第一條為了加強對本市居住小區(qū)的物業(yè)管理，保障居住小區(qū)房屋及其設備和公共設施的正常使用，創(chuàng)造清潔優(yōu)美、舒適方便、文明安全的居住環(huán)境，根據(jù)國家有關規(guī)定，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)按照城市規(guī)劃建設、配套設施齊全并達到一定規(guī)模的居住區(qū)、居住小區(qū)和危舊房改建區(qū)(以下統(tǒng)稱居住小區(qū))。
別墅和高級公寓的物業(yè)管理辦法另行規(guī)定。
第三條新建居住小區(qū)必須按本辦法的規(guī)定統(tǒng)一實行物業(yè)管理。本辦法施行前已經(jīng)驗收交付使用的居住小區(qū)，應當依照本辦法逐步實行物業(yè)管理。
第四條本辦法所稱物業(yè)管理，是指居住小區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對房屋及其設備以及相關的居住環(huán)境進行維護、修繕和服務的活動。
第五條市和區(qū)、縣房屋土地管理機關主管本行政區(qū)域居住小區(qū)物業(yè)管理工作。
第六條本市規(guī)劃、工商行政管理、物價、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、市政、公安等行政管理機關和居住小區(qū)所在地的街道辦事處，按照各自的職責，對居住小區(qū)的物業(yè)管理工作進行指導和監(jiān)督、檢查。
第七條居住小區(qū)的開發(fā)建設單位必須按照規(guī)劃要求配套建設相應的設施。居住小區(qū)經(jīng)綜合驗收合格后，開發(fā)建設單位方可向居住小區(qū)物業(yè)管理委員會辦理移交。居住小區(qū)的綜合驗收，應當有區(qū)、縣人民政府和街道辦事處參加。
居住小區(qū)綜合驗收的具體辦法，由市市政管理委員會和市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會、市城鄉(xiāng)建設委員會制定。
第八條居住小區(qū)已交付使用并且入住率達到50%以上時，應當在該居住小區(qū)開發(fā)建設單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關指導下建立物業(yè)管理委員會。
物業(yè)管理委員會由居住小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的代表及居民委員會的代表組成。
居住小區(qū)開發(fā)建設周期較長的，在物業(yè)管理委員會成立之前，由該居住小區(qū)的開發(fā)建設單位負責物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理。物業(yè)管理委員會成立后，由其決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。
第九條物業(yè)管理委員會代表和維護房地產(chǎn)產(chǎn)權人、使用人的合法權益。物業(yè)管理委員會在房屋土地管理機關及有關行政管理機關、當?shù)亟值擂k事處的指導監(jiān)督下，負責制定物業(yè)管理委員會章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實施，對物業(yè)管理企業(yè)進行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行管理工作。
第十條物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)房屋土地管理機關資質(zhì)審查合格，向工商行政管理機關辦理注冊登記后，方可接受委托，承擔居住小區(qū)的物業(yè)管理。
第十一條物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會及房地產(chǎn)產(chǎn)權人的委托，承擔居住小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應當與委托單位簽訂委托管理合同。
合同應當明確委托管理的事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理費收支、監(jiān)督檢查和違約責任。
合同簽訂后，由物業(yè)管理企業(yè)向所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關備案。
第十二條物業(yè)管理企業(yè)的權利：
(一)依據(jù)物業(yè)管理合同和國家及本市的有關規(guī)定對居住小區(qū)實施物業(yè)管理；
(二)依據(jù)物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取物業(yè)管理費用；
(三)勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為；對造成的損害，有權要求賠償；
(四)要求物業(yè)管理委員會協(xié)助管理；
(五)選聘專營公司或聘用專人承擔清潔、保安、綠化等專項服務業(yè)務；
(六)從事物業(yè)經(jīng)營或開展其他多種經(jīng)營和有償服務。
第十三條物業(yè)管理企業(yè)的義務：
(一)全面履行物業(yè)管理合同，對產(chǎn)權人委托管理的房屋、設施及其公共部位進行維護、修繕，承擔居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化維護、清掃保潔以及產(chǎn)權人和使用人日常生活必需的便民服務；
(二)接受物業(yè)管理委員會和居民的監(jiān)督；
(三)重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會審議決定；
(四)接受房屋土地管理機關、其他行政管理機關及當?shù)亟值擂k事處的指導監(jiān)督；
(五)發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要及時向有關行政管理機關報告。
第十四條居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動性經(jīng)費由該居住小區(qū)的開發(fā)建設單位按照建安費2%的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)。
居住小區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)權人應按委托內(nèi)容，每年向物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)支付物業(yè)管理費用。
物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)及多種經(jīng)營和服務的收益，應主要用于補充居住小區(qū)物業(yè)管理費用。
第十五條房屋使用人應當遵守有關物業(yè)管理規(guī)定，按照規(guī)定使用房屋和其他公共設施，交納有關費用，自覺維護小區(qū)內(nèi)正常的生活秩序和管理秩序；有權要求物業(yè)管理委員會對服務不好的物業(yè)管理企業(yè)進行更換，有權對妨害小區(qū)管理秩序、生活秩序和損壞公共設施的行為進行勸阻、制止和舉報。
居民入住時，應當與物業(yè)管理委員會簽訂住用合同，遵守合同中規(guī)定的義務。
第十六條房地產(chǎn)產(chǎn)權人或使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應當勸阻、制止并向有關行政管理機關報告，并有權要求其恢復原狀、賠償損失：
(一)擅自占用居住小區(qū)內(nèi)的公共場地或者改變其用途的；
(二)擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀，損毀設施、設備及有其他危及房屋安全行為的；
(三)私搭亂建，亂停放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用綠地或破壞綠化，污染環(huán)境，影響居住小區(qū)景觀，制造噪聲擾民的。
第十七條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，有下列行為之一的，房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人有權向物業(yè)管理委員會投訴或者向房屋土地管理機關反映；物業(yè)管理委員會有權予以制止并要求其限期改正，對給產(chǎn)權人或使用人利益造成的損害有權要求賠償損失，情節(jié)嚴重的有權解除委托管理合同：
(一)房屋及公用設施、設備修繕不及時的；
(二)管理制度不健全、管理混亂的；
(三)擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；
(四)擅自改變房地產(chǎn)和公用設施用途的；
(五)其他不履行或者不完全履行物業(yè)管理合同及本辦法規(guī)定的義務的。