業(yè)內(nèi)人士也普遍認為，“以房養(yǎng)老”需要真正發(fā)達的資產(chǎn)證券化市場，以便于市場上各機構(gòu)能夠自由進行資產(chǎn)的買賣，這樣的市場制度條件下，才會有足夠多的機構(gòu)愿意來承擔(dān)和分散資金占用、資產(chǎn)貶值的風(fēng)險。

　　建議8

　　放寬以房養(yǎng)老準入門檻

　　“住房反抵押貸款既屬于貸款業(yè)務(wù)，又包含了養(yǎng)老年金的功能，即兼具傳統(tǒng)意義上的銀行產(chǎn)品功能和保險產(chǎn)品功能，因此，無論是銀行還是保險公司，能否單獨經(jīng)營此類貸款業(yè)務(wù)？這個問題還需要有關(guān)監(jiān)管部門在市場準入方面做出規(guī)定。”清華大學(xué)中國保險與風(fēng)險管理研究中心主任陳秉正表示，開展“以房養(yǎng)老”試點，需要在準入門檻上予以放開，以進一步培育和促進市場主體的增長和發(fā)展。

　　除了在金融領(lǐng)域的市場放開之外，某大型保險公司壽險部負責(zé)人表示，當(dāng)“以房養(yǎng)老”執(zhí)行若干年之后，金融機構(gòu)勢必會面對如何處置大量留存房地產(chǎn)的問題，而在以前，金融機構(gòu)大多是以不良資產(chǎn)的方式去處理，因此需要監(jiān)管部門在資產(chǎn)處置上對金融機構(gòu)放開更多渠道。

　　建議9

　　金融機構(gòu)應(yīng)加強風(fēng)險管控設(shè)計

　　按照國外已經(jīng)運作成熟的“以房養(yǎng)老”經(jīng)驗，一般而言，“以房養(yǎng)老”主要面臨著三類風(fēng)險，而這三類風(fēng)險幾乎是“以房養(yǎng)老”不可避開的。

　　一是房地產(chǎn)價格波動風(fēng)險。房產(chǎn)價值的波動是金融機構(gòu)和房主最為關(guān)心的一類風(fēng)險，前者擔(dān)心房價下跌，后者擔(dān)心房價升值。尤其是在泡沫化比較嚴重的階段，以不動產(chǎn)現(xiàn)在價值進行評估，存在較大風(fēng)險。

　　二是利率風(fēng)險。畢竟房產(chǎn)反向抵押是一種貸款產(chǎn)品，自身就存在利率風(fēng)險，特別是反向抵押，這樣的貸款期限越長，金融機構(gòu)所面臨的利率風(fēng)險就越高。

　　三是長壽風(fēng)險。雖然大多數(shù)情況下，保險公司等金融機構(gòu)都可以通過大數(shù)法則進行精算，對客戶的平均壽命進行預(yù)測，但不排除醫(yī)學(xué)的突飛猛進，造成人們平均壽命的快速延長，這可能會造成金融機構(gòu)要向借款人支付高于事前預(yù)計年金的風(fēng)險。

　　面對上述三大風(fēng)險，陳秉正認為，在試點推行之前，參與以房養(yǎng)老試點的金融機構(gòu)要做好應(yīng)對這些風(fēng)險的管控機制，加強對產(chǎn)品的設(shè)計，尤其是對風(fēng)險管控的設(shè)計。

　　建議10

　　給予金融機構(gòu)減免稅的鼓勵

　　陳秉正建議，給予參與以房養(yǎng)老的金融機構(gòu)適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠，如營業(yè)稅、所得稅的減免等。

　　事實上，給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供稅收優(yōu)惠的政策目前已經(jīng)執(zhí)行，只是大多數(shù)還集中在行政收費層面。《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中提出，對非營利性養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)免征有關(guān)行政事業(yè)性收費，對營利性養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)減半征收有關(guān)行政事業(yè)性收費。但在市場較為關(guān)注的稅收層面，至今尚未實質(zhì)性的優(yōu)惠政策。

　　除此之外，陳秉正還認為，如果老年人選擇“以房養(yǎng)老”，未來，對其免征房產(chǎn)稅等稅種值得深入研究。他建議，如果是老人的唯一住房參與反向抵押，那么國家就應(yīng)該對其免征房產(chǎn)稅，而如果是擁有幾套房，則應(yīng)該區(qū)別對待，以防止其通過“以房養(yǎng)老”避稅。（人民網(wǎng)）