“大熱天的，又停電了，很多實(shí)質(zhì)性問(wèn)題仍亟待解決?！苯眨本R駒橋附近鉆石空間小區(qū)多名業(yè)主向新京報(bào)記者反映稱(chēng)，該小區(qū)使用的是“轉(zhuǎn)供電”(即電網(wǎng)企業(yè)無(wú)法直接供電到終端用戶(hù)，需由轉(zhuǎn)供電單位轉(zhuǎn)供)，供電不穩(wěn)定，小區(qū)兩家物企(即勝利物業(yè)、嘉苑物業(yè)，下同)還借此向業(yè)主收取電費(fèi)差價(jià)，當(dāng)前雖然啟動(dòng)了退費(fèi)程序，但是仍然風(fēng)波不斷。
然而，在“轉(zhuǎn)供電”背后，更深層次的原因在于鉆石空間小區(qū)的規(guī)劃問(wèn)題。因土地性質(zhì)的爭(zhēng)議，已入住7年的鉆石空間小區(qū)業(yè)主們，仍然無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。對(duì)此，連日來(lái)，新京報(bào)記者進(jìn)行了多方采訪。
“轉(zhuǎn)供電”價(jià)差引發(fā)退費(fèi)風(fēng)波
鉆石空間小區(qū)共規(guī)劃有三棟樓，其中兩棟樓為7層的loft，另一棟為3層的附屬設(shè)施。
“2016年剛?cè)胱r(shí)，電費(fèi)為1.4元/千瓦·時(shí)；2019年8月，經(jīng)過(guò)我們部分業(yè)主反映電價(jià)過(guò)高后，電費(fèi)降至1.1元/千瓦·時(shí)。現(xiàn)在，物業(yè)公司終于同意將電費(fèi)降至0.9元/千瓦·時(shí)?！?月25日，鉆石空間小區(qū)業(yè)主尹程(化名)向記者反映稱(chēng)，目前北京電力公司賣(mài)給鉆石空間小區(qū)的電價(jià)平均為0.86元/千瓦·時(shí)，與此前兩家物企向業(yè)主們收取的電費(fèi)差距明顯。
尹程告訴記者，6月21日，嘉苑物業(yè)在鉆石空間小區(qū)貼出通知稱(chēng)，根據(jù)上級(jí)主管部門(mén)工作安排，該公司對(duì)2020年、2021年、2022年(1月1日-3月15日)居民所交電費(fèi)按每度電0.2元進(jìn)行退費(fèi)。同日，嘉苑物業(yè)貼出了另一則通知，其中顯示，2016年應(yīng)部分老業(yè)主及開(kāi)發(fā)商的邀請(qǐng)，勝利物業(yè)臨時(shí)管理鉆石空間項(xiàng)目，而2018年起，嘉苑物業(yè)進(jìn)駐該項(xiàng)目；由于財(cái)務(wù)管理制度的原因，上述退費(fèi)工作全部由嘉苑物業(yè)完成。
對(duì)此，尹程等多位業(yè)主認(rèn)為，通知退費(fèi)涉及的時(shí)間僅為2020年至2022年3月15日，兩家物企在2020年之前收取的電費(fèi)差價(jià)明細(xì)也應(yīng)該公布出來(lái)，否則今后就更難說(shuō)清楚。還有業(yè)主告訴記者，經(jīng)開(kāi)區(qū)執(zhí)法局駐馬駒橋執(zhí)法隊(duì)要求嘉苑物業(yè)在退費(fèi)期間公示之前收取的電費(fèi)明細(xì)，但嘉苑物業(yè)并沒(méi)有按要求進(jìn)行公示。
連日來(lái)，新京報(bào)記者以鉆石空間小區(qū)業(yè)主身份聯(lián)系了嘉苑物業(yè)，相關(guān)工作人員稱(chēng)，已經(jīng)從6月25日開(kāi)始辦理退費(fèi)手續(xù)；2020年之前的電費(fèi)差價(jià)暫時(shí)不退，2022年3月15日以后的電費(fèi)差價(jià)可以協(xié)商在購(gòu)電時(shí)進(jìn)行折抵，目前還不能公示退費(fèi)明細(xì)。
對(duì)此，北京在明律師事務(wù)所李鵬霞律師認(rèn)為，2020年，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等多個(gè)單位聯(lián)合發(fā)布文件，“轉(zhuǎn)供電”主體必須及時(shí)足額將降價(jià)紅利傳給終端用戶(hù)，不得截留；其必須按照北京市目錄電價(jià)收取電費(fèi)，不得加收其他任何費(fèi)用。所以，上述物業(yè)公司在收取電費(fèi)過(guò)程中加收差價(jià)也屬于變相漲電費(fèi)，屬于違法行為。
業(yè)主“辦證難”牽出規(guī)劃疑云
6月26日，鉆石空間業(yè)主劉明(化名)告訴記者，由于小區(qū)一直使用“轉(zhuǎn)供電”，不僅被物業(yè)公司收取了差價(jià)，還時(shí)不時(shí)就會(huì)停電。那么，到底是什么原因?qū)е裸@石空間業(yè)主只能從小區(qū)物業(yè)公司那兒購(gòu)買(mǎi)“轉(zhuǎn)供電”呢？
“現(xiàn)在鉆石空間所出現(xiàn)的情況，主要還是因土地性質(zhì)的爭(zhēng)議引發(fā)，入住多年，業(yè)主們?nèi)匀粺o(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證?！眲⒚魅缡钦f(shuō)。
“2008年到2010年，部分購(gòu)房者以9800元/平方米左右的單價(jià)從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)房。我是在2010年購(gòu)買(mǎi)了鉆石空間這套房子，當(dāng)時(shí)自己法律意識(shí)不強(qiáng)，不知道要看預(yù)售證，認(rèn)為有合同就行?！眲⒚鞣Q(chēng)，該項(xiàng)目是按“員工購(gòu)房”形式銷(xiāo)售，在購(gòu)房之初，開(kāi)發(fā)商承諾，政府已經(jīng)有了規(guī)劃，這些“內(nèi)部房”很快就會(huì)轉(zhuǎn)為普通住宅，后來(lái)其與開(kāi)發(fā)商簽署了“內(nèi)部購(gòu)房協(xié)議”，其中約定2010年10月交房，但并未明確房屋性質(zhì)；后來(lái)他才發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得該項(xiàng)目《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》四個(gè)證，缺了商品房銷(xiāo)售類(lèi)的證件。
劉明等業(yè)主告訴記者，雖然約定的2010年10月交房，但是開(kāi)發(fā)商一直未交付，其承諾的“內(nèi)部房”轉(zhuǎn)為普通住宅的承諾也未能兌現(xiàn)，給出的理由是“與政府規(guī)劃有關(guān)”。直到2015年，在業(yè)主多次交涉和努力之下，才收房入住。但是，房產(chǎn)證辦證問(wèn)題一直無(wú)法解決，這背后的原因是，在相關(guān)規(guī)劃文件中，該小區(qū)所在地塊的性質(zhì)不一，部分證件顯示小區(qū)用地為“工業(yè)用地”“辦公用房”。
根據(jù)業(yè)主提供的資料顯示，2006年11月2日，當(dāng)時(shí)北京市規(guī)劃委員會(huì)(簡(jiǎn)稱(chēng)“北京市規(guī)委”，目前已為“北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)”)曾給鉆石空間小區(qū)下發(fā)《規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)》，其中明確，該小區(qū)建設(shè)用地性質(zhì)是“居住用地”，建設(shè)項(xiàng)目為“辦公用房及附屬設(shè)施”；同年11月30日，北京市規(guī)委為鉆石空間小區(qū)所在地塊開(kāi)具的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》上，該項(xiàng)目用地名稱(chēng)又標(biāo)注為“工業(yè)用地”。此外，在一年后的2007年6月份，北京市規(guī)委出具的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件》顯示，該項(xiàng)目綜合樓1#為辦公用房。
而作為當(dāng)時(shí)的親歷者——鉆石空間開(kāi)發(fā)商，能否解開(kāi)規(guī)劃疑云呢？根據(jù)業(yè)主提供的資料，該小區(qū)開(kāi)發(fā)商為北京銀凱新型建材有限公司。天眼查信息顯示，該公司已于2019年3月29日被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
6月28日，新京報(bào)記者就鉆石空間土地及辦證問(wèn)題與北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)取得聯(lián)系，工作人員表示，涉及土地證件的問(wèn)題需要向當(dāng)初辦理證件的部門(mén)詢(xún)問(wèn)，辦理房本的具體情況則需要與項(xiàng)目屬地規(guī)自部門(mén)聯(lián)系解決。而前一天(6月27日)，北京市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)工作人員就此事回復(fù)記者稱(chēng)，如果業(yè)主要辦理產(chǎn)權(quán)證，需要先由開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)辦理大房本，然后再辦理小房本，在鉆石空間這種開(kāi)發(fā)商注銷(xiāo)的情況下，業(yè)主可以起訴開(kāi)發(fā)商解決問(wèn)題。
“歷史遺留問(wèn)題”應(yīng)如何解決？
在多位業(yè)主看來(lái)，鉆石空間小區(qū)當(dāng)前面臨的種種問(wèn)題，癥結(jié)還是在于因規(guī)劃之爭(zhēng)所導(dǎo)致的“辦證難”。
自2020年起，鉆石空間部分業(yè)主看到北京市發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)切實(shí)解決歷史遺留房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)問(wèn)題意見(jiàn)的通知》等解決歷史遺留問(wèn)題的文件后，再次燃起了“辦理房屋產(chǎn)權(quán)證”的希望。
經(jīng)過(guò)一番爭(zhēng)取之后，業(yè)主們的期待再次落空。一份由北京市規(guī)自委通州分局2020年7月4日給一位業(yè)主的信訪答復(fù)意見(jiàn)書(shū)顯示，2020年鉆石空間小區(qū)所在區(qū)域已經(jīng)由通州區(qū)調(diào)整為北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)行政區(qū)域，關(guān)于房產(chǎn)證問(wèn)題建議咨詢(xún)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記大廳。上述業(yè)主稱(chēng)：“后來(lái)我也去找經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)了，得到的回復(fù)是‘誰(shuí)審批誰(shuí)監(jiān)管誰(shuí)擔(dān)責(zé)’，需要找通州有關(guān)方面。”
鉆石空間部分業(yè)主還向記者表示，在購(gòu)房之初對(duì)項(xiàng)目考察的不嚴(yán)謹(jǐn)，確實(shí)有購(gòu)房人的責(zé)任，但是不能一直為小區(qū)用地性質(zhì)這個(gè)歷史遺留問(wèn)題買(mǎi)單。鉆石空間已經(jīng)是一個(gè)成規(guī)模的小區(qū)，后期是否可以通過(guò)補(bǔ)繳土地出讓金等程序解決“辦證難”，由此也能解決“轉(zhuǎn)供電”的問(wèn)題？
鉆石空間業(yè)主的上述愿望能否實(shí)現(xiàn)？“辦證難”問(wèn)題究竟該如何解決？6月27日，北京市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)住建局不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)工作人員就此事回復(fù)記者時(shí)表示，相關(guān)情況還需要進(jìn)一步了解之后再做回復(fù)。隨后，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)執(zhí)法局相關(guān)工作人員回復(fù)稱(chēng)：“我們會(huì)安排執(zhí)法隊(duì)進(jìn)行回復(fù)。”
針對(duì)此事，李鵬霞律師表示，過(guò)去因開(kāi)發(fā)企業(yè)不履責(zé)、項(xiàng)目手續(xù)不完善，以及未嚴(yán)格按照批準(zhǔn)規(guī)劃和用地條件開(kāi)發(fā)建設(shè)等原因，未能辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記手續(xù)，造成購(gòu)房人“辦證難”，這類(lèi)項(xiàng)目都屬于歷史遺留房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)項(xiàng)治理工作范疇。
李鵬霞進(jìn)一步表示，目前來(lái)看，造成鉆石空間小區(qū)現(xiàn)狀的原因主要是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的歷史遺留問(wèn)題，該小區(qū)業(yè)主可以依法依規(guī)向相關(guān)部門(mén)反映，爭(zhēng)取在各部門(mén)的推動(dòng)下早日解決問(wèn)題。
新京報(bào)記者 張建 圖/受訪者提供