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        低至10%!多地首付分期現(xiàn)象抬頭,是噱頭還是陷阱?

        2022-07-08 11:05:05

        來源:中新經(jīng)緯

          中新經(jīng)緯7月8日電 (薛宇飛)近日,各地的房地產(chǎn)放松政策持續(xù)增多,從限購(gòu)、限貸的大規(guī)模松動(dòng),到各類農(nóng)產(chǎn)品抵扣房款,活動(dòng)花樣翻新。據(jù)中新經(jīng)緯了解,為吸引購(gòu)房者,近期各地再次出現(xiàn)“首付分期”活動(dòng),分期時(shí)長(zhǎng)短則幾個(gè)月,長(zhǎng)的甚至可以做到數(shù)年乃至10年。除此之外,還有個(gè)別地方出現(xiàn)了通過在銀行做高新房總價(jià),以達(dá)到低首付目的的行為。

          “首付分期”并非新鮮事物,每每遇到市場(chǎng)低迷,這類行為都會(huì)增多,在過去,許多地方都對(duì)首付分期進(jìn)行過糾偏。業(yè)內(nèi)人士也指出,之所以要求購(gòu)房人能夠支付最低20%或30%的首付款,是對(duì)購(gòu)房人經(jīng)濟(jì)實(shí)力的衡量,防止出現(xiàn)過度杠桿或炒房行為。過低的首付比例,容易誘發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

          分期最長(zhǎng)10年

          “首付減壓低至10%”“首付13萬(wàn)輕松入手靚三房”“首付8萬(wàn),上車廣佛地鐵口”......近日,廣東佛山的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李林(化名)相繼在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了佛山多個(gè)在售樓盤的宣傳海報(bào),一張張鮮紅的海報(bào)上,除了展示近期的特惠措施外,首付分期成了各樓盤的共同賣點(diǎn)。

          李林對(duì)中新經(jīng)緯說:“前幾天因?yàn)槭悄曛?,開發(fā)商要沖業(yè)績(jī),所以除了優(yōu)惠多一點(diǎn),佛山有十幾個(gè)樓盤都推出了首付分期,希望吸引買房人早點(diǎn)入手?!?/p>

          根據(jù)各樓盤發(fā)布的海報(bào),佛山的保利時(shí)代天珀最低僅需支付10%的首付就能認(rèn)購(gòu)房源,而且半年內(nèi)零月供;保利中交大都匯單套房源的優(yōu)惠力度在10萬(wàn)-20萬(wàn)元,同時(shí)宣稱“首付8萬(wàn),上車廣佛地鐵口”;美的時(shí)光、美的金地新明珠鳳翔灣壹號(hào)都只需要10%的首付,保利智慧云城、佛山金科城、廣銀海云臺(tái)等幾個(gè)樓盤的首付款都低于10萬(wàn)元。

          保利時(shí)代天珀、保利新都匯的置業(yè)顧問均向中新經(jīng)緯證實(shí),樓盤推出首付分期的活動(dòng),對(duì)于首付不足的客戶,可以通過保利小貸申請(qǐng)貸款,6個(gè)月內(nèi)是免息的。李林稱,購(gòu)房者可以先給樓盤交一部分首付,剩余的向保利小貸申請(qǐng),“資質(zhì)、征信沒問題的話大概幾天能批下來,3-6個(gè)月內(nèi)免息,然后就可以向銀行申請(qǐng)住房貸款?!?/p>

          與上述分期時(shí)長(zhǎng)較短相比,有一些樓盤宣傳的首付分期可以達(dá)到數(shù)年。佛山的越秀星匯瀚府的置業(yè)顧問對(duì)中新經(jīng)緯稱,他們是與第三方的貸款機(jī)構(gòu)合作,分期時(shí)長(zhǎng)最多能達(dá)到10年。他說:“其實(shí)就是‘首付貸’,哪個(gè)開發(fā)商也不可能延長(zhǎng)這么長(zhǎng)時(shí)間。這個(gè)是有利息的,如果不是資金特別緊張,也不是很劃算?!?/p>

          除了佛山,中新經(jīng)緯還發(fā)現(xiàn),重慶、鄭州等城市的在售樓盤也都有首付分期的活動(dòng),其中,不少樓盤的首付分期并不復(fù)雜,僅僅是延長(zhǎng)了首付款交付時(shí)間。鄭州的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱,為了拉客,很多樓盤都能給購(gòu)房人幾個(gè)月的首付支付時(shí)間,等首付湊齊了,再做網(wǎng)簽和銀行貸款。他說:“現(xiàn)在市場(chǎng)不是很好,能拉到客戶就不錯(cuò)了?!?/p>

          或涉嫌違規(guī)

          近一兩年,一些城市的開發(fā)商通過降價(jià)和優(yōu)惠促銷,使得房?jī)r(jià)有所下降,實(shí)際售價(jià)低于政府備案價(jià)的情況也不斷增加。這種情況下,另一種灰色的低首付形式開始出現(xiàn)。

          重慶九龍坡區(qū)的一個(gè)在售樓盤采取的就是向銀行多申請(qǐng)貸款、以降低客戶首付款的方式。比如,該項(xiàng)目一套備案價(jià)100萬(wàn)元的房子,首套房首付款最低為20萬(wàn)元,可貸款80萬(wàn)元。如今,該房源以備案價(jià)的八六折、共計(jì)86萬(wàn)元對(duì)外出售,但銀行仍以總價(jià)100萬(wàn)元、貸款80萬(wàn)元審批,這樣的話,購(gòu)房人實(shí)際的首付只有6萬(wàn)元。

          重慶的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向中新經(jīng)緯證實(shí)了市場(chǎng)上確實(shí)存在這種情況,以網(wǎng)簽價(jià)100萬(wàn)元、實(shí)際售價(jià)90萬(wàn)元的房源為例,購(gòu)房人實(shí)際只需要支付10萬(wàn)元首付款,另外10萬(wàn)元由開發(fā)商支付,然后就可以向銀行申請(qǐng)80萬(wàn)元的住房貸款。但他也說:“現(xiàn)在管得比較嚴(yán),這么做是違規(guī)的,只能私下去問問樓盤?!?/p>

          中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯表示,市場(chǎng)上的確存在這種變相低首付的行為,如果能夠查實(shí)的話,就可以認(rèn)定是“騙貸”行為。他還指出,這么做的話,購(gòu)房發(fā)票就要按照網(wǎng)簽價(jià)開具,開發(fā)商的稅費(fèi)成本要提高,倒不如直接降價(jià)。

          針對(duì)佛山上述樓盤的做法,張大偉分析道,如果只是給予購(gòu)房人更長(zhǎng)的首付籌款時(shí)間,并不違規(guī)。但如果樓盤推介客戶做貸款,在明知實(shí)際首付款低于規(guī)定的最低比例的情況下,還向銀行申請(qǐng)按揭貸款的話,就屬于違規(guī)行為?!皣?yán)格來講,只要購(gòu)房人的首付款不是自有資金,而是借款或貸款來的,不管是借的親朋好友還是金融機(jī)構(gòu),都是違規(guī)?!?/p>

          兩成首付安全墊

          過往多年,由于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱交替頻繁,住房貸款首付比例也隨著市場(chǎng)的變化而波動(dòng),但是首付比例最低20%卻一直都是底線。

          有券商研報(bào)曾指出,中國(guó)在2005年將首付比例從20%提高到30%,并在2008年恢復(fù)到20%,此后,在2010年再次提升到30%。2016年,央行發(fā)文明確,在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,居民家庭首套個(gè)人住房最低首付款比例可以下調(diào),允許在最低首付款比例25%的基礎(chǔ)上向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭,最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。這份文件發(fā)布后,個(gè)人住房最低首付款比例又恢復(fù)為20%。

          2016年以后,樓市再度火熱,包括限購(gòu)、非限購(gòu)城市在內(nèi)的許多地方,都將最低首付比例升至30%。直到2022年,山東省菏澤市打響下調(diào)首付比例第一槍,各地紛紛將首付比例降至最低20%。

          張大偉指出,購(gòu)房人以自有資金支付最低20%或30%的首付款,說明購(gòu)房人擁有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),也能一定程度上證明其未來的還款能力,防止沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人盲目涌入房地產(chǎn)市場(chǎng),進(jìn)而誘發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。因此,要求最低20%的首付比例具有較高的合理性。

          今年6月底,河南省濟(jì)源市房地產(chǎn)管理局就發(fā)文稱,鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)首付分期收取,但最長(zhǎng)不宜超過一年。對(duì)此,廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就指出,鼓勵(lì)分期首付,或許會(huì)讓購(gòu)房人私下對(duì)接民間資金,讓他們把剩余的首付款通過銀行以外的渠道借入,這會(huì)導(dǎo)致一系列的金融亂象。

          易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)說:“首付款比例最低20%的規(guī)定是比較成功的,再往下調(diào)整空間不大,而且過低的首付比也容易出現(xiàn)盲目加杠桿的情況,20%的首付比要求是比較合適的。不過,當(dāng)前需要鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi),首付比調(diào)整空間不大的情況下,可以在月供償還等方面進(jìn)一步創(chuàng)新?!?/p>

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