低價圈地是主要動機

　　“明知山有虎，偏向虎山行”是眾多房企負責人在做出巨資投向云南旅游地產時的心態(tài)。

　　中坤集團董事長黃怒波就是這樣一個“豪氣”而“浪漫”的人。先是到冰島租島，進而在云南建懸崖賓館，在他看來，能在云南普洱獲得60平方公里如此大面積的投資項目實屬難得。“500億元是指項目整體投資，但并非所有的投資都由中坤出，中坤會作為牽頭者，投資幾十億元，而其他的投資會以引資方式進行。”

　　幾乎與中坤一樣的是，扎身云南的大型旅游地產項目幾乎都有房企背后的投資團隊參與其中，萬達拉上泛海、聯想等民企團隊，云南白藥拉上中國平安……

　　圈地拉資金的游戲在旅游地產開發(fā)階段十分流行。根據統計，中國房地產企業(yè)綜合實力排名前100位的企業(yè)，進入旅游地產領域的已經超過1/3。萬達、雅居樂、富力、萬科、恒大、世茂、佳兆業(yè)、中坤等知名企業(yè)無一缺席。此外，除去華僑城、港中旅、青旅等傳統旅游企業(yè)均在大規(guī)模投建旅游項目以外，海航集團、聯想控股、華誼兄弟、盛大網絡、華東電器等大批與旅游本無概念關聯的企業(yè)也紛至沓來。

　　與這些企業(yè)龐大的資本實力以及政府資源相對應，他們所開發(fā)的旅游地產項目，投資動輒數十億、過百億，占地也動輒數千畝，即便超過萬畝也不鮮見。業(yè)內人士坦言，眾多企業(yè)爭相擠入旅游地產，主要動機僅僅在于低價圈地。

　　資料顯示，西雙版納國際旅游度假區(qū)項目，總投資額高達150億元，拿地成本僅為20萬元/畝左右，而西雙版納多數土地價格在50萬元/畝左右。

　　在中房信旅游地產事業(yè)部總經理胡曉鶯看來：“很多開發(fā)商在進入旅游地產領域的時候，僅僅是因為旅游地產拿地成本相對較低，其實并不清楚旅游地產該怎么做。”

　　擁有巨大的土地資源開發(fā)商不僅可以通過引入業(yè)內外資本進行開發(fā)，也可以成為資本市場融資的強心針，恒大、世茂、雅居樂、金融街、萬科、碧桂園、富力等上市房企報告中均存在大量的旅游地產項目儲備。

　　另一方面，旅游地產投資量大，開發(fā)周期長，投資回報比住宅慢，開發(fā)商往往會要求地方政府給他們配套一些住宅或者酒店，通過住宅和酒店等配套的銷售回籠資金。

　　而地方政府看到旅游地產對旅游硬件配套改善作用的同時，更多地看到地產項目對地方財政、就業(yè)的直接拉動，樂于出賣稀缺的旅游資源。

　　但一哄而上的旅游地產開發(fā)并不是簡單的圈地圈錢模式。首先考量房企的便是業(yè)績。相關銷售報告顯示，恒大、世茂、雅居樂、金融街、萬科、碧桂園、富力、龍湖等旗下代表性旅游地產項目總規(guī)劃投資額約1470億元，但今年上半年已實現銷售收入總計約為96.03億元，僅占預計投資規(guī)模約6.5%。與商業(yè)地產的成熟模式通過開發(fā)商持有獲得長期收益不同，旅游地產的盈利，靠的是長期、穩(wěn)定的客流，因此，除了基礎設施的建設，運營管理經費也是一筆不小的數目。如果房企執(zhí)意于“圈地-建房-銷售”的模式，不做好旅游配套服務本身，長此以往，一旦資金鏈斷裂，對購房投資者來說將是一場徹底的“房地產綁架旅游”。

　　開發(fā)商加大旅游地產持有力度，更需考量的是能否忍受資金的長期積壓和收益隨季節(jié)變化等不穩(wěn)定性因素。即使房企有心轉型長期持有，但一旦市場逆轉，國內房企脆弱的資金鏈或被旅游地產這頭山水之間的“老虎”吃掉。海南旅游地產開發(fā)熱之后，云南的旅游地產熱將又是一個巨大的實驗場。