國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月70個大中城市中，房價環(huán)比上漲的城市有31個，下降的城市有24個，持平的城市有3個，房價延續(xù)穩(wěn)中有降的態(tài)勢。不過從長遠(yuǎn)看，房價繼續(xù)上漲的基礎(chǔ)不再，隨著未來房地產(chǎn)業(yè)政策的完善，房價將最終回歸理性下跌的通道中。
房價回歸理性
首先，房地產(chǎn)擴(kuò)張和價格膨脹的資金供給機(jī)制正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。過去的10多年，投資一直是我國經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。當(dāng)年投資占GDP的比重從2000年的33%提高到2011年的66%，而消費(fèi)比重一直維持在39%左右。同期投資規(guī)模從32918億擴(kuò)大到311022億，同期外匯占款導(dǎo)致的基礎(chǔ)貨幣投放也從14291億擴(kuò)大到253587億，外匯占款占投資資金來源比重從43%提高到81%，最高的2008年達(dá)到97.46%。但是，2011年11月以來，尤其是2012年4月14日擴(kuò)大人民幣匯率浮動范圍以后，人民幣匯率單邊升值預(yù)期消失，外匯儲備增加遲緩甚至出現(xiàn)負(fù)增長情況，貿(mào)易順差也在縮小，境外投資規(guī)模擴(kuò)大，這意味著未來的國際收支不會像2000-2010年那樣保持大規(guī)模順差并導(dǎo)致外匯儲備增加。外匯儲備不再增加，基礎(chǔ)貨幣投放減少，社會流動性供給將大幅度降低，基數(shù)已經(jīng)擴(kuò)大的經(jīng)濟(jì)規(guī)模高增長需要的流動性規(guī)模更大，但市場無法滿足，這必然導(dǎo)致對土地和房地產(chǎn)的投資速度下降，房價也將趨向下降。
其次，土地財政困難將推動房地產(chǎn)稅的出臺和擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。過去的10多年里，土地財政成為地方財政的重要來源，也是地方基礎(chǔ)設(shè)施和社會服務(wù)業(yè)發(fā)展的資金來源。土地財政也得益人民幣匯率升值預(yù)期下的國際收支順差和外匯儲備增加，這個因素消失以后，土地價格上漲也失去了資金供給動力。此外，地方政府出售的土地使用年限為50-70年，而且大部分土地基本被開發(fā)，在未來30-40年內(nèi)，政府難以獲得土地回收的好處，可出售的土地有限。新加坡700多平方公里的土地，工業(yè)用地采取的是30年，而且國土開發(fā)到目前只有40%，60%依然禁止開發(fā)。地方政府土地銷售到達(dá)一定水平后，未來繼續(xù)保持土地財政收入將趨向困難，這將迫使地方政府選擇汽車牌照拍賣以及開征房地產(chǎn)及交易稅等新稅種來增加財政收入。這對住房開發(fā)商和住房投資人都不是利好，也將抑制住房價格上漲。
第三，城市化的重點(diǎn)是保障房建設(shè)而不是商品房建設(shè)。很多人認(rèn)為中國的城市化進(jìn)程沒有結(jié)束，覺得房地產(chǎn)依然具有長期的潛力，因而繼續(xù)在三、四線城市投資房地產(chǎn)。但中國未來的城鎮(zhèn)化，可能不會像一般人理解的那樣。未來10年，解決民生將處于更加重要的地位，收入分配和住房都是決策層要考慮的。從目前信息看，未來政府的住房建設(shè)政策更多考慮的是大量建設(shè)保障房、經(jīng)濟(jì)適用房和棚戶區(qū)改造，這樣可以緩解城鎮(zhèn)化的矛盾，緩解進(jìn)城人員的居住困難。這樣的住房建設(shè)和發(fā)展方向，會改變目前的房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)，將抑制商品房的價格上漲趨勢。
未來房地產(chǎn)業(yè)的管理政策將越來越完善，相關(guān)的稅費(fèi)也會增加，那些持有多套、幾十套乃至上百套商品房的投資人，將面臨沉重負(fù)擔(dān)。大量的閑置房、投資房將不得不走向市場，通過改變市場供求，抑制價格上漲。當(dāng)住房價格調(diào)整和下跌時，可能形成連鎖效應(yīng)，房地產(chǎn)價格將回歸理性。
房價下跌不利影響有限
應(yīng)該看到，房地產(chǎn)過度發(fā)展導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)逆向調(diào)節(jié)和產(chǎn)能過剩，不利經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。過去的幾年里，房地產(chǎn)膨脹導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆向調(diào)節(jié)，延緩了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的時間。當(dāng)今鋼鐵業(yè)產(chǎn)能過剩以及虧損之痛，與2008年以來的房地產(chǎn)膨脹關(guān)系密切。2007年以后我國開始實(shí)施緊縮貨幣政策，但金融危機(jī)打亂了這一部署，2009-2010年的信貸擴(kuò)張導(dǎo)致房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)增長的動力，房地產(chǎn)價格膨脹吸引了大量投資。例如，我國房地產(chǎn)消費(fèi)了鋼鐵產(chǎn)量的40%。結(jié)果鋼鐵工業(yè)等產(chǎn)業(yè)逆向調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)膨脹和鋼鐵業(yè)產(chǎn)能逆向調(diào)節(jié)，導(dǎo)致前幾年進(jìn)口鐵礦石價格持續(xù)大幅度上漲，國內(nèi)產(chǎn)能擴(kuò)張，落后產(chǎn)能淘而不汰，這樣的發(fā)展模式不可持續(xù)。