原標(biāo)題：東莞第二版“房?jī)r(jià)地圖”發(fā)布！價(jià)格采用區(qū)間法，最高已破5萬(wàn)！業(yè)內(nèi)：價(jià)格細(xì)化或成趨勢(shì)

　　作者： 吳家明

　　近日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了第二版“房?jī)r(jià)地圖”，主要顯示近期有代表性新建商品住房項(xiàng)目的成交價(jià)格區(qū)間，可為區(qū)域樓盤的房屋掛牌交易、銀行貸款申請(qǐng)等提供評(píng)估參考。值得注意的是，東莞第二版“房?jī)r(jià)地圖”中各樓盤住宅銷售價(jià)格采用區(qū)間法發(fā)布，或許會(huì)為其他城市帶來(lái)參考作用。

　　新版“房?jī)r(jià)地圖”范圍更大

　　據(jù)悉，東莞第二版“房?jī)r(jià)地圖”是在2021年9月30日首次發(fā)布的全市商品住房?jī)r(jià)格地圖的基礎(chǔ)上，以新建商品住房項(xiàng)目網(wǎng)簽銷售數(shù)據(jù)為依據(jù)，對(duì)統(tǒng)計(jì)內(nèi)容、展示方式等進(jìn)行更新、優(yōu)化后形成。記者發(fā)現(xiàn)，東莞南城的最高單價(jià)已經(jīng)突破每平方米5萬(wàn)元。另?yè)?jù)東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，在網(wǎng)上簽約銷售方面，東莞全市新建商品房(地面建筑層數(shù)超過(guò)4層)均價(jià)28023元/平方米，新建商品房(地面建筑層數(shù)4層以下)均價(jià)28769元/平方米，二手住宅均價(jià)18368元/平方米。在商品房庫(kù)存方面，東莞市現(xiàn)有庫(kù)存住宅建筑面積398.27萬(wàn)平方米，共計(jì)33365套住宅。

　　與去年第一版“房?jī)r(jià)地圖”公布區(qū)域價(jià)格水平相比，第二版“房?jī)r(jià)地圖”以新建商品住房項(xiàng)目為單位進(jìn)行發(fā)布。為提升地圖的覆蓋面及時(shí)效性，此次統(tǒng)計(jì)范圍為2021年辦理預(yù)(現(xiàn))售并在當(dāng)年網(wǎng)簽的新建商品住房項(xiàng)目，以及2021年前辦理預(yù)(現(xiàn))售、2021年住宅網(wǎng)簽數(shù)量20套以上的有代表性的新建商品住房項(xiàng)目，并區(qū)分多高層住宅(地上建筑層數(shù)超過(guò)4層)、低層住宅(地上建筑層數(shù)4層以下)兩種類型。此外，第二版“房?jī)r(jià)地圖”采取線上網(wǎng)頁(yè)展示的方式，各樓盤結(jié)合其空間地理信息，直接落圖顯示。

　　去年9月30日，東莞發(fā)布第一版“房?jī)r(jià)地圖”時(shí)明確表示其目的是：“作為未來(lái)住宅用地限房?jī)r(jià)出讓的重要參考，將更好地穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，也有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地競(jìng)拍前核算經(jīng)濟(jì)成本，減少金融風(fēng)險(xiǎn)。”而第二版“房?jī)r(jià)地圖”的說(shuō)法是可為區(qū)域樓盤的房屋掛牌交易、銀行貸款申請(qǐng)等提供評(píng)估參考。有業(yè)內(nèi)人士表示，東莞發(fā)布的“房?jī)r(jià)地圖”要比去年10月推出的二手房參考價(jià)范圍更廣，或許能帶來(lái)更大的影響力。

　　價(jià)格細(xì)化或成為趨勢(shì)

　　值得注意的是，東莞第二版“房?jī)r(jià)地圖”中各樓盤住宅銷售價(jià)格采用區(qū)間法發(fā)布，取統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)完成網(wǎng)簽住宅的最高和最低銷售單價(jià)，作為該樓盤成交價(jià)格區(qū)間。在價(jià)格區(qū)間范圍內(nèi)，同一樓盤不同住宅單元因樓棟、樓層、戶型、朝向、景觀等差異而有高有低，屬正常現(xiàn)象，因此第二版“房?jī)r(jià)地圖”能更好反映相關(guān)樓盤的價(jià)格水平。

　　目前，多數(shù)城市公布的房?jī)r(jià)二手房參考價(jià)只有部分小區(qū)的價(jià)格，而且每個(gè)小區(qū)的價(jià)格也是“一刀切”，只有一個(gè)價(jià)格數(shù)字。有業(yè)內(nèi)人士表示，這也是接下來(lái)其他城市公布參考價(jià)調(diào)整的一個(gè)方向，或許會(huì)成為參考價(jià)調(diào)整的突破口。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，全國(guó)其他城市要參考東莞的做法或許還有點(diǎn)難度，因?yàn)樯婕暗矫總€(gè)城市的房屋信息系統(tǒng)，但對(duì)于諸如二手房參考價(jià)這樣的數(shù)據(jù)，如何去根據(jù)樓層、朝向來(lái)計(jì)算這個(gè)參考價(jià)，這些技術(shù)性的工作仍需要細(xì)致，東莞的做法仍值得別的城市學(xué)習(xí)。

　　早在2月，深圳在國(guó)內(nèi)率先建立二手住房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并發(fā)布了全市3595個(gè)小區(qū)的參考價(jià)。一年的時(shí)間過(guò)去，關(guān)于深圳二手房參考價(jià)調(diào)整的預(yù)期不斷升溫，不過(guò)截至目前，該二手房參考價(jià)政策仍未變化。近期，多位房產(chǎn)中介對(duì)記者表示，目前深圳二手房交易過(guò)程中，銀行貸款仍然是嚴(yán)格按照參考價(jià)貸款，不過(guò)，有一些新的小區(qū)沒有參考價(jià)，一些銀行可以按照真實(shí)成交價(jià)進(jìn)行貸款。