4月11日，證監(jiān)會(huì)、國(guó)資委、全國(guó)工商聯(lián)發(fā)布通知提出，支持民營(yíng)企業(yè)依法上市融資、并購(gòu)重組，完善民營(yíng)企業(yè)債券融資支持機(jī)制，同時(shí)依法依規(guī)支持上市房企積極向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，加強(qiáng)自身風(fēng)險(xiǎn)管理，密切關(guān)注市場(chǎng)形勢(shì)和行業(yè)變化，嚴(yán)格防范、妥善化解各類風(fēng)險(xiǎn)。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，由于市場(chǎng)的擔(dān)憂及觀望情緒仍然存在，商品房銷售疲弱，居民按揭貸款需求不足，導(dǎo)致今年3月居民中長(zhǎng)期貸款增加3735億元，相比2021年同期少增2504億元。目前，民營(yíng)房企債務(wù)融資仍然艱難。在此背景下，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，有利于穩(wěn)定房企預(yù)期，加快房企風(fēng)險(xiǎn)出清，向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

　　房企境外發(fā)債艱難，融資成本上升

　　在當(dāng)前房地產(chǎn)政策持續(xù)利好下，房企整體債市仍處于逐漸修復(fù)過(guò)程中。由于市場(chǎng)的擔(dān)憂及觀望情緒仍然存在，債券融資未呈現(xiàn)大幅回暖，房企債務(wù)融資仍然艱難。

　　據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，房企發(fā)債1733億元，同比下降43%，降幅同比進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，房企信用債融資占比超9成。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月，房企信用債發(fā)行總額為1162.9億元，同比下降32.7%；境外債發(fā)行總額124.1億元，同比大幅下降89.8%。

　　由此可見(jiàn)，信用債成為房企債券類融資的絕對(duì)主力。而在房企境外債違約頻發(fā)的情況下，民營(yíng)房企進(jìn)行境外債融資的大門(mén)仍在關(guān)閉之中。

　　對(duì)此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，從2021年來(lái)看，在房企發(fā)債融資額中，信用債民企占比只有25%，境外債中民企占比超80%。絕大部分民營(yíng)房企信用等級(jí)較低，很難發(fā)國(guó)內(nèi)信用債融資，只有選擇門(mén)檻低、成本高的境外債。

　　不過(guò)，從2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)前所未有地迎來(lái)一輪迅速的縮表和出清過(guò)程。由于違約或信用評(píng)級(jí)下調(diào)，引發(fā)企業(yè)主體信用基本喪失或遭遇債務(wù)危機(jī)。目前，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企融資依然保持謹(jǐn)慎，主要表現(xiàn)在境外債規(guī)模收縮，利率呈內(nèi)降外升趨勢(shì)。

　　據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，房企境外債券融資平均票面利率為8.24%，較2021年同期上升128個(gè)基點(diǎn)。

　　與此同時(shí)，境外債發(fā)行同比降至冰點(diǎn)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年3月只有兩家房企成功發(fā)行境外債，分別為金茂、卓越。而今年以來(lái)，僅有5家房企新發(fā)境外債，且融資成本均有不同程度、不同方式的提升。其中，綠城、卓越則通過(guò)備用信用證添加增信措施，提升了境外債成功發(fā)行的概率。

　　境內(nèi)融資窗口打開(kāi)，信用好的房企易獲市場(chǎng)認(rèn)可

　　雖然中央密集表態(tài)“穩(wěn)”地產(chǎn)，地方政府的松綁政策也接連不斷，但房企資金面的改善還需時(shí)日。今年3月，禹洲集團(tuán)、祥生控股和上置集團(tuán)分別發(fā)布公告稱，旗下債券未能按期支付利息，構(gòu)成了實(shí)質(zhì)性違約，成為債務(wù)違約的房企數(shù)量最多的月份。

　　在行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚未出清的階段，企業(yè)信用影響進(jìn)一步放大。相比之下，國(guó)企、央企及優(yōu)質(zhì)品牌民企的融資保持穩(wěn)定，但多數(shù)房企的信用和融資水平難以回到從前。

　　據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在境內(nèi)融資方面，今年一季度，房企債券平均票面利率3.65%，較2021年同期下降112個(gè)基點(diǎn)，環(huán)比上一季度票面利率下降49個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)生這一結(jié)果主要是受到發(fā)債主體企業(yè)性質(zhì)的結(jié)構(gòu)性的影響，比如，今年一季度房企境內(nèi)共發(fā)行債券融資123筆，其中116筆發(fā)行人企業(yè)性質(zhì)為國(guó)企、央企，占比高達(dá)94%。

　　因此，從目前來(lái)看，國(guó)企、央企的背書(shū)可以獲得更高的市場(chǎng)認(rèn)可，從而獲得相對(duì)低廉的融資利率。

　　“在境外債面臨發(fā)行難的同時(shí)，房企在信用債融資中，充分抓住政策窗口期，拓展發(fā)行品種，比如中國(guó)鐵建發(fā)行并購(gòu)債，電建地產(chǎn)發(fā)行住房租賃專項(xiàng)債等。與此同時(shí)，ABS發(fā)行種類多樣，結(jié)構(gòu)較之前有所變化?！眲⑺岬?，金融監(jiān)管部門(mén)也在明顯提升債券發(fā)行審批的速度，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)在今年3月發(fā)布的房企中票發(fā)行注冊(cè)通知書(shū)達(dá)14個(gè)，而2月、1月則分別為1個(gè)、4個(gè)。

　　值得一提的是，央行發(fā)布的報(bào)告顯示，今年3月新增人民幣貸款3.13萬(wàn)億元，相比去年同期的2.73萬(wàn)億元有所增加。不過(guò)，中國(guó)人民大學(xué)國(guó)際貨幣研究所(IMI)研究人員認(rèn)為，今年貨幣政策重心在擴(kuò)大信貸投放上，當(dāng)前信貸總體需求偏弱，主要是房地產(chǎn)、城投及防疫政策造成的，并非市場(chǎng)主體自發(fā)的緊信用。隨著房地產(chǎn)政策相對(duì)明顯放松，預(yù)計(jì)年中房地產(chǎn)信貸需求將帶動(dòng)總體信貸需求好轉(zhuǎn)。

　　此外，今年3月，居民中長(zhǎng)期貸款增加3735億元，相比2021年、2020年同期分別少增2504億元、1003億元。在中國(guó)人民大學(xué)國(guó)際貨幣研究所研究人員看來(lái)，房地產(chǎn)銷售的大幅下滑，使得按揭貸款需求低迷，導(dǎo)致個(gè)人中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)明顯放緩。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)降準(zhǔn)降息概率加大，有利于緩解樓市下行

　　在當(dāng)前發(fā)生債務(wù)違約的房企中，大部分是上市民營(yíng)房企，有些房企正在通過(guò)引入戰(zhàn)投、出售項(xiàng)目資產(chǎn)、債務(wù)展期等方式自救。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期沒(méi)有發(fā)生明顯改善，金融機(jī)構(gòu)避險(xiǎn)情緒仍然很重。

　　3月16日，國(guó)務(wù)院金融委提出，對(duì)房企要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案。4月11日，證監(jiān)會(huì)、國(guó)資委、全國(guó)工商聯(lián)在《關(guān)于進(jìn)一步支持上市公司健康發(fā)展的通知》中指出，依法依規(guī)支持上市房企積極向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，加強(qiáng)自身風(fēng)險(xiǎn)管理，密切關(guān)注市場(chǎng)形勢(shì)和行業(yè)變化，嚴(yán)格防范、妥善化解各類風(fēng)險(xiǎn)。此外，通知提到，完善民營(yíng)企業(yè)債券融資支持機(jī)制，營(yíng)造良好發(fā)展環(huán)境。

　　對(duì)此，劉水表示，這意味著民營(yíng)房企發(fā)債融資也將得到支持，有助于穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期，而支持民營(yíng)上市企業(yè)并購(gòu)重組，將加快發(fā)生債務(wù)違約的房企風(fēng)險(xiǎn)出清。

　　在加大力度防范和化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)方面，劉水認(rèn)為，在需求釋放及融資端寬松調(diào)整，可使房企銷售及融資暢通，現(xiàn)金流得到改善，防范房企再發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。另外，要細(xì)化支持收并購(gòu)措施，加快風(fēng)險(xiǎn)出清，化解當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)。

　　“當(dāng)務(wù)之急在于恢復(fù)市場(chǎng)信心，其中，房地產(chǎn)金融政策應(yīng)當(dāng)從去杠桿到穩(wěn)杠桿，適度控制去杠桿節(jié)奏和力度，支持房企的合理融資需求，支持優(yōu)質(zhì)房企開(kāi)展并購(gòu)貸款融資，有序引導(dǎo)企業(yè)銷售、購(gòu)地、融資等經(jīng)營(yíng)行為逐步回歸常態(tài)?！笨硕鸱治鋈耸糠Q。

　　而從政策融資端來(lái)看，中國(guó)人民大學(xué)國(guó)際貨幣研究所研究人員認(rèn)為，由于今年二季度仍將面臨疫情沖擊，同時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)將延續(xù)加息進(jìn)程，貨幣政策和房地產(chǎn)政策仍需進(jìn)一步寬松。下一步按照穩(wěn)增長(zhǎng)“政策措施靠前發(fā)力，適時(shí)加力”的要求，二季度降準(zhǔn)降息的概率在加大。其中，降準(zhǔn)能夠切實(shí)提升銀行放貸能力，而降息則有助于激發(fā)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求，同時(shí)也是緩解樓市下行的關(guān)鍵所在。

　　新京報(bào)記者 袁秀麗