數(shù)據(jù)顯示，在公布三季度報告的80家房企中，80家房企的平均凈利潤率8%，達(dá)到歷史最低值。而2013年房企平均凈利潤高達(dá)11.97%，2014年平均凈利潤率則為10%。在這一背景下，一些房企轉(zhuǎn)行做體育，一些房企試水互聯(lián)網(wǎng)金融，還有一些房企玩起了石墨烯。

另一方面，政府本身也不能為了去庫存而坐視甚至引導(dǎo)房價大幅下跌。島叔認(rèn)為這里面有三大原因：

其一，中國經(jīng)濟正處于新舊動力轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵期，房地產(chǎn)行業(yè)及其上下游的產(chǎn)業(yè)鏈依然是穩(wěn)定經(jīng)濟增長及就業(yè)的一個“大塊頭”，如果房價暴跌影響了人們的信心及整個經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的全局，因為這樣“去庫存”顯然是沒有贏家的。

其二，中國城鎮(zhèn)化正處于中后期，很多地方軟硬件基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及公共服務(wù)的提升還有賴于政府財政實力支持，如果房價過快下跌造成政府財力吃緊，則無疑不利于公共服務(wù)均等化的進行，這也無助于緩解前面說道的區(qū)域不均衡這一樓市的根本性結(jié)構(gòu)問題。（正常的良性循環(huán)是：政府投資——>基礎(chǔ)設(shè)施提高——>房價上升——>政府財政收入增加——>政府投資）

其三，房地產(chǎn)商及其上下游企業(yè)從銀行借了不少錢，作為“房奴”的島鞭和島主也因為買房欠了債，如果房價大幅下挫，則銀行呆壞賬勢必激增，從而引發(fā)債務(wù)危機，甚至是系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

那么房價就不降了嗎？中央經(jīng)濟工作會議是這么說的：“要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。”

可見，決策者的態(tài)度很鮮明，即：庫存需化解，房價應(yīng)該降，但不能讓其斷崖式下跌。政府、房地產(chǎn)企業(yè)都要按市場規(guī)律辦事，政府負(fù)責(zé)確保穩(wěn)定的外部經(jīng)濟和政策環(huán)境，而房地產(chǎn)企業(yè)則要順應(yīng)需求，并為自己的市場行為負(fù)責(zé)。換句話說，無法處理高庫存的房企自然會面臨著其它房企兼并重組的命運。

治本之策

正如前文分析的那樣，中國樓市的問題其實牽扯甚廣，遠(yuǎn)非“供需決定價格”這一模型所能解釋。因此，在去庫存上面，除了適當(dāng)降低房價，中央在最近還提出了不少的治本之策。

比如，中央說“要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。”其本質(zhì)就是要通過戶籍制度改革破除對農(nóng)民工市民化的限制，使更多農(nóng)民能夠過上城市生活。（發(fā)改委今天就說，要制定實施1億非城鎮(zhèn)戶籍人口在城市落戶的方案。）

再比如，“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口”的提法，則打開了使用“共有產(chǎn)權(quán)”、“融資租賃”等模式幫助房地產(chǎn)去庫存的空間，讓房屋這一重要的生產(chǎn)要素得以充分利用，避免土地資源浪費。

而時隔37年后再次召開的中央城市工作會議則指出，“要提高市民文明素質(zhì)，尊重市民對城市發(fā)展決策的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)，鼓勵企業(yè)和市民通過各種方式參與城市建設(shè)、管理，真正實現(xiàn)城市共治共管、共建共享。”這樣的論述顯然是瞅準(zhǔn)了“城市治理”這一不同地區(qū)房地產(chǎn)分化的基層制度原因，希望通過抹平不同城市之間的“制度”差距，讓更多城市能夠提高對北上廣深的替代性。

對中國而言，房地產(chǎn)去庫存是一盤很大的棋，它關(guān)乎著社會財富的分配，關(guān)乎著年輕人的創(chuàng)造力是被釋放還是被壓垮，關(guān)乎著中國經(jīng)濟新舊動力能否順利轉(zhuǎn)換，甚至關(guān)乎著全面二孩政策效果的發(fā)揮。

文/子渡金影