今年上半年，建設(shè)部對售后包租提出風險提示，指出“售后包租”涉嫌違反建設(shè)部及國家工商總局等有關(guān)規(guī)定，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)這種形式將進行嚴肅查處。

　　在此“禁令”下，“售后包租”的現(xiàn)象逐漸減少，但此后不久一些房地產(chǎn)開發(fā)商就推出了“租后包租”的房地產(chǎn)理財(相關(guān):證券 財經(jīng))產(chǎn)品。對于這種投資方式，很多投資者懷疑“租后包租”是“售后包租”的衍生形式，認為其隱含較大的投資風險。

　　“租后包租”是對于房地產(chǎn)項目采取只租不賣的形式，但為了回饋商業(yè)地產(chǎn)投資者，特意制定高回報率的一種投資產(chǎn)品。如投入5萬元，即可獲得每年8%的高額穩(wěn)定回報，逐月返還租金收益，3年后賺足1.2萬元。即用5萬元購買3.7平方米的投資份額，每年回報8%，年租金收益4000元等等。

　　“售后包租”是投資者購買了商業(yè)項目中的某一鋪位，擁有商鋪的產(chǎn)權(quán)，并委托開發(fā)商代其經(jīng)營，每月拿到約定的租金回報。而“租后包租”是投資者以一定金額為押金，租賃某一商鋪，但投資者不擁有該商鋪的產(chǎn)權(quán)，且不能自主經(jīng)營，而是由開發(fā)商代理經(jīng)營，享受每個月固定的利潤回報。“租后包租”沒有產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變化，采用的是租賃的形式，而且又有明確的標的物和明確的經(jīng)營內(nèi)容，因此并不同于所說的售后包租，其屬于一種金融理財模式。而且投資者避開了商鋪經(jīng)營的環(huán)節(jié)，省去了經(jīng)營的麻煩。“租后包租”屬于以收取短期回報為目的，不重視產(chǎn)權(quán)持有的基于房地產(chǎn)的投資理財產(chǎn)品,其投資門檻相對較低，適合于年齡較大、投資時較注重理性的人群。投資者須認清自己的投資需求，即是以得到產(chǎn)權(quán)為目的還是以收取租金為目的來選擇投資項目。

　　專家提示，“租后包租”面臨三方面風險,值得投資者予以關(guān)注。

　　第一是市場風險。商業(yè)項目的運營需要3－5年的養(yǎng)鋪期，而商業(yè)的經(jīng)營本身就面臨各種風險。商業(yè)最終能否發(fā)展起來商家并無絕對把握。因此，開發(fā)商能否在商業(yè)項目運營的初期，按時支付租金是個未知數(shù)。

　　第二是資金賠付風險。一旦商家的經(jīng)營狀況不理想，可能會導(dǎo)致商家最終撤出購物中心。此時開發(fā)商就要面對巨大資金賠付的風險，若是開發(fā)商延期支付租金或宣布破產(chǎn)，投資者前期的資金投入將無法得到回報。

　　第三是開發(fā)商的租金收益是否能夠支付投資者的投資回報。在已經(jīng)做了招商的項目中，投資者還需要看主力店和品牌店的租金是否足以承擔日后的“包租回報率”。如果開發(fā)商為了吸引主力店和品牌店進駐，以實現(xiàn)最后項目的銷售，很可能以極低的價格出租給主力店和品牌店，長遠看并不利于中小投資者的利益。

　　“租后包租”存在許多風險，如果要投資此類房地產(chǎn)理財項目，除需要具有相對全面的專業(yè)知識，主要從以下三個方面規(guī)避“售后包租”風險。

　　首先要關(guān)注該商業(yè)項目未來運營時能夠帶來多少現(xiàn)金流，以及其業(yè)態(tài)規(guī)劃是否具有差異化的特征。投資者在選擇商業(yè)項目時，應(yīng)關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)所承擔的功能，商業(yè)項目并不是規(guī)模越大越好。其次才是評估商業(yè)地產(chǎn)項目的軟硬件設(shè)施是否能滿足未來經(jīng)營要求，以保證自己的商業(yè)地產(chǎn)投資能夠得到滿意的回報。投資者在選擇商業(yè)地產(chǎn)投資時，重點應(yīng)關(guān)注該項目有沒有能與主力消費相匹配的主力店，主力店的進駐將帶動相關(guān)商業(yè)的進入，從而促使關(guān)聯(lián)消費產(chǎn)生，以保證經(jīng)營附加值的實現(xiàn)。第三，明確投資回報的保障機制。無論是哪種類型的房地產(chǎn)投資，如何得到投資回報是非常重要的。盡管開發(fā)商有各種承諾，但實際情況是，任何口頭承諾都是缺乏法律效力的，只有把這些承諾落實在合同上，才具有一定的約束力。值得注意的是，即使有了合同約定，到期開發(fā)商不能如期兌付承諾的租金回報，選擇走法律的程序，也只能按民事糾紛來解決，不能保證投資人拿到合同規(guī)定的租金。如此一來，擔保機制就顯得尤為重要。