2021年，由于新冠肺炎疫情逐漸受控及經(jīng)濟復(fù)蘇，香港樓市一度止跌回升，全年住宅成交總額創(chuàng)下24年來新高。由于成交站上歷史高位，地產(chǎn)開發(fā)商也對香港樓市充滿信心，就在本月，香港還誕生了中國有史以來最貴的單價地王，一宗位于淺水灣的住宅用地樓面價超過90萬人民幣/平方米。

　　不過，市場對于香港樓市的信心，或?qū)⒁蚪谝咔殛庼捕匦孪萑氲凸?。仲量?lián)行香港主席曾煥平對第一財經(jīng)表示，受疫情影響，今年1-2月香港住宅成交量大跌，樓價已下滑超5%，如果疫情不能得到全面控制，恐全年樓價將下跌10%。

　　最貴地王誕生背后的危機

　　中國香港是公認(rèn)的全球房價最高城市之一，截至目前，香港最貴的洋房已經(jīng)賣到145萬元人民幣/平方米。

　　原本2019年、2020年受多重因素影響，香港樓市已延續(xù)15年的超級大牛市曾一度中止。但2021年由于疫情逐漸受控、經(jīng)濟復(fù)蘇，香港住宅市場交投活躍，根據(jù)香港特別行政區(qū)政府?dāng)?shù)據(jù)，去年香港住宅買賣合約總值7339億港元，同比大漲34%，打破了1997年的歷史紀(jì)錄。成交套數(shù)達(dá)到74297套，同比增24%，也創(chuàng)下九年來新高。

　　不僅市場成交活躍，香港房價更是突破歷史高位。根據(jù)美聯(lián)樓價指數(shù)，去年香港住宅價格增幅接近6%。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，香港中小型住宅樓價上漲了4.4%，豪宅樓價上升7.2%。由于在家工作的趨勢上升，豪宅租金去年上升3.2%。

　　仲量聯(lián)行香港主席曾煥平告訴第一財經(jīng)記者，目前香港樓價情況大致為：新建區(qū)域樓盤價格約合人民幣11萬-14萬元/平方米；港島等市中心區(qū)域普通住宅價格約合人民幣18萬-23萬元/平方米；超級豪宅則上不封頂，不能一概而論。

　　去年香港樓市見漲，市場也多看好后市。年初時仲量聯(lián)行曾預(yù)測中小型住宅樓價2022年上升0%至5%，戴德梁行曾預(yù)測樓價將有5-10%升幅，利嘉閣地產(chǎn)曾預(yù)測2022年全年可錄得8%至10%的升幅。

　　在樂觀氛圍中，今年2月中旬，香港誕生了全中國有史以來最貴的單價地王，光是一平米的樓面價就足夠在小縣城買一套房：2月15日，爪哇控股(00251.HK)以港幣11.88億元地價，拍下位于香港淺水灣南灣道一地塊，折合樓面價約人民幣90萬元/平方米。

　　目前內(nèi)地最貴的單價地王，還是2016年融信中國在上海靜安中興社區(qū)拿下的一塊地，樓面價約14萬元/平方米，香港最貴單價已經(jīng)是內(nèi)地的7倍。

　　但隨著過去兩個月來香港疫情的發(fā)展，香港樓市的局面亦悄然發(fā)生改變。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行香港主席曾煥平的觀察，實際上2022年整個1-2月，香港樓市都極度不活躍，“成交量非常少，地產(chǎn)發(fā)展商也都選擇不開盤，現(xiàn)在把疫情壓下去才是最重要的事”。

　　由于成交量大跌，香港的樓價也止?jié)q轉(zhuǎn)跌了?！艾F(xiàn)在如果真的想賣房，至少要把價格降5%。根據(jù)港府?dāng)?shù)據(jù)，1-2月中小型物業(yè)價格整體下跌1%-2%，而我們的數(shù)據(jù)已經(jīng)錄得5%下跌?！痹鵁ㄆ奖硎?。

　　寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)大受影響

　　對于后市展望，曾煥平認(rèn)為主要是看疫情能否控制住?！叭绻?-5月能控制好，預(yù)計全年樓價跌幅也控制在5%左右 ，如果疫情控不住，整年恐怕會有10%的跌幅?！?/p>

　　與內(nèi)地不一樣的情況是，雖然香港樓市較淡，但土地市場保持了穩(wěn)定，香港本地開發(fā)商拿地積極，這體現(xiàn)出他們對長遠(yuǎn)預(yù)期的信心。此外，特色豪宅依然受到富豪買家追捧，開發(fā)商也對豪宅市場前景普遍看好。

　　去年香港樓市上漲的主要原因包括：市場資金充裕、疫情相對世界其他地區(qū)來說更緩和、低息的環(huán)境等。目前來看，疫情是最大變量。

　　疫情不僅沖擊著香港本地住宅市場，對寫字樓和商業(yè)零售地產(chǎn)的負(fù)面影響更大。根據(jù)機構(gòu)萊坊的數(shù)據(jù)，由于香港感染數(shù)字回升以及再次收緊社交距離措施，寫字樓租戶普遍持觀望態(tài)度，令香港島的空置率高達(dá)8.5%，第五波疫情的爆發(fā)，導(dǎo)致從1月中開始已有規(guī)模較大的搬遷個案叫停。

　　香港商業(yè)零售市場一直在期盼疫情結(jié)束后能與內(nèi)地重新通關(guān)，如今這一想法短時期內(nèi)基本幻滅。同時由于更嚴(yán)格的社交距離措施施行，連香港本地消費都被嚴(yán)重抑制了。

　　現(xiàn)在很多港資地產(chǎn)商都在北上內(nèi)地尋找新機會，恒隆集團董事長陳啟宗近期就表示，恒隆在上海單個商場的銷售額，就達(dá)到去年旗下香港所有商場銷售額總和的2.7倍。陳啟宗之子陳文博過去整整一年都在內(nèi)地沒有回港，到處看項目。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，就連此前在內(nèi)地幾乎從未投資過的香港地產(chǎn)商，都打算進軍內(nèi)地了。

　　目前，內(nèi)地正在全力支援香港應(yīng)對第五波新冠疫情。3月1日，國家衛(wèi)生健康委新冠肺炎疫情應(yīng)對處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組專家組組長梁萬年表示，香港本輪疫情嚴(yán)峻復(fù)雜，不過，在中央的堅定支持和特區(qū)政府的堅強領(lǐng)導(dǎo)下，各界團結(jié)一致，利用科學(xué)的方法，有信心戰(zhàn)勝這次疫情。