支持市場復(fù)蘇的關(guān)鍵因素。

　　央行降準(zhǔn)、降息，房貸利率持續(xù)下降，在3月貝殼研究院監(jiān)測的103個重點(diǎn)城市中，主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較去年12月回調(diào)30個、31個基點(diǎn)。

　　其中，3月環(huán)比回落13個、15個基點(diǎn)，為2019年以來月度最大降幅；銀行放款持續(xù)提速，3月103城平均放款周期在1個月左右，接近2020年三季度最快的速度。貝殼研究院報告指出，目前，近五成的城市放款周期不足1個月，19城放款周期低于20天，其中長三角城市占13城。

　　值得關(guān)注的是，當(dāng)前市場面臨預(yù)期較弱的問題，市場修復(fù)過程將延長。

　　雖然二手房成交量有所恢復(fù)，但絕對水平仍處于相對低位。當(dāng)前二手房業(yè)主預(yù)期較弱，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，貝殼50城二手房景氣指數(shù)在2月恢復(fù)至20以上，3月回調(diào)至18，超七成的城市景氣指數(shù)在20以內(nèi)，特別是長春、哈爾濱及石家莊、青島、太原等北方城市市場景氣指數(shù)持續(xù)低于15，市場預(yù)期低迷。

　　此外，貝殼研究院指出，新房市場銷售沒有明顯起色，房企拿地積極性尚未恢復(fù)。3月，新一輪的疫情帶來局部地區(qū)管控也給市場帶來更多不確定性，這將延長市場修復(fù)過程。短期內(nèi)，樓市價格可能呈現(xiàn)波動性橫盤狀態(tài)，未來市場預(yù)期的修復(fù)需要更精準(zhǔn)的政策呵護(hù)。

　　各級城市分化明顯

　　從億翰智庫監(jiān)測的40城數(shù)據(jù)來看，3月全國商品住宅銷售面積為1640.6萬㎡，同比下行47.6%，環(huán)比上行27.1%。

　　3月，北京、廣州和深圳住宅成交量相比2月均有不同幅度的回暖。其中，北京成交量為61.1萬㎡，環(huán)比增長85.2%；廣州成交量為57.1萬㎡，環(huán)比增長3.7%；深圳成交量為32.4萬㎡，環(huán)比增長48.8%。不過，上海則是成交量下降的城市，成交76.7萬㎡，環(huán)比下行31.0%，或因疫情影響使線下售房活動受阻，從而導(dǎo)致成交下行。

　　億翰智庫指出，3月三四線城市成交量也有所恢復(fù)，但是恢復(fù)力度明顯不及二線城市，甚至部分城市成交量仍處于環(huán)比下行的趨勢。原因有三點(diǎn)：即三四線城市的市場需求已經(jīng)得到充分釋放，僅有剛需的市場無法撐起成交量的增長；部分三四線城市采取調(diào)控政策限制購房，對市場有一定的抑制；吸引人口流入的能力相對較差，只靠本地戶籍人口難以拉動市場熱度回升。

　　總體來說，億翰智庫認(rèn)為，3月房地產(chǎn)市場得到相應(yīng)的修復(fù)，但是不及2021年同期，且各級城市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的分化。一二線核心城市整體表現(xiàn)較為穩(wěn)定，三四線城市恢復(fù)力度稍顯不足。但是在調(diào)控政策持續(xù)松綁的情況下，一二線城市的改善性需求將是拉動住房市場的主要力量。

　　土地市場冷熱不均

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至3月30日，一季度全國新增住宅用地供應(yīng)3755宗、規(guī)劃建筑面積2.14億㎡，同比下降約50%。其中，一、二線城市分別下降58%和51%，這主要受部分傳統(tǒng)頭部房企資金壓力較大影響，導(dǎo)致一二線城市土地供應(yīng)較為謹(jǐn)慎。

　　土地成交方面，截至3月30日，一季度全國招拍掛出讓住宅用地2628宗、規(guī)劃建筑面積1.45億㎡，同比下降約58%。

　　貝殼研究院認(rèn)為，土地出讓的減少受供應(yīng)與疫情兩方面影響，特別是近期疫情的反復(fù)對土地出讓造成了較大的影響。不過，一線城市由于出讓土地品質(zhì)較高，土地出讓金占全國13.6%，較2021年略有上浮，而二線城市土地出讓金占比43.7%，較去年下降了10%，二線城市受此輪疫情影響更加明顯。

　　從溢價率角度看，約80%的城市平均溢價率在5%以內(nèi)，整體較低的溢價率水平反應(yīng)在土地市場方面。貝殼研究院稱，房企拿地能力明顯不足，同時也為穩(wěn)健型房企新增土儲提供了有利條件，甚至將影響未來的房地產(chǎn)市場格局。

　　億翰智庫認(rèn)為，政策對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控是要降低地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)居者有其屋的最終目標(biāo)。因此，在實(shí)現(xiàn)合理管控后，行業(yè)會慢慢步入正軌，實(shí)現(xiàn)更健康的、更長遠(yuǎn)的發(fā)展。