經(jīng)過(guò)2009年爆發(fā)式量?jī)r(jià)雙漲的樓市，樓價(jià)在2010年并沒(méi)有在連續(xù)的4月、9月調(diào)控中停止上漲。雖然房?jī)r(jià)漲幅相比2009年有了明顯的下調(diào)，但是因?yàn)榛鶖?shù)過(guò)大的原因，實(shí)際上漲的絕對(duì)值依然驚人。
2010年可以說(shuō)是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年來(lái)最嚴(yán)厲的調(diào)控之年，每次調(diào)控政策出臺(tái)后都對(duì)市場(chǎng)成交量有一定的抑制作用，但今年房?jī)r(jià)整體上漲的趨勢(shì)沒(méi)有改變。
以在12月取得預(yù)售許可證的41個(gè)項(xiàng)目為例，年內(nèi)有過(guò)預(yù)售記錄的項(xiàng)目合計(jì)為16個(gè)，而相比漲價(jià)達(dá)到了15個(gè)，除個(gè)別項(xiàng)目微調(diào)外，其他均明顯價(jià)格上漲。其中12月預(yù)售價(jià)格相比之前的成交價(jià)格上漲最高達(dá)到了61.8%。
前所未有嚴(yán)厲的調(diào)控?fù)Q來(lái)的依然是價(jià)格明顯上漲，主要原因莫過(guò)于幾點(diǎn)：
總體需求呈旺盛趨勢(shì) ：主要包括正常住房需求、超前住房需求、被動(dòng)住房需求和投機(jī)型住房需求，都直接或間接影響了房地產(chǎn)總體需求水平的提高，共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，特別是在通貨膨脹明顯的2010年，為了避免貨幣資產(chǎn)縮水，在重重限制的樓市購(gòu)房保值成為了價(jià)格上漲最主要的支撐因素。
貨幣供應(yīng)量爆發(fā)，促使資產(chǎn)升值：廣義貨幣供應(yīng)量?jī)H2009年一年就增加了13萬(wàn)億之多，1999年來(lái)十年間共增加了49萬(wàn)億人民幣，增幅超過(guò)5倍， 貨幣供應(yīng)上漲，使得資產(chǎn)必然出現(xiàn)明顯的升值。2003年至2008年新增本外幣貸款占GDP比重，這幾年這一占比的算術(shù)平均值為16.28%，而2009年占比接近30%，2010年這一占比也近20%，預(yù)計(jì)2011年新增貸款指標(biāo)依然高達(dá)7.5萬(wàn)億。而即使對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域有非常嚴(yán)厲的調(diào)控政策，依然有很多渠道可以使得資金流入。在如此大環(huán)境下，期待房?jī)r(jià)下調(diào)難。
土地資源嚴(yán)格控制且價(jià)格上升，房?jī)r(jià)和地價(jià)互動(dòng)上漲。房?jī)r(jià)帶動(dòng)了地價(jià)，地價(jià)推動(dòng)了房?jī)r(jià)。近年來(lái)，住宅產(chǎn)品供給壓力不斷增大，直接導(dǎo)致供求關(guān)系緊張，致使房?jī)r(jià)快速走高。而以北京為例，2003年至2009年6年間常住人口上漲了300萬(wàn)，這就使得住宅市場(chǎng)一直處于絕對(duì)的供小于求的現(xiàn)狀，另外投資渠道單一等也是影響房?jī)r(jià)的重要因素。
不解決以上幾點(diǎn)，只單純地調(diào)控，即使見(jiàn)效也只是短暫的微調(diào)后再迎來(lái)報(bào)復(fù)式反彈，2011年不僅是“十二五”的第一年，更是多年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最關(guān)鍵的一年。貨幣政策趨穩(wěn)健，但是通貨膨脹的壓力依然巨大。房產(chǎn)稅可能在個(gè)別城市率先試點(diǎn)實(shí)施，一線城市成交量可能會(huì)因此大幅萎縮，價(jià)格會(huì)處于僵持狀態(tài)，而二三線城市樓價(jià)依然會(huì)保持快速上漲，投機(jī)資金會(huì)向二三線城市大量轉(zhuǎn)移。
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