二、共有建筑面積的計(jì)算方法:整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多幢樓服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，以及人防工程等建筑面積。即為整幢建筑物的共有建筑面積。

　　三、共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?住宅樓以幢為單元，按以下計(jì)算公式)：

　　業(yè)界說(shuō)法隱情：開(kāi)發(fā)商確定公攤面積要利于銷(xiāo)售

　　山西銀建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司副總經(jīng)理張建華稱(chēng)，計(jì)入公攤面積的地方主要有兩大塊，公共交通部分及公共建筑空間。公共交通通道包括走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳、樓梯間。公共建筑空間包括電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢樓服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房。

　　一般而言，樓層越高的房子公攤面積會(huì)越大。像普通六層磚混結(jié)構(gòu)樓房，其公攤面積約占房屋建筑面積的12%到15%；十幾層的小高層住宅樓，其公攤面積的比例在18%左右；高層剪力墻結(jié)構(gòu)的樓房，其公攤面積大約在20%以上。另外，塔樓的公攤面積比例略低于板樓；寫(xiě)字樓從公共需求及品質(zhì)上考慮，公攤面積可能會(huì)達(dá)到30%以上。

　　張建華稱(chēng)，從銷(xiāo)售角度考慮，開(kāi)發(fā)商會(huì)盡量把公攤面積定在一個(gè)易于銷(xiāo)售的范圍內(nèi)。像高端住宅，業(yè)主講究氣派，希望門(mén)廳、過(guò)道、電梯的面積夠?qū)挸?、電梯?shù)夠多，公攤面積比例要比普通住宅高。

　　建議：不妨學(xué)學(xué)按套內(nèi)面積售房

　　業(yè)界人士李先生認(rèn)為,省城正規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般會(huì)先到相關(guān)行政主管部門(mén)去申辦規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售等手續(xù)。房地局會(huì)委托測(cè)繪單位對(duì)預(yù)售房產(chǎn)進(jìn)行“預(yù)測(cè)繪”，業(yè)主以專(zhuān)業(yè)測(cè)繪單位測(cè)繪的面積作為付房款的依據(jù)。房屋竣工后，無(wú)論是套內(nèi)面積還是公攤面積，都已經(jīng)過(guò)了測(cè)繪單位的實(shí)地測(cè)繪，開(kāi)發(fā)商在公攤面積上做手腳的可能性不大。

　　李先生稱(chēng)，白先生家的公攤面積與套內(nèi)面積在售房與交房時(shí)有較大差距，這與開(kāi)發(fā)商違規(guī)預(yù)售有關(guān)。未經(jīng)相關(guān)部門(mén)審批就售樓，不停地改規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，很容易出現(xiàn)實(shí)際戶(hù)型、面積與售房時(shí)不一致的情況，這會(huì)引起不必要的糾紛。

　　省城海逸房產(chǎn)工作室的驗(yàn)房師認(rèn)為，設(shè)計(jì)施工中的變更，最容易造成交房面積與購(gòu)房面積出現(xiàn)誤差。套內(nèi)面積相對(duì)較容易弄明白，因?yàn)樗脺y(cè)繪、好計(jì)算。而公攤面積的測(cè)繪需要開(kāi)發(fā)商提供全樓的圖紙及其他業(yè)主的配合，故事二中的武先生自請(qǐng)測(cè)繪公司量公攤肯定測(cè)不準(zhǔn)。誠(chéng)信度不高的開(kāi)發(fā)商在售房之后才開(kāi)始施工，公攤面積就成了橡皮筋。他建議，省城最好能學(xué)習(xí)北京、廣州等地按套內(nèi)面積售房的方式，這樣也讓消費(fèi)者對(duì)所購(gòu)房屋的面積能心里有數(shù)。

　　提醒：合同里最好標(biāo)明公攤范圍

　　山西省成誠(chéng)律師事務(wù)所的張秋峰律師稱(chēng)，對(duì)于公攤面積占總建筑面積的比例，目前法律上還沒(méi)有明文規(guī)定。按照購(gòu)房合同第八條的規(guī)定，購(gòu)房者在面積發(fā)生變化后有兩種選擇。

　　第一種是合同中對(duì)面積變化沒(méi)有約定。如果開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，房子總建筑面積與合同面積的誤差不超過(guò)3%，可以采取多退少補(bǔ)的方式。誤差超過(guò)3%，多出的面積由開(kāi)發(fā)商無(wú)償贈(zèng)送，少出的面積，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)賠償，業(yè)主同時(shí)可以選擇退房。這種方式對(duì)購(gòu)房者較為有利。

　　第二種方式是根據(jù)合同約定“據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)”。如果選擇這種方式，到交房時(shí)，誤差超過(guò)3%，都由買(mǎi)房人承擔(dān)。

　　同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)該注意，自己找的測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具新的測(cè)量報(bào)告，并不能直接作為找開(kāi)發(fā)商賠償?shù)囊罁?jù)。因?yàn)椋_(kāi)發(fā)商的測(cè)繪報(bào)告也是正規(guī)測(cè)繪部門(mén)作出的有法律效力的報(bào)告。出現(xiàn)此類(lèi)糾紛最終的參考依據(jù)是由仲裁機(jī)關(guān)或法院委派第三方來(lái)作的測(cè)繪報(bào)告。

　　張律師稱(chēng)，目前省城樓市漸漸趨于成熟，市場(chǎng)監(jiān)管也越來(lái)越規(guī)范，開(kāi)發(fā)商在公攤面積上動(dòng)手腳不容易。業(yè)主在購(gòu)房時(shí)不妨先考慮選擇運(yùn)作規(guī)范、信譽(yù)度較好的開(kāi)發(fā)商。在收房時(shí)，業(yè)主可要求開(kāi)發(fā)商公示公攤面積的范圍和大小。