2003年以來(lái)，盡管央行對(duì)貨幣政策表述歷經(jīng)了“適度寬松、寬松、適度從緊、從緊”等多次變化，但每年都在向市場(chǎng)注入大額凈頭寸：2006年為14500億元，2007年為4700億元，2008年高達(dá)18600億元，2009年更是高達(dá)27500億元。中國(guó)處于史上最“不差錢”的十年中，而金融危機(jī)期間的10萬(wàn)億貨幣投放，更是將這一狀況推高至頂峰。
持續(xù)的貨幣寬松，帶來(lái)了通脹和資產(chǎn)價(jià)格的飆升。較低的利率管制、稀缺的投資渠道，使得持有不動(dòng)產(chǎn)的增值收益，大大超過(guò)持有貨幣或投向?qū)崢I(yè)，極大刺激人們對(duì)房產(chǎn)的潛在需求。
從2006年開始，政府開始認(rèn)識(shí)到，住房需求必須區(qū)別化地滿足，政府有義務(wù)保障中低收入者基本居住權(quán)利。“加快建設(shè)廉租房、規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房”，十年中首度出現(xiàn)在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)的決議中。但住房保障制度在對(duì)象覆蓋、土地劃撥和資金投入方面均未有明確的認(rèn)識(shí)，也沒(méi)有成型的制度設(shè)計(jì)。
但許多保障房尤其是經(jīng)濟(jì)適用房，成為權(quán)力尋租的地帶。而更需要引導(dǎo)的廉租房體系，則在很長(zhǎng)時(shí)間里沒(méi)有得到應(yīng)有的重視。地方財(cái)政的壓力和商業(yè)銀行的動(dòng)力不足，也成為這項(xiàng)需要長(zhǎng)期建設(shè)、動(dòng)態(tài)維護(hù)制度建成的障礙之一。
2010年，保障房建設(shè)被提到與控制房?jī)r(jià)同樣的高度。各地政府與中央簽訂了“軍令狀”，以確保各項(xiàng)要素配套到位、嚴(yán)格遵循建設(shè)進(jìn)度。在長(zhǎng)效機(jī)制尚未建立前，行政命令的結(jié)果卻是，只見開工不見竣工、重產(chǎn)權(quán)房輕租賃房，分流需求的初衷至今尚未得到更好的解決。
因此，流動(dòng)性泛濫的市場(chǎng)周期中，房屋的資產(chǎn)屬性得到了充分的體現(xiàn)，其保障屬性則不然。通過(guò)配置不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值增值的群體，一時(shí)間成了“身邊的野蠻人”。購(gòu)房者被人為區(qū)分為剛需、投資和投機(jī)三種。后兩者成為調(diào)控的打擊對(duì)象。
2011年，政府出臺(tái)了另一項(xiàng)壓制需求的政策——限購(gòu)，輔以對(duì)本埠居民二套房貸款首付提高、利率上浮，對(duì)三套以上住房停貸。其初衷，是將投資、投機(jī)性和外地購(gòu)房行為擠出市場(chǎng)。
盡管這項(xiàng)被稱作“史上最嚴(yán)”的政策，通過(guò)近乎一刀切的方式，錯(cuò)殺很多大城市移民的購(gòu)房需求和改善性需求，但在房?jī)r(jià)控制指標(biāo)上，取得了明顯的成效。從2010年—2011年的兩年間，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品房房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的由10個(gè)增至68個(gè)。土地市場(chǎng)也降至冰點(diǎn)。
開發(fā)商開始逃離“兩限”最嚴(yán)的城市，到二三線城市投資。但受制于人口凈流入不足和公共配套措施匱乏，戰(zhàn)略大轉(zhuǎn)移并沒(méi)有太大收獲。而相較于供給平衡的二三線城市，一線城市的需求則被強(qiáng)力壓抑。
2012年3月，地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)(微博)預(yù)言，由于限購(gòu)限貸等嚴(yán)控措施，過(guò)去兩年中開發(fā)商的生產(chǎn)積極性受挫，住宅項(xiàng)目開工量和開工面積均出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，一年后一線城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)暴漲。
供求關(guān)系決定價(jià)格的鐵律再次生效。到2012年下半年，房?jī)r(jià)劃出了一條陡然上升的尾線，比任的預(yù)測(cè)提早了幾個(gè)月，這一趨勢(shì)延續(xù)到了2013年5月份。
稅費(fèi)調(diào)節(jié)的理想與現(xiàn)實(shí)
重交易輕保有的稅收結(jié)構(gòu)，并不能有效盤活存量住宅，反而滋生更多的投資欲望
房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)和替代效應(yīng)，仍有待政策加速推進(jìn)
稅費(fèi)作為調(diào)節(jié)供需平衡的手段，在國(guó)內(nèi)調(diào)控中占據(jù)舉足輕重的角色。
一個(gè)得到大量共識(shí)的數(shù)字是，房?jī)r(jià)中有60%—70%的部分都通過(guò)稅費(fèi)方式流入政府。
過(guò)去十年間，圍繞調(diào)控的稅費(fèi)調(diào)整，主要涉及房產(chǎn)交易的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅的稅率調(diào)節(jié)。對(duì)應(yīng)周期內(nèi)房?jī)r(jià)的變動(dòng)，很難看到這些政策產(chǎn)生了明顯的效果。因?yàn)樵诠┬璨黄胶獾馁u方市場(chǎng)中，稅費(fèi)無(wú)論是以買方還是賣方為征收對(duì)象，最后都很容易被轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)買方，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。