作者：馬一凡

　　16天后，福建省會(huì)福州的第一個(gè)“現(xiàn)房銷售”地塊就將開(kāi)拍。

　　很多年來(lái)購(gòu)房者被樓盤貨不對(duì)板所困擾，期待著買房能夠“所見(jiàn)即所得”，這一次，福州的探索會(huì)成功嗎？

　　我國(guó)現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度已實(shí)行了整整28年，近年來(lái)，東部沿海多地都曾提出或探索試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，比如杭州、蘇州等，但目前都偃旗息鼓。

　　IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，商品房預(yù)售制這套體系已形成一種巨大的慣性和利益捆綁，重回現(xiàn)房銷售制度困難重重，貿(mào)然取消商品房預(yù)售制將引發(fā)行業(yè)格局的劇烈調(diào)整和大量壞賬的爆發(fā)，但當(dāng)下樓市供需格局已經(jīng)發(fā)生根本性變化，商品房預(yù)售制到了不得不調(diào)整的時(shí)刻，漸進(jìn)推開(kāi)現(xiàn)房銷售勢(shì)在必行。

　　小縣城試點(diǎn)

　　近日福州市永泰縣掛出一幅“商業(yè)+住宅”性質(zhì)的建設(shè)用地，定于8月5日上午拍賣。這塊地價(jià)格不高，起拍價(jià)僅4000萬(wàn)元，起始樓面價(jià)只有1106元/平方米，溢價(jià)率最高不得超20%。

　　但一個(gè)不起眼的縣城地塊卻意義重大，因?yàn)檫@是福州首宗要求“現(xiàn)房銷售”的涉宅土地。

　　該宗地出讓要求中明確，規(guī)劃房屋竣工驗(yàn)收之后，競(jìng)得人方可申請(qǐng)房屋銷售手續(xù)，取得“現(xiàn)房銷售許可證”之后，購(gòu)房業(yè)主自取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起未滿五年的，不得上市交易轉(zhuǎn)讓，也不得辦理轉(zhuǎn)讓公證等手續(xù)。

　　實(shí)際上，從2015年起，福建省就開(kāi)始研究現(xiàn)房銷售相關(guān)課題。到了2018年4月，福建省住建廳曾出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，其中“優(yōu)化土地供應(yīng)管理”章節(jié)提到：福州、廈門兩市試點(diǎn)在土地出讓中逐步提高商品房預(yù)售條件，直至現(xiàn)房銷售。

　　如今，現(xiàn)房銷售終于從福州的一個(gè)下轄縣開(kāi)始試點(diǎn)，不過(guò)，這塊地最終能否順利出讓還是一個(gè)未知數(shù)。

　　永泰縣縣城規(guī)模并不大，常住人口僅28萬(wàn)余，從近幾次當(dāng)?shù)赝僚那闆r來(lái)說(shuō)，拿地房企多為福建本土小型開(kāi)發(fā)商，比如今年4月，福建品潤(rùn)地產(chǎn)以底價(jià)1.05億元成功競(jìng)得永泰城峰鎮(zhèn)一幅商住用地，成交樓面價(jià)1629元/平方米。去年9月，福州盛佳源貿(mào)易有限公司以底價(jià)3.3億元競(jìng)得永泰城峰鎮(zhèn)劉岐村地塊。以過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，中小型房企對(duì)“現(xiàn)房銷售”的積極性并不高。

　　未竟的探索

　　除福州外，已有數(shù)個(gè)東部沿海地區(qū)城市率先探索現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，但多已偃旗息鼓。

　　2016年，由于土地市場(chǎng)過(guò)熱，蘇州曾出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見(jiàn)》，對(duì)土拍設(shè)定了“市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)”，如果房企競(jìng)價(jià)過(guò)猛，最終成交價(jià)超過(guò)了指導(dǎo)價(jià)的10%，就要在工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可。這被視為蘇州版的“現(xiàn)房銷售”探索，該政策出臺(tái)后的第二年，即2017年，蘇州誕生了39個(gè)需要現(xiàn)房銷售的地塊，其中6個(gè)都是區(qū)域地王。

　　這批高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商很快發(fā)現(xiàn)自己被套牢了，甚至有樓盤是2016年拿地的，但時(shí)隔6年才開(kāi)盤。2020年，火熱的蘇州樓市走入下行期，有開(kāi)發(fā)商因?yàn)樗悴贿^(guò)賬，便開(kāi)始操作“精裝變毛坯”“強(qiáng)推裝修包”等擦邊球動(dòng)作。

　　疊加疫情等因素的影響，2020年蘇州一紙通知放松了房企預(yù)售的條件，也取消已執(zhí)行了42個(gè)月的強(qiáng)制性現(xiàn)房銷售政策。

　　隔壁省的省會(huì)杭州2016-2017年時(shí)，土地市場(chǎng)也跟蘇州一樣火爆，為了抑制土拍熱度，杭州短暫實(shí)行過(guò)溢價(jià)率過(guò)高就轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售的制度，一共誕生了20個(gè)項(xiàng)目，但僅試行了幾個(gè)月便廢除了這項(xiàng)規(guī)則。

　　2021年土地出讓方式變了，杭州成為試點(diǎn)集中供地的22城之一，杭州便打算重新試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

　　去年8月，杭州發(fā)布當(dāng)年度第二批集中供地公告，首次提出希望試水10宗“競(jìng)品質(zhì)”現(xiàn)房銷售地塊，由杭州下轄的行政區(qū)各派出一個(gè)代表地塊，有意向的開(kāi)發(fā)商可以先提供建設(shè)方案，方案通過(guò)后開(kāi)始競(jìng)地價(jià)，樓盤通過(guò)驗(yàn)收后才能進(jìn)行現(xiàn)房銷售。

　　因?yàn)閾?dān)心開(kāi)發(fā)商不愿意配合現(xiàn)房銷售，杭州還特地作出讓利——普通商品房地塊溢價(jià)率上限為15%，現(xiàn)房銷售地塊溢價(jià)率最高只能到5%。

　　最終結(jié)果是這10宗地塊全部流拍，沒(méi)有一家開(kāi)發(fā)商愿意參與拿地。

　　2017年時(shí)，廣東省在《實(shí)施珠三角規(guī)劃綱要2017年重點(diǎn)工作任務(wù)》中，也曾提出鼓勵(lì)推行現(xiàn)房銷售制度，逐步取消預(yù)售制，后來(lái)便無(wú)下文。

　　目前唯一實(shí)現(xiàn)全省商品住房均現(xiàn)房銷售的省份是海南，不過(guò)海南有其特殊性，其經(jīng)驗(yàn)很難被復(fù)制。

　　2020年3月，海南出臺(tái)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，規(guī)定新出讓土地建設(shè)的商品住房要現(xiàn)房銷售。這項(xiàng)新規(guī)出臺(tái)的特殊背景是：海南正在大力打造自由貿(mào)易港，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由主要依靠投資拉動(dòng)轉(zhuǎn)向依靠消費(fèi)拉動(dòng)。自2018年實(shí)行房地產(chǎn)全域限購(gòu)后，海南大幅降低經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴，房地產(chǎn)投資占GDP的比重從2017年的46%降至2019年25%。

　　以?？跒槔?，去年全年供應(yīng)的95宗土地里，市場(chǎng)化商品住房建設(shè)用地只剩下3宗，其余涉宅用地則用于安居房、租賃房、回遷安置房等，這導(dǎo)致許多市場(chǎng)化拿地房企已經(jīng)徹底撤出海南。

　　華泰證券認(rèn)為，高周轉(zhuǎn)類房企對(duì)這樣的土地投資缺乏興趣，且短時(shí)間內(nèi)把海南的做法拓展到其他區(qū)域并不現(xiàn)實(shí)。

　　為何困難重重

　　我國(guó)現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度起始于1994年，至今已實(shí)行了整整28年。全社會(huì)關(guān)于取消期房預(yù)售的討論，也已經(jīng)延續(xù)了十多年。

　　2005年8月，央行曾在《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》提出“建議取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度”，但時(shí)隔9天當(dāng)時(shí)的建設(shè)部就表態(tài)“國(guó)家近期不會(huì)取消商品房預(yù)售制度”。隨后，新華社發(fā)表評(píng)論認(rèn)為，是否取消商品房預(yù)售制，是牽一發(fā)而動(dòng)全身的大事。

　　為何這一制度能運(yùn)行長(zhǎng)達(dá)28年，這期間多地探索取消預(yù)售制卻無(wú)法成功？

　　談及根本原因，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示：“商品房預(yù)售制度支持了房企的高周轉(zhuǎn)模式和當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模，涉及投資、建設(shè)、就業(yè)、稅收、土地出讓金等多個(gè)方面，如果實(shí)行現(xiàn)房銷售，必然會(huì)大大壓縮房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿和行業(yè)規(guī)模，引發(fā)行業(yè)格局的劇烈調(diào)整和大量壞賬的爆發(fā)，這是各利益相關(guān)方無(wú)法接受的?！?/p>

　　上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為，商品房預(yù)售制對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模發(fā)展起到了支持作用，“上世紀(jì)90年代商品房市場(chǎng)化以后，如果沒(méi)有預(yù)售制，那同樣的錢，開(kāi)發(fā)商只能花三年時(shí)間做一個(gè)項(xiàng)目，單個(gè)項(xiàng)目中還要沉淀大量資金，所以預(yù)售制實(shí)際上支撐了大量的商品房市場(chǎng)供應(yīng)”。

　　柏文喜表示，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)供需格局已經(jīng)發(fā)生根本性變化，又因預(yù)售資金監(jiān)管失效引發(fā)了不少問(wèn)題，到了不得不取消商品房預(yù)售制的時(shí)候。但是預(yù)售制這套體系已經(jīng)實(shí)行了28年，已形成一種巨大的行業(yè)慣性和利益捆綁，重回現(xiàn)房銷售制度困難重重。

　　“一旦改預(yù)售制為現(xiàn)房銷售，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模收縮，直接影響樓市供給總量，引發(fā)行業(yè)稅費(fèi)和土地出讓金收入巨減，甚至?xí)?lái)GDP的收縮?！卑匚南舱f(shuō)道。

　　盧文曦也表示，如果現(xiàn)在大規(guī)模實(shí)行現(xiàn)房銷售，會(huì)導(dǎo)致樓市供應(yīng)量收縮，影響固定資產(chǎn)投資和地方土地出讓金收入，帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，“所以現(xiàn)房銷售不是一蹴而就的”。

　　柏文喜認(rèn)為，現(xiàn)房銷售必須漸進(jìn)推開(kāi)，現(xiàn)階段可以學(xué)習(xí)中國(guó)香港和其他國(guó)家的預(yù)售制，將銀行按揭貸款的發(fā)放后置于房屋交付這個(gè)節(jié)點(diǎn)前后，房企主要依靠自身向銀行貸款去完成開(kāi)發(fā)建設(shè)，就不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的項(xiàng)目爛尾情況了，對(duì)涉房領(lǐng)域的沖擊會(huì)更小一些。