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        二手房交易保證金監(jiān)管存盲區(qū) 給中介有被挪用風(fēng)險

        二手房交易保證金監(jiān)管存盲區(qū) 給中介有被挪用風(fēng)險

        2016-07-21 09:50:43

        來源:經(jīng)濟參考報

          近日,福建海潤萬通房產(chǎn)中介公司涉嫌挪用購房者4800萬元保證金案件引發(fā)廣泛社會關(guān)注。連日來,上千購房者聚集到公司門店討說法。目前,福州有關(guān)部門已經(jīng)介入調(diào)查,協(xié)調(diào)解決相關(guān)問題。

          記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在部分城市的二手房交易中,購房者先期繳納數(shù)萬乃至數(shù)十萬元不等的保證金,由中介公司監(jiān)管是行業(yè)慣例。但這筆資金通常是匯入中介公司甚至其負責(zé)人的個人賬戶,缺乏有效外部監(jiān)管,存在被挪用風(fēng)險,一旦發(fā)生房產(chǎn)中介資金鏈斷裂、負責(zé)人跑路、失聯(lián)等情況,眾多購房者權(quán)益就將受損,也易發(fā)生集體維權(quán)事件。

          保證金不知所蹤

          近日,福建海潤萬通房產(chǎn)中介公司董事長林仲海因牽涉一起官員受賄案件被省紀委帶走協(xié)助調(diào)查,公司總部關(guān)門,多家門店暫停營業(yè),引發(fā)購房者恐慌。

          多名購房者告訴記者,事件發(fā)生后,購房者聚集到各門店討說法,發(fā)現(xiàn)他們預(yù)先繳納到海潤萬通指定賬戶的保證金不知所蹤。

          海潤萬通倉山大衛(wèi)城門店負責(zé)人蒲廣勝告訴記者,聚集者大多是公司客戶,他們均先期繳納了5萬至50萬元不等的保證金到公司賬戶。

          蒲廣勝說:“僅我所在的門店就有十幾個客戶因討不回保證金集體維權(quán)。目前海潤萬通在全市有150多家門店,從各門店負責(zé)人統(tǒng)計情況來看,至少有上千筆交易存在保證金風(fēng)險?!?/p>

          據(jù)多名業(yè)主介紹,簽訂購房合同后,買方將保證金匯到海潤萬通指定的代管賬號上,可是現(xiàn)在錢款卻不知所蹤,接下來,二手房交易雙方都處于兩難的境地。賣房子的人已經(jīng)辦理好過戶手續(xù),但卻收不到對方支付的定金,因此也不愿意騰出房子交付給買方;而買房的客戶更是為難,不但定金要不回來,有的學(xué)區(qū)房無法按時過戶,有的婚房無法在婚前交房。

          不僅是客戶權(quán)益受到影響,中介公司員工也遭受損失。海潤萬通房產(chǎn)一個門店的肖店長說,他們半年的業(yè)績抽成都無法結(jié)算,平均每人損失在七八萬元左右,團隊也面臨解散。

          一位徐姓購房者告訴記者,今年5月份,她通過海潤萬通中介購買了一套住宅,已經(jīng)交了九萬多的保證金。前段時間聽說海潤萬通老板被紀委帶走協(xié)助調(diào)查,她很恐慌,馬上到門店討說法,但門店工作人員說,公司的賬戶已經(jīng)被辦案人員凍結(jié)。徐女士說:“這可是我們的婚房,現(xiàn)在房屋買賣手續(xù)無法繼續(xù)。我們大學(xué)畢業(yè)才兩年,這么多錢討不回來,壓力很大?!?/p>

          “買房賣房是我們幾代人的積蓄,現(xiàn)在大家徹夜難眠。”福州陳女士告訴記者,今年5月,她通過海潤萬通房產(chǎn)金山一家分店分別進行了一筆買房和一筆賣房的交易。買房交了6萬元的保證金,賣房應(yīng)得15萬保證金,兩筆款項都在海潤萬通的相應(yīng)賬戶上。她說,聽門店經(jīng)辦過戶手續(xù)的負責(zé)人透露,海潤萬通的資金鏈斷裂,估計這21萬元都要打水漂了。

          公司負責(zé)人涉嫌挪用資金

          福建海潤萬通集團創(chuàng)立于2005年,涉及實業(yè)投資、文化傳播多個領(lǐng)域,旗下的海潤萬通房產(chǎn)服務(wù)公司從事二手房服務(wù),為加盟制中介公司,董事長為林仲海。福州倉山區(qū)副區(qū)長姚偉、區(qū)房管局副局長林椿告訴記者,區(qū)政府已經(jīng)成立專門工作小組,初步調(diào)查發(fā)現(xiàn),海潤萬通房產(chǎn)目前有150多個加盟店,上千客戶繳納的保證金約4800萬元,其中2700萬是定金、2100萬為中介傭金,這些保證金應(yīng)當直接匯入公司專門的賬戶,不得動用,但海潤萬通房產(chǎn)公司要求客戶將錢款匯入財務(wù)人員個人賬戶,該財務(wù)人員又將資金都轉(zhuǎn)到公司負責(zé)人林仲海個人賬戶,這些資金由林仲海個人支配使用。

          目前,這些資金大部分已經(jīng)不在林仲海個人賬戶。林椿說,對海潤萬通中介公司負責(zé)人涉嫌挪用資金問題,公安機關(guān)已經(jīng)立案調(diào)查;對于買賣雙方因此引發(fā)的糾紛,引導(dǎo)雙方通過訴訟途徑依法解決。

          近日,記者在位于倉山區(qū)萬達的海潤萬通總部看到,公司大門緊鎖,已無人辦公。市區(qū)多家門店也已暫停營業(yè)。

          多名購房業(yè)主表示,連日來,他們通過微信、電話聯(lián)系,約定聚集到公司門店維權(quán),希望相關(guān)事情能夠盡快得到解決。記者采訪數(shù)十位購房者,他們普遍訴求是追討保證金,繼續(xù)完成房產(chǎn)交易,并希望政府盡快介入。

          記者獲悉,目前倉山區(qū)房管局暫停了該公司新的交易行為,福州市房管局在全行業(yè)進行嚴厲通報,并將依法調(diào)查處理。下一步市房管局還將研究出臺加強二手房交易定金監(jiān)管的具體措施。

          福州市房管局方面表示,該公司違規(guī)挪用客戶交易資金的行為,違反了《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第25條第7款“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金”的規(guī)定,給福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)造成了負面影響,損害了交易雙方合法權(quán)益,影響了社會安定穩(wěn)定。倉山區(qū)房管局及時暫停了該公司新的交易居間服務(wù),下發(fā)通知書責(zé)令該公司整改到位。為了維護二手房交易市場秩序,規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀居間服務(wù)行為,保障二手房交易資金安全,福州市房管局決定對海潤萬通房產(chǎn)服務(wù)有限公司違規(guī)挪用定金行為在全行業(yè)予以通報,并記入中介行業(yè)信用檔案。下一階段,市房管局將根據(jù)公安部門調(diào)查結(jié)果,依照有關(guān)法規(guī)規(guī)定進一步調(diào)查處理。

          資金監(jiān)管盲區(qū)亟待消除

          記者在福州采訪多家房產(chǎn)中介公司負責(zé)人和房管部門負責(zé)人發(fā)現(xiàn),二手房交易中,購房合同簽署后,房產(chǎn)中介要求買方繳納一定保證金是行業(yè)普遍做法,保證金主要由兩部分構(gòu)成:大部分是買方預(yù)交的購房款,交易成功房產(chǎn)過戶后,由中介公司將這筆錢轉(zhuǎn)到賣方戶頭;另一部分是中介機構(gòu)的傭金收益。

          據(jù)記者調(diào)查,目前,福州市常見的中介公司大約十家左右,門店有1000多個,每個中介收取的中介費沒有一個規(guī)定標準,但定金是由買賣雙方協(xié)商的。福州一家中介公司的相關(guān)負責(zé)人介紹,“二手房交易手續(xù),一般是買方預(yù)付定金到中介,賣方將產(chǎn)權(quán)證和土地證抵押在中介。”

          福州市房管局相關(guān)負責(zé)人坦言,由于保證金是直接打到中介公司戶頭甚至公司工作人員個人賬戶,房管部門和買賣雙方實際上都無法對這筆錢進行監(jiān)管,存在被挪用風(fēng)險。

          一些業(yè)內(nèi)人士表示,在當前二手房市場火熱的背景下,保證金涉及購房者眾多,金額巨大,一旦出現(xiàn)中介公司資金鏈斷裂,公司個別負責(zé)人挪用資金等情況時,這些資金往往已經(jīng)被動用,購房者的損失難以挽回,容易發(fā)生群體維權(quán)事件。

          有業(yè)內(nèi)人士指出,從買賣雙方權(quán)益保障的角度,可以嘗試借助銀行等第三方平臺進行資金監(jiān)管,事前防范避險。

          福州雙安地產(chǎn)公司董事長鄭愛新說,目前很多銀行有二手房資金監(jiān)管業(yè)務(wù),比如有的銀行開通“房e通服務(wù)”。買家或者賣家可以登錄網(wǎng)站,注冊后登記買賣信息,申請由銀行進行資金監(jiān)管。鄭愛新說:“買賣雙方在交易時,難免都會產(chǎn)生不信任,此時就可以將款項交由銀行托管,在過戶手續(xù)沒有齊全之前,這部分款項是被凍結(jié)的,等一切手續(xù)到位后,賣方才能收到此款項?!?/p>

          林椿表示,此次受影響的是房產(chǎn)交易中的保證金,并非大數(shù)額的交易資金。按規(guī)定,交易資金必須進入專項資金監(jiān)管賬戶,一般要多方同意才能動用,安全性高。而對于保證金,暫時沒有具體的規(guī)定,確實存在監(jiān)管盲區(qū)。下一步,房管部門將商討相應(yīng)的監(jiān)管措施,保障買賣雙方的權(quán)益。

          上海滬中律師事務(wù)所律師董敏華指出,二手房交易市場中買賣雙方處于信息不對稱的弱勢地位,對中介機構(gòu)又缺乏監(jiān)管手段,因此應(yīng)及時研究解決辦法。同時,凈化市場之余,發(fā)揮政府主導(dǎo)的免費服務(wù)平臺的作用就更為重要。

          (董建國 鄭良)

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