一、無法辦理或長期得不到房產(chǎn)證的18種情況

　　1、開發(fā)企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)或被取消資質，無法繼續(xù)辦理樓盤的大產(chǎn)權；

　　2、開發(fā)商沒有取得土地使用證或沒有繳齊土地出讓金；

　　3、開發(fā)商將土地或房屋抵押給銀行或建筑隊等，債務尚未清償完畢；

　　4、開發(fā)商沒有完成竣工備案工作；

　　5、開發(fā)企業(yè)將房屋重復銷售(未經(jīng)合同備案)，導致無法辦理房產(chǎn)證；

　　6、樓盤被法院查封；

　　7、開發(fā)商沒有取得建筑面積實測數(shù)據(jù)；

　　8、商品房出現(xiàn)面積誤差，在一定范圍內(nèi)的超面積需按規(guī)定補繳或退回購房差額，在面積誤差未解決的情況下，將導致無法辦理產(chǎn)權登記；

　　9、開發(fā)商沒有按整體規(guī)劃建設小區(qū)配套設施，或未移交小區(qū)配套用房，無法通過綜合驗收；

　　10、開發(fā)商不及時辦理“大產(chǎn)權”；

　　11、開發(fā)商不配合提供辦理“小房產(chǎn)證”的相關資料；

　　12、開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房地產(chǎn)證不發(fā)；

　　13、房屋契稅尚未繳納；

　　14、公共維修基金尚未交付；

　　15、提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格；

　　16、個別購房者購房入住后進行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗收合格證；

　　17、房產(chǎn)證辦理部門無正當理由拖延辦理或不予辦理；

　　18、代辦產(chǎn)權的單位或人員(律師、代理公司)違規(guī)操作。

　　造成這些情況產(chǎn)生的原因有四種：

　　第一種是由開發(fā)商造成的，這是主要原因，也是實踐中出現(xiàn)問題最多的一種，如上面所列的第1—12種。

　　第二種是由購房者本身造成的，如上面所列的第12一16種。

　　第三種是由于房產(chǎn)證辦理部門造成的，如上面所列的第17種。

　　第四種是由代辦人員造成的，如上面所列的第18種。

　　二、應對方法

　　(一)開發(fā)商原因造成的

　　勤于查詢

　　購房人簽合同前應查看清楚，開發(fā)商提供的“國有土地使用證”正本的記事欄中，有無土地被抵押的標注。也可以登錄相關網(wǎng)站查詢。

　　認真查驗文件

　　簽約前可以查驗“國有土地使用證”，如果是“臨時使用證”或有抵押，要拒絕簽約，或者一定要求開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，約定“開發(fā)商保證于xxxx年x月x日之前辦理《國有土地使用證》”。

　　簽好《購房合同》

　　《購房合同》中要有專門條款對房屋產(chǎn)權和房產(chǎn)證相關內(nèi)容有所約定，不僅要約定具體辦理的最后時限，還要約定不能按時辦理的處理辦法。

　　1、關于初始登記

　　(1)建議范本

　　“出賣人應當在_年_月_日前，取得該商品房所在樓棟的權屬證明。如因出賣人的責任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權屬證明的，買受人有權退房。

　　買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。

　　買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應當取得該商品房所在樓棟的權屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權屬證明之日止，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_的違約金，并于出賣人實際取得權屬證明之日起_日內(nèi)向買受人支付。”

　　(2)日期的確定

　　對于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算90日。對于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點，計算90日。

　　(3)退房違約金的確定

　　不超過100%即可。

　　2、關于轉移登記