在城鎮(zhèn)化的噱頭吸引下，地方政府被開(kāi)發(fā)商稍加鼓動(dòng)，便紛紛加入“造城”計(jì)劃之列。二三四線城市中無(wú)論是成都的天府新城，亦或被廣泛報(bào)道的貴陽(yáng)等地，由于生活配套設(shè)施不完善，當(dāng)?shù)厝艘廊涣?xí)慣在老城新區(qū)兩地奔波，而變化最快則是望其項(xiàng)背的房?jī)r(jià)。

　　三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫已經(jīng)開(kāi)始破裂。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，各地缺乏配套設(shè)施的造城計(jì)劃，如今一味享受政策扶持，未來(lái)都面臨著“被城鎮(zhèn)化”、“空城”等市場(chǎng)崩盤風(fēng)險(xiǎn)。

　　地方政府熱衷“造城” 生活配套往往不足

　　10月29日，引資總額高達(dá)750億元，號(hào)稱40分鐘可達(dá)廣州中心區(qū)的廣州蘿崗中新知識(shí)城項(xiàng)目舉行開(kāi)工儀式，至此，廣州國(guó)際金融城、天河智慧城、花都國(guó)際空港城、南站商務(wù)區(qū)等十大新城計(jì)劃將接踵而來(lái)。此外比鄰廣州，去年獲批國(guó)家級(jí)的南沙濱海新城、佛山新城等也在遍地開(kāi)花。

　　在廣州市社科院高級(jí)研究員彭澎看來(lái)，對(duì)于北京、上海、廣州這樣的一線城市來(lái)說(shuō)是有必要建造新城的，因?yàn)橐痪€城市的人口密度太大，隨著外來(lái)人口不斷增加，人口的壓力使得這些城市有必要通過(guò)新城分擔(dān)部分人口。

　　但是，近年來(lái)隨著一線城市風(fēng)起云涌的造城計(jì)劃，諸如成都、天津、南昌等二三線城市也不甘寂寞，也加入了造城之列。

　　早在2003年成都修訂的城市規(guī)劃中就提出打造城南副中心計(jì)劃，預(yù)計(jì)到2020年市區(qū)面積擴(kuò)大6倍，期間引進(jìn)IBM、諾基亞、英特爾以及華為等各路資本建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)。2011年，以現(xiàn)代制造業(yè)為主的國(guó)際化天府新區(qū)概念出爐，到今年年初，天府新城規(guī)劃才正式獲批。

　　早在2000年，南昌政府就已正式啟動(dòng)紅谷灘新區(qū)打造，其中的中央商務(wù)區(qū)或?qū)⒊蔀槿A中地區(qū)的金融中心區(qū)（CBD）；天津?yàn)I[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]海新城更是匯集臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、新生態(tài)城、臨港工業(yè)區(qū)等9大功能。

　　今年9月底，記者曾走訪寧波慈溪這樣的四線城市，在開(kāi)辟城東商務(wù)新城后，政府重點(diǎn)又移師城西，吸引保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]這樣大房企進(jìn)入，現(xiàn)場(chǎng)遍地只見(jiàn)各家房企樓盤羅列，但同時(shí)，當(dāng)?shù)厝藲狻⑸钆涮自O(shè)施卻明顯欠缺。

　　彭澎表示，政府造城的一種模式是先搞房地產(chǎn)，隨后再完善配套設(shè)施，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；另一種就是先搞產(chǎn)業(yè)，再搞房地產(chǎn)、CBD。值得注意的是，只有產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)，產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)相互跟進(jìn)，才能帶動(dòng)就業(yè)和置業(yè)。

　　“現(xiàn)在廣州南沙建的新城，由于距離市區(qū)較遠(yuǎn)，地鐵等交通設(shè)施也不方便，娛樂(lè)設(shè)施較少，有的人雖然在那邊買了房，但遲遲沒(méi)有搬過(guò)去住。同樣佛山建的新城，臨近電視臺(tái)、體育城，但是相關(guān)的配套設(shè)施還沒(méi)有完善，人氣也不足”，彭澎說(shuō)。

　　政府規(guī)劃先行易偏差造出“鬼城”無(wú)人住

　　“一直以來(lái)政府部門都是采取先規(guī)劃，再投產(chǎn)這種模式，往往造成新城建好了但卻沒(méi)人住的現(xiàn)象”，中原集團(tuán)市場(chǎng)研究部總監(jiān)劉淵指出，十幾年前上海、廣州新建的寫字樓目前還處于過(guò)剩的狀態(tài)，二三線城市建設(shè)的新城在空置率高、人流量不足方面的問(wèn)題可能要比一線城市嚴(yán)重一些。

　　據(jù)近期廣州不少機(jī)構(gòu)季度報(bào)告顯示，珠江新城CBD第三季度寫字樓的空置率依然達(dá)13%，維持全市高位，由于商業(yè)供應(yīng)量大，租金也面臨下滑風(fēng)險(xiǎn)。

　　劉淵認(rèn)為，政府規(guī)劃先行的好處是政府能夠進(jìn)行整體上的規(guī)劃，完善基礎(chǔ)設(shè)施、道路建設(shè)等方面，但弊端可能導(dǎo)致規(guī)劃偏差的風(fēng)險(xiǎn)，如果供應(yīng)量過(guò)剩，超過(guò)需求，就會(huì)產(chǎn)生問(wèn)題。

　　“現(xiàn)在來(lái)看，紅谷灘新區(qū)雖然比10年前入住率提升，但是晚上還是沒(méi)什么人氣。相比老城區(qū)，教育醫(yī)療依舊沒(méi)那么方便”，一位在南昌某國(guó)企單位上班的小蔡對(duì)于新城如此感慨，南昌新城10年前政府就開(kāi)始打造規(guī)劃了，直通老城的第一條地鐵，1號(hào)線也要到2015年才開(kāi)通。