隨著1月17日政策利率下降，一時(shí)間，關(guān)于“降息導(dǎo)致房貸減少”“降息促使房貸市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖”等聲音充斥網(wǎng)絡(luò)。
在這里要明確，“房住不炒”的定位不會(huì)變，房地產(chǎn)不會(huì)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段。與此相對(duì)應(yīng)，房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，房貸仍將保持總量增長(zhǎng)穩(wěn)定、投放節(jié)奏有序，尤其將重點(diǎn)保障房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求、購(gòu)房者的首套房剛需。
要正確理解此次“降息”，必須弄明白“政策利率”“市場(chǎng)基準(zhǔn)利率”“貸款利率”以及三者之間的關(guān)系。也就是說(shuō)，此次“降息”降低的是哪個(gè)利率、它將如何進(jìn)一步傳導(dǎo)、影響市場(chǎng)。
央行在調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)時(shí)，既可調(diào)節(jié)數(shù)量、也可調(diào)節(jié)價(jià)格。從近年來(lái)的操作看，前者的典型代表是“降準(zhǔn)”，后者的典型代表是“降息”。具體到降息，其路徑是，央行釋放“政策利率”信號(hào)，引導(dǎo)“市場(chǎng)基準(zhǔn)利率”以“政策利率”為中樞運(yùn)行，并通過(guò)銀行最終傳導(dǎo)至“貸款利率”。在此傳導(dǎo)機(jī)制下，央行通過(guò)貨幣政策工具調(diào)節(jié)了銀行體系的流動(dòng)性，進(jìn)而影響信貸投放。
理解了以上基本原理，我們?cè)賮?lái)分析此次“降息”。1月17日，中國(guó)人民銀行開(kāi)展7000億元中期借貸便利(MLF)操作、1000億元公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作，二者的中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)。
不難看出，央行降低了政策利率。更令市場(chǎng)關(guān)注的是，這是自2020年3月調(diào)降7天逆回購(gòu)利率、4月調(diào)降1年期MLF利率后，首次降低政策利率。
因此有聲音猜測(cè)，受政策利率下降影響，本月(1月20日)新一輪LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，可將其理解為貸款市場(chǎng)的基準(zhǔn)利率)有可能下降，尤其是近20個(gè)月未變動(dòng)的5年期LPR報(bào)價(jià)可能下降，該報(bào)價(jià)正與購(gòu)房者的房貸利率密切相關(guān)。
由此可以判斷，若1月20日5年期LPR真的下調(diào)了，那么，此前選擇了“浮動(dòng)利率”方式的借款人，其每月房貸還款金額確實(shí)會(huì)減少。但是，如果借款人此前選擇的是“固定利率”方式，即使5年期LPR下調(diào)，其還款金額也不會(huì)變。
最后，要厘清“降息”與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系。本次“降息”主要目的有二：一是春節(jié)臨近，旨在平滑春節(jié)期間的流動(dòng)性；二是降低金融機(jī)構(gòu)的資金成本，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)降低對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信貸成本，貨幣政策逆周期調(diào)控靠前發(fā)力。
因此，不能通過(guò)此次“降息”進(jìn)一步推導(dǎo)出房貸市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)即將回暖。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已明確提出，“房住不炒”的定位不會(huì)變。接下來(lái)，將加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。
此外，由于受個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的影響，2021年下半年，金融機(jī)構(gòu)曾一致性收縮信貸，出現(xiàn)了短期過(guò)激的市場(chǎng)反應(yīng)，這導(dǎo)致部分房企的正常、合理融資需求被“誤傷”。針對(duì)這一問(wèn)題，從2021年四季度起，金融監(jiān)管部門已對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境進(jìn)行了優(yōu)化和適度回調(diào)，著力“穩(wěn)預(yù)期”。
可以預(yù)判，接下來(lái)，在堅(jiān)持“房住不炒”定位不變的前提下，各項(xiàng)監(jiān)管措施將更加精準(zhǔn)、靈活適度，房地產(chǎn)貸款將逐步“企穩(wěn)”，為實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)創(chuàng)造條件。(作者：郭子源)