在最為“來錢”的行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)面臨大調(diào)整、大變局之時，國內(nèi)外不少經(jīng)濟學(xué)家往往總能自己歸納出一套對其歷史波動和可能歸宿的敏感體察。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松的《房地產(chǎn)大周期的金融視角》(廈門大學(xué)出版社2012年7月第1版)則以日本20世紀80年代的房地產(chǎn)市場泡沫及其崩潰為案例，試圖分析其發(fā)生的機制與邏輯，探討政府、企業(yè)應(yīng)對泡沫崩潰的對策，從而總結(jié)教訓(xùn)、吸收經(jīng)驗，以便未來的中國房地產(chǎn)市場能更好地趨利避害。

　　日本房地產(chǎn)在20世紀60年代后期至70年代前期以及80年代后期分別經(jīng)歷了“兩次周期性波動”，但無論房價調(diào)整幅度，還是調(diào)整持續(xù)的周期，兩次大調(diào)整都有明顯差異。前一次，房地產(chǎn)價格在1973年達到階段性頂點后，在第一次石油危機的沖擊下，在1974年出現(xiàn)小幅回落，但隨即重回上漲路線。而后一次，在房地產(chǎn)價格急劇上漲于1990年沖到頂點后便一路下滑此后在整個90年代一直處于長期大幅下跌的局面。日本房地產(chǎn)前后“兩次周期性波動”有如此大的差異，原因在于前一次周期性調(diào)整時，城市化與收入增長為真實住房需求提供了穩(wěn)定的基本面支撐，因此房價在短暫的下調(diào)后，重返上升周期。而第二次周期性調(diào)整時，日本城市化已接近尾聲，真實需求基本釋放完畢，而投資性需求主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場極易隨著流動性和利率的變化而大起大落。

　　分析、對比促人反思。巴曙松從“大致的需求結(jié)構(gòu)”角度得出的結(jié)論是：“目前中國所處的發(fā)展階段與日本20世紀70年代的情形大致可比。”中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展仍處于上升周期，特別“新一輪人口流向的新趨勢是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的直接動力”。過去10年，中國經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中最為典型的現(xiàn)象是人口從內(nèi)陸向沿海轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在這一趨勢開始逆轉(zhuǎn)，重慶、沈陽、西安、貴陽、南寧、長沙、太原、成都等成為流動人口回遷的主要方向。這意味著流動人口將會在回流城市產(chǎn)生日益增加的租房和購房需求，且主要以廉租房、公租房、職工宿舍等保障性住房和中低端商品房為主，這將為房地產(chǎn)住宅開發(fā)商提供一些潛在的需求空間。與此同時，城市化速度開始放緩，一線城市的發(fā)展空間收窄，人口結(jié)構(gòu)步入老齡化階段等多重因素，“趨勢因素”與“周期因素”相互作用，使得中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的高速成長之后，進入了真正意義上的“大調(diào)整”。

　　歷史經(jīng)驗反復(fù)表明，房地產(chǎn)的繁榮與蕭條周期同步于甚至領(lǐng)先于經(jīng)濟的繁榮與蕭條周期。當經(jīng)濟處于新一輪上升和繁榮周期時，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟增長引擎，通過帶動上、下游行業(yè)所產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)杠桿效應(yīng)為經(jīng)濟上行注入強勁動力。據(jù)測算，2009年中國房地產(chǎn)直接投資拉動GDP增長超過1個百分點，產(chǎn)業(yè)杠桿拉動約為3個百分點。當經(jīng)濟處在新一輪下行和衰退周期時，情況則恰恰相反。20世紀80年代的日本房地產(chǎn)泡沫、90年代的東亞金融危機，2007年的美國次貸危機，均從另一個極端證明了房地產(chǎn)泡沫的破滅和房地產(chǎn)市場崩潰對經(jīng)濟活動所產(chǎn)生的破壞性沖擊。“正是基于這種相關(guān)性，地產(chǎn)調(diào)控本身是要減少而不是增加經(jīng)濟波動。因此，經(jīng)濟周期本身不但決定了地產(chǎn)調(diào)控的目標和工具選擇，同時也決定了調(diào)控政策的作用空間。”

　　當下，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正面臨這個市場起步以來最為嚴峻的市場與政策環(huán)境，然而，仍然較強的消費性需求和相對穩(wěn)健的家庭資產(chǎn)負債表結(jié)構(gòu)，卻意味著即使現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場在調(diào)控中的相應(yīng)調(diào)整幅度也應(yīng)是可控的。巴曙松因此判斷，“未來一年或較長時間內(nèi)房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生重要變化，在一系列約束政策的推動下，房地產(chǎn)將從居民財富配置的"超配資產(chǎn)"變成"標配資產(chǎn)"，房地產(chǎn)行業(yè)將一改過去十多年高速成長的趨勢性增長格局……完成從地產(chǎn)到房產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，最終成為以房產(chǎn)開發(fā)為核心的加工制造業(yè)。”所以，當前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，既是經(jīng)營業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變，也是房地產(chǎn)金融需求的轉(zhuǎn)變，行業(yè)轉(zhuǎn)型與金融轉(zhuǎn)型本質(zhì)上是一致的。