記者 昌校宇
公募REITs2022年第二場“季考”成績近乎全部“放榜”。
截至7月21日，已上市的13只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品中，已有12只披露2022年二季報(bào)(國金中國鐵建REIT上市不滿一個(gè)月)。報(bào)告顯示，除浙商滬杭甬REIT、華安張江光大REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT出現(xiàn)二季度凈利潤虧損外，其余9只產(chǎn)品全部盈利。7月21日，《證券日報(bào)》記者第一時(shí)間就公募REITs部分業(yè)績數(shù)據(jù)緣何為負(fù)對業(yè)內(nèi)人士和基金管理人進(jìn)行采訪，以便市場更好理解“內(nèi)情”。
REITs項(xiàng)目分紅分配
根據(jù)可供分派現(xiàn)金來確定
對于浙商滬杭甬REIT二季度凈利潤虧損4651.35萬元，業(yè)內(nèi)人士對《證券日報(bào)》記者解釋稱，“凈利潤為負(fù)主要受高速公路資產(chǎn)的折舊攤銷影響較大，并不影響現(xiàn)金流。舉例來看，浙商滬杭甬REIT基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目采用直線折舊攤銷法，另有高速路REITs項(xiàng)目采用車流量法，而車流量法的項(xiàng)目前期折舊攤銷較少，后期折舊攤銷則相對會多。方法不一樣，導(dǎo)致每個(gè)階段利潤有差別。同時(shí)，疫情也是導(dǎo)致凈利潤虧損的原因之一，高速公路流量和收費(fèi)均有所下降。”
上述業(yè)內(nèi)人士表示，“REITs項(xiàng)目的業(yè)績好壞和分紅分配，主要是根據(jù)可供分派現(xiàn)金來確定，跟凈利潤無直接關(guān)系。”
華安基金相關(guān)人士對《證券日報(bào)》記者表示，“華安張江光大REIT二季度凈利潤虧損628.35萬元，主要是由于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的折舊攤銷金額較大，并不影響項(xiàng)目的現(xiàn)金流和可供分配金額?！?/p>
東吳基金方面也就東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT二季度凈利潤為-218.38萬元向《證券日報(bào)》記者進(jìn)行了說明，“兩家項(xiàng)目公司整體運(yùn)營穩(wěn)健，出租率保持穩(wěn)定，季內(nèi)凈利潤為負(fù)數(shù)的主要原因?yàn)樽饨饻p免(減免期為2022年3月份至8月份)。不過，為保護(hù)基金份額持有人的利益，租金減免實(shí)施后，基金管理人將放棄部分基金管理費(fèi)，運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)將放棄部分運(yùn)營管理費(fèi)，同時(shí)通過補(bǔ)貼申請，相應(yīng)稅收減免等方式全額化解本次減免租金的影響?！?/p>
談及減租對后續(xù)運(yùn)營的影響，東吳基金方面表示，“短期內(nèi)因疫情影響的收入減少對東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT的持續(xù)經(jīng)營能力和長期發(fā)展無不良影響?！?/p>
資產(chǎn)折舊不會影響
REITs現(xiàn)金流和投資者分紅
上海證券基金評價(jià)研究中心高級基金分析師、博士孫桂平在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，一般而言，REITs凈利潤為負(fù)并不能說明其擁有的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)經(jīng)營不善，因我國REITs擁有的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)采用成本法計(jì)量(資產(chǎn)賬面價(jià)值等于REITs成立時(shí)買入資產(chǎn)的成本)，每季度都需要計(jì)提固定資產(chǎn)折舊等費(fèi)用，而這些費(fèi)用計(jì)入營業(yè)成本，會減少每季度凈利潤。不同REITs的資產(chǎn)到期年限和折舊計(jì)提方式有所不同，導(dǎo)致部分REITs凈利潤為負(fù)，但資產(chǎn)折舊不會影響REITs現(xiàn)金流和投資者分紅。
“當(dāng)前衡量REITs經(jīng)營狀況通?？捎肊BITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)，雖有3只REITs二季度凈利潤為負(fù)，但已披露二季報(bào)的12只REITs二季度EBITDA全部為正，顯示REITs整體經(jīng)營穩(wěn)健?！睂O桂平進(jìn)一步分析稱，但不同REITs經(jīng)營狀況有所分化，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、建信中關(guān)村REIT和中航首鋼綠能REIT二季度EBITDA取得環(huán)比兩位數(shù)增長；而有些REITs受疫情影響，二季度經(jīng)營業(yè)績出現(xiàn)下滑，如東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT和浙商滬杭甬REIT二季度的EBITDA環(huán)比分別下降55.50%和39.43%，主要因其持有的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)多位于長三角區(qū)域，受疫情帶來的直接影響較大等。
在孫桂平看來，當(dāng)前疫情對REITs影響不具有可持續(xù)性，市場不必過于擔(dān)憂。未來隨著REITs市場不斷發(fā)展，產(chǎn)品數(shù)量和規(guī)模不斷增加，底層資產(chǎn)類型不斷豐富，REITs運(yùn)作管理也將更加成熟，將為投資者提供更多投資標(biāo)的和投資機(jī)會?？傮w而言，REITs現(xiàn)金回報(bào)比較穩(wěn)定，具有高票息、抗通脹、長期回報(bào)率高、分散風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)，是適合長期持有的配置型資產(chǎn)，并不適合交易性資金過度炒作。（證券日報(bào)）