物業(yè)維修資金：如何避免沉睡和“緊急”濫用

　　民法典實施后有了“緊急情況”條款 律師：資金的倒查監(jiān)督機制需健全

　　電梯故障，屋頂漏水，外墻滲漏，樓體外立面脫落，這些在房屋使用過程中常見的問題都有可能用到物業(yè)維修資金；民法典實施以后，對物業(yè)維修資金的使用進行了詳細規(guī)定。連日來記者在調查中發(fā)現，由于使用物業(yè)維修資金需要征得2/3以上業(yè)主同意，并且申請使用的過程較漫長，不少小區(qū)的物業(yè)維修資金長期處于“沉睡”狀態(tài)，物業(yè)管理公司動用物業(yè)維修資金對小區(qū)進行升級、修繕的積極性不高；而在部分小區(qū)，民法典中關于緊急情況下使用維修資金的相關規(guī)定也被物業(yè)管理方加以“利用”，對小區(qū)內的設施進行了維修。

　　相關專家表示，物業(yè)維修資金的使用要做到既高效順暢、不讓資金在急需使用時陷入僵持，又要讓資金用在刀刃上，避免資金被濫用，為此要在兩者之間找到平衡；隨著與民法典相配套的《廣州市維修資金管理辦法(征求意見稿)》通過并實施，廣州市物業(yè)維修資金的使用將更加高效、規(guī)范。

　　文/廣州日報全媒體記者 肖歡歡

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　　舊情況：有的物業(yè)維修資金長期“沉睡”

　　記者調查發(fā)現，動用物業(yè)維修資金要走規(guī)定程序，如果業(yè)主意見達不成一致，維修往往就會陷入僵局；而對于那些沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)來說，要使用物業(yè)維修資金，物業(yè)公司的積極性并不高，小區(qū)的物業(yè)維修資金因此長期處于“沉睡”狀態(tài)。

　　癥結1：

　　“2/3以上業(yè)主同意”難達成

　　張勁松是廣州一家物業(yè)管理公司的負責人，早在3年前，因為其所在小區(qū)有多棟樓的屋頂漏水，小區(qū)業(yè)主多次提出對天臺漏水問題進行修繕。

　　經過第三方評估，屋頂漏水修繕費用大約需要70萬元。而該小區(qū)的物業(yè)管理費用在過去幾年里已經捉襟見肘。張勁松于是提出使用物業(yè)維修資金，但過去兩年來，這個方案卻遲遲未能通過，癥結就在于難以湊齊2/3以上業(yè)主同意。

　　為此，物業(yè)公司的工作人員要挨家挨戶找人簽字，要么就是找不到業(yè)主，即便找到了，也有業(yè)主不愿意簽字；還有一部分業(yè)主是將自己的房子租給了別人，而租客又不能代替業(yè)主簽字。去年張勁松和同事忙了3個月，始終沒有湊齊2/3業(yè)主同意，工程只能繼續(xù)擱淺。

　　張勁松說，不少業(yè)主對物業(yè)維修資金存在誤解，有些業(yè)主認為物業(yè)維修資金是屬于個人的，還有業(yè)主認為物業(yè)維修資金應該只用來修小區(qū)里的道路、電梯等公共措施，而修繕屋頂的話往往只涉及頂樓部分用戶，與自己無關。該情況僵持到今年一月份，最終只能由相關住戶自籌資金對自家天臺進行簡易的修繕。

　　張勁松介紹，該小區(qū)的物業(yè)維修資金還有600萬元可供使用，而要使用這些資金，簽名同意的業(yè)主數量需要達到業(yè)主總數的2/3以上；湊齊簽字后，物業(yè)公司再將物業(yè)維修資金申請表和業(yè)主簽名一起提交上去，才能進行下一步流程。“我已經記不清上次使用物業(yè)維修資金時是什么時候了，現在一有業(yè)主提出申請，我就很頭疼。”

　　癥結2：沒有業(yè)委會，

　　維修資金使用“難上加難”

　　廣州市祈樂苑小區(qū)業(yè)主委員會主任冼敏強告訴記者，前些年，該小區(qū)物業(yè)維修資金基本上處于“沉睡”狀態(tài)，已經有很多年沒有較大金額的使用了。其根本原因就在于使用、審批流程復雜，根據該小區(qū)的維修資金管理辦法，需要召開業(yè)主大會，經2/3以上業(yè)主表決同意，過程非常漫長；征得2/3以上業(yè)主表決同意后還要公示一個月，然后再向廣州市維修資金管理中心進行申請。根據冼敏強的經驗，哪怕是使用2萬元的金額，前后也需要長達1年時間。所以這些年小區(qū)里的很多日常返修都是從小區(qū)共有賬戶中支出，物業(yè)維修資金基本上沒有動過。

　　“對于沒有業(yè)主委員會的小區(qū)，業(yè)主想動用物業(yè)維修資金更是難上加難。物業(yè)管理公司對于使用物業(yè)維修資金積極性不高，因為取得‘雙2/3’以上業(yè)主表決以及‘雙1/2’以上業(yè)主同意通常十分困難。而如果最后因為手續(xù)不齊全，或者被發(fā)現存在簽名造假的情況，物業(yè)公司往往還要被處罰?！睆V州市人大代表、廣東穗恒律師事務所主任林淑菁律師說。

　　林淑菁所在的律師事務所長期以來從事社區(qū)法律服務工作，每年都要參與調解大量與社區(qū)群眾密切相關的糾紛，其中關于物業(yè)維修資金方面的糾紛占了很大比例。林律師說，像此類物業(yè)管理公司不動用物業(yè)維修資金解決小區(qū)公共安全隱患而被業(yè)主投訴的糾紛，她每年都要接待咨詢及參與調解20例以上。在她接手的案例中，就有過業(yè)主質疑物業(yè)公司偽造了業(yè)主簽名想要使用物業(yè)維修資金的情況?！皼]有業(yè)委會把關的話，這中間造假或信息不透明的空間的確比較大，很難甄別出簽名的人中哪些是業(yè)主字跡哪些不是。”

　　記者了解到，我市最近一次披露物業(yè)維修資金使用情況是在2019年。數據顯示，2018年全年，來自廣州市全市921個小區(qū)的24萬名業(yè)主共繳存物業(yè)專項維修資金19185.01萬元，全年使用物業(yè)專項維修資金3358.67萬元。

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　　新做法：“緊急情況”條款出爐

　　物業(yè)維修資金使用更“任性”

　　一方面是有小區(qū)物業(yè)維修資金長期處于“沉睡”狀態(tài)，另一方面，隨著民法典的實施，民法典中關于“緊急情況下動用小區(qū)物業(yè)維修資金”的條款，也被部分物業(yè)管理公司加以運用。“部分小區(qū)的物業(yè)管理公司會憑借‘緊急情況’條款，繞開小區(qū)‘雙2/3’業(yè)主參與表決突擊使用物業(yè)維修資金，這是新情況。”林淑菁同時表示，隨著民法典的實施，的確存在“緊急情況”條款被濫用、小區(qū)居民覺得物業(yè)維修資金未經正常程序被使用而不滿的情況。過去1年間，她和同事們已經參與調解了十多起類似的案例。

　　案例1：

　　住戶質疑修電梯價格偏高 且未經過自己同意

　　市民劉姨等人反映，其所在小區(qū)3號電梯頻繁出現故障，物業(yè)管理公司于去年3月申請使用物業(yè)維修資金。但最終公布的電梯維修報價偏高，一臺電梯的維保費用達到21萬元，并且維保單位沒有經過公開招標，且在申請使用物業(yè)維修資金時沒有經過多數住戶同意。

　　律師事務所接到調解任務后向該物業(yè)管理公司了解情況。對方介紹，3號電梯多次出現停頓、困梯現象，是由于電梯螺旋編碼器出現故障，抱閘及曳引輪也出現機械故障；物業(yè)通過上門簽名和電子投票系統(tǒng)相結合的方式收集了住戶意見；至于報價21萬元，則是經過對3家電梯維保機構進行比價后選了價格最低的一家，但公示期只有15天。經律師調解，物業(yè)管理公司重新將項目預算審價報告和電梯維保比價報告張貼在小區(qū)并公示1個月。

　　案例2：

　　時間倉促“先斬后奏” 業(yè)主質疑物業(yè)太“任性”

　　業(yè)主方某等人反映，物業(yè)管理公司在未經業(yè)主大會同意的情況下，動用了約50萬元物業(yè)維修資金對小區(qū)外墻排污管進行更新，且只是在事后公示，項目資金使用情況不夠詳細，且未列明資金使用的必要性，這種“先斬后奏”的做法太“任性”。

　　調解律師在組織座談時了解到，該樓棟外墻排污管在上一年雨季就曾出現過爆裂和滲漏情況，已有部分住戶家中出現滲水，對排污管進行更換已非常迫切，所以最終在未召開業(yè)主大會進行表決并經過2/3以上業(yè)主同意的情況下，由業(yè)主委員會提出使用物業(yè)維修資金的申請，并具體由物業(yè)管理公司實施。

　　物業(yè)管理方也承認，此次維修的確時間倉促，程序上有所疏漏。經過調解，最終在小區(qū)顯著位置張貼致歉信，并對資金使用詳細情況進行公示；同時召開業(yè)主大會，對小區(qū)共有資金使用管理辦法進行修改。

　　案例3：

　　業(yè)主認為“不夠緊急” “修他人屋頂卻讓自己買單”不妥

　　60歲的市民朱某表示，其所在小區(qū)物業(yè)管理公司在未經自己同意的情況下，以小區(qū)天臺滲漏為由申請緊急使用物業(yè)維修資金。他認為部分樓棟屋頂出現漏水不屬于影響到小區(qū)公共區(qū)域的情況，也不夠“緊急”，并且維修他人屋頂卻讓自己買單，他覺得不妥。

　　調解團隊走訪了解到，該小區(qū)至少有4棟樓的樓頂因為年久失修而出現漏水，給頂層住戶日常生活帶來很大影響。經向朱某解釋，小區(qū)其他樓棟的屋頂雖然受影響的是特定住戶，但卻屬于小區(qū)公共區(qū)域，出現屋頂滲漏，符合民法典中“緊急情況下使用公共維修資金”的情況，且有第三方機構提交的鑒定報告。換言之，如果朱某居住的樓頂出現滲漏或外墻脫落，同樣可以申請使用物業(yè)維修資金。經過耐心調解，消除了朱某的誤解。

　　案例4：

　　有屋頂瓦片松動 物業(yè)欲動用數百萬元將20棟屋頂瓦片拆除

　　鄧女士住在花都區(qū)某小區(qū)，從去年9月開始她發(fā)現，物業(yè)管理公司對小區(qū)內多棟樓的屋頂進行拆除并重新噴上紅漆，原本整齊的瓦片被拆得面目全非。她后來了解到，原來是小區(qū)有部分樓棟屋頂瓦片出現松動，物業(yè)公司以此為依據，認為瓦片松動威脅到了住戶安全，屬于“緊急情況”，于是“先斬后奏”，欲借此動用物業(yè)維修資金。

　　物業(yè)管理公司介紹，這次屋頂拆除來源于接到了部分業(yè)主的反映。去年3月，物業(yè)管理公司找到第三方對房屋完整性進行鑒定。但業(yè)主們認為，鑒定結論也只是需要進行局部維修，并不用將屋頂瓦片全部拆除；目前該小區(qū)已有三棟樓的屋頂施工驗收完畢，有的樓棟工程則在業(yè)主的投訴下被叫停。

　　根據物業(yè)管理公司公布的計價表顯示，每棟樓的維修費用在30萬~50萬元不等。業(yè)主何先生表示，整個小區(qū)20棟屋頂拆除改造花費超過300萬元，沒有瓦片松動的屋頂也被拆除，這讓業(yè)主們難以接受。“價格明顯虛高，這花的可是全體業(yè)主共同的資金。”

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　　律師聲音：

　　效率提高的同時要避免“任性” 倒查監(jiān)督機制需健全

　　林淑菁律師介紹，實踐中，維修資金的使用一般由全體業(yè)主通過業(yè)主大會決定，但也有例外。由于召開業(yè)主大會表決往往耗時較長，在出現如危及人身安全、房屋安全，對業(yè)主的生活可能造成重大影響等緊急情況時，對建筑物及其附屬設施修繕的效率往往顯得更為重要。因此民法典第二百八十一條同時也賦予了業(yè)主委員會在緊急情況下依法申請使用維修資金的權利。

　　林淑菁強調，民法典首次設置了“緊急情況”條款，部分小區(qū)的物業(yè)管理方在使用物業(yè)維修資金時就借此突破了“雙2/3”原則，只是在過后才向業(yè)主公示?！懊穹ǖ錇樵诰o急情況下使用物業(yè)維修資金打開了一個口子。但現在，物業(yè)管理公司在使用物業(yè)維修資金方面的確存在‘緊急情況’條款被濫用和透明度不夠的問題?！彼J為，設置緊急情況條款是為了提高效率，但使用物業(yè)維修資金時的“任性”和缺乏監(jiān)督也值得警惕?！皩ξ飿I(yè)維修資金使用的監(jiān)管必須加強，要知道物業(yè)維修資金被稱作‘房屋的養(yǎng)老金’，一旦房屋將來出現急需花錢維修的地方，而這筆錢又被早早用完了，后期再籌集難度非常大?！?/p>

　　如何才能既避免物業(yè)維修資金長期“沉睡”，又避免物業(yè)維修資金以“緊急情況”之名被濫用？林淑菁表示，物業(yè)維修資金與市民密切相關，其使用要做到既高效順暢、不讓資金在急需使用時陷入僵持，又要讓資金用在刀刃上，避免被濫用，實現資金效應的最大化。為此要在兩者之間找到平衡。

　　她表示，首先，物業(yè)維修資金使用的透明度需要進一步提高。比如，《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法》第五十條規(guī)定，管理中心、業(yè)主委員會應當每年至少一次與專戶管理銀行核對物業(yè)專項維修資金賬目，并向業(yè)主公布上一年度物業(yè)專項維修資金的管理情況。但實際上，有的小區(qū)并沒有如期公布物業(yè)專項維修資金的使用情況，不少小區(qū)也沒有成立業(yè)主委員會，對維修資金使用情況的監(jiān)督力度有限；其次，物業(yè)維修資金使用后的倒查、監(jiān)督機制必須健全。比如，物業(yè)公司在緊急情況下動用了物業(yè)維修資金，事后要對其使用資金的必要性和科學性進行倒查和評估，如果不符合相關規(guī)定，業(yè)主或業(yè)主委員會有權對其進行處罰。

　　配套新規(guī)實施：

　　資金使用將更加高效、規(guī)范

　　民法典實施一年來，物業(yè)維修資金的使用面臨哪些新挑戰(zhàn)？廣東穗恒律師事務所社區(qū)法律事務部部長湯凱霖告訴記者，現行的《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)沒有對在緊急情況下物業(yè)管理公司使用物業(yè)維修資金是否需要經過“雙2/3”以上業(yè)主同意做出決定，僅說了不需提交表決結果，因此部分物業(yè)管理公司會利用這個“漏洞”來濫用維修資金。

　　為了與民法典相配套，2021年9月7日起，《廣州市維修資金管理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》)再次征求公眾意見?！爸啊豆芾磙k法》施行時，民法典還未出臺，所以當中部分條款的表決同意比例和民法典是相矛盾的；此次《征求意見稿》第五十二條對《管理辦法》里的表決同意比例做出了修改，就和民法典相一致了?！睖珓P霖說。

　　他還表示，《征求意見稿》第四十一條也對“緊急情況”的類型和認定依據進行了詳細規(guī)定?！氨热珉娞莨收?，屋面、外墻滲漏，樓體外立面脫落或存在脫落危險等，緊急使用維修資金需要什么認定依據都有詳細規(guī)定，可操作性更強了，今后物業(yè)維修資金的使用將更加高效、規(guī)范?！睖珓P霖表示，現在只需要靜候《征求意見稿》的實施。

　　物業(yè)維修資金知多D

　　1.什么是“雙2/3”“雙1/2”業(yè)主同意？

　　民法典第二百七十八條列出了9項業(yè)主共同決定事項，并規(guī)定，業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意(即“雙2/3”)；決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意(即“雙1/2”)。

　　2.什么是“緊急情況”條款？誰可以申請？

　　民法典第二百八十一條規(guī)定，建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

　　3.哪些情況屬于“緊急情況”？

　　《廣州市維修資金管理辦法(征求意見稿)》第四十一條規(guī)定，發(fā)生危及房屋使用和人身財產安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造的，組織實施單位應當按照有關規(guī)定、合同約定立即組織實施維修、更新和改造。緊急情況包括：電梯故障，消防設施故障或者缺失，屋面、外墻滲漏，樓體外立面脫落或存在脫落危險，未移交供水公司的二次供水水泵、供水系統(tǒng)運行中斷，排水設施堵塞、爆裂，供配電設施設備故障，造成停電或者漏電，其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。