取消商品房公攤面積，是個老生常談的話題。今年兩會期間，全國政協(xié)委員洪洋建議“取消公攤”再度引發(fā)極大關注。
“公攤面積看不見、摸不著，而百姓卻為它承擔了高額費用?！焙檠蟊硎?。
然而這個戳到購房者痛點的熱門話題，雖然年年被提及，為何仍不見落地？取消公攤是否真的有可能實現(xiàn)？
“取消公攤”11年前已被提出
根據(jù)人民日報客戶端寧夏頻道消息，3月6日，全國政協(xié)委員洪洋強烈建議國家取消商品房公攤面積。在履職過程中，他發(fā)現(xiàn)，商品房公攤哪些面積、多大面積，都是一團迷霧，只能由開發(fā)商“信口開河”，而購房者毫無申辯權(quán)力?！霸谏唐贩夸N售中附加公攤面積是全國普遍現(xiàn)象。最可怕的是公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束?！?/p>
洪洋認為，從來沒有哪一個專業(yè)機構(gòu)在業(yè)主或第三方專業(yè)機構(gòu)的監(jiān)督下測量清楚每戶的公攤面積，也從來沒有哪一個業(yè)主測量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不著，而百姓卻為它承擔了高額費用。
與此同時，業(yè)主并未享受到公攤面積的合法收益。開發(fā)商只將公攤面積數(shù)據(jù)和費用攤給了業(yè)主，而公攤面積所產(chǎn)生的收益(廣告、車位、會所、超市等)卻被開發(fā)商據(jù)為己有。
洪洋還認為，住宅物業(yè)費按建筑面積收費不合理，物業(yè)公司服務的只是公共面積，而并不入戶服務，居民室內(nèi)衛(wèi)生和設施維修都由居民自己承擔費用，為什么物業(yè)收費要包含室內(nèi)面積？公攤面積并不供暖，采暖費卻大多按照建筑面積(包含公攤面積)收取，這樣的收費極不合理。
實際上，這已經(jīng)不是第一次在全國兩會期間有代表或委員提出取消商品房公攤面積了，近年來，這個話題幾乎年年被提及。
2021年兩會期間，全國政協(xié)委員周世虹就提交了一份針對“取消公攤面積”的提案。他認為，由于公攤面積缺少必要的限制性標準，完全由房地產(chǎn)開發(fā)商自行測量和填報，很可能產(chǎn)生暗箱操作的情況，最終導致公攤面積額度不斷上漲。此外，周世虹連續(xù)4年提案建議實行商品房現(xiàn)房銷售，2022年他繼續(xù)建議取消商品房預售制。
而根據(jù)新華社的報道，早在2011年兩會期間，就有全國人大代表建議取消商品房預售制和公攤面積，與國際接軌。
2018年時，有關住宅公攤面積的話題引發(fā)了全社會廣泛討論。央媒新華社當時發(fā)文《公攤面積傷民 矛盾亟待求解》，支持取消公攤。2019年，住建部官網(wǎng)發(fā)布了一份全文3.1萬字的《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》，其中第二部分2.4.6條指出：“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易?！边@是住建部首次提出房屋應由套內(nèi)面積來進行交易。
2021年5月，山東省住建廳要求開發(fā)商在與購房者簽訂商品房買賣合同時，應將房屋的建筑面積、套內(nèi)建面積、公攤面積及部位都在合同中明確標注，但該規(guī)定只是規(guī)范市場秩序、加強透明度之舉，尚未能做到真正取消公攤面積。
有可能造成名義房價上漲
“非常希望能取消公攤面積，因為對于公攤多少，我們購房者和開發(fā)商之間存在嚴重的信息不對稱?！眲倓傇谏虾ＹI房的購房者王悅對記者表示。
王悅算了一筆賬：她去年看房期間，上海大多數(shù)普通樓盤的得房率都是75%左右，最低的一個樓盤得房率是68%。最終她購買了得房率76%的某樓盤，面積為99平方米，地段屬于外環(huán)外，房價約5萬元/平方米，所以她有119萬元都花在了公攤面積上。
“我買的房子是精裝修，帶新風、地暖、中央空調(diào)，所以每平方米中包含很高的裝修費用，但我相信公攤部位并不需要這樣的裝修，不明白為何公攤部分和套內(nèi)同價？”王悅表示。
房地產(chǎn)從業(yè)者李瑋則對記者表示，在公攤方面確實存在較嚴重的信息不對等?！耙话銇碚f，房地產(chǎn)開發(fā)商有專業(yè)的設計、成本、財務團隊，早在拿地前就進行大量測算評估，如何設計，成本方案怎么做，利潤率是多少，在拿地之初就會形成方案，肯定要在保證品質(zhì)的同時，追求利潤的最大化。這些計算很復雜，普通購房者弄不明白?！?/p>
但李瑋認為，一旦取消公攤面積，會造成名義房價的上漲，“公共部位的成本仍會以另一種形式分攤到購房者頭上，畢竟沒有人會做賠本的買賣”。也就是說，有公攤是有公攤的價格，凈套內(nèi)面積則是凈面積的價格，這或許是取消公攤的呼聲遲遲無法真正落地的原因之一。
購房者王悅則認為，她寧愿接受套內(nèi)面積價格上漲，也不希望住房消費存在算不清楚的“暗箱操作”部分。
“公攤源頭”香港已廢除公攤
喊了十多年的取消公攤面積，到底是否可行？
中國香港被認為是“公攤”的發(fā)源地，中國內(nèi)地的期房預售、賣公攤面積等模式，都是上世紀90年代借鑒自香港。
實際上，香港已于9年前正式廢除了公攤模式，在徹底取消前，也經(jīng)過了多年的各方爭論。
2006年前后，香港實行公攤模式已經(jīng)有約50年了，政府部門發(fā)現(xiàn)得房率不斷下跌，上世紀70年代時，樓盤普遍有90%以上的得房率，到了2006年，李嘉誠旗下的長實一樓盤得房率竟然只剩下40%，引發(fā)社會嘩然，繼而有了取消公攤的呼聲。
當時香港開發(fā)商對“取消公攤”同樣提出了質(zhì)疑，稱按照“實用面積”賣房，每平米單價會上漲，而且會導致存量房(按建筑面積算)和新房計價(按實用面積算)方式的混亂。
但最終，從2013年起，香港開始徹底取消公攤面積，新房銷售必須按照實用面積標注，否則將被罰款100萬至500萬港幣、判處3至7年監(jiān)禁。針對存量房售賣，政府要求賣家提供以“套內(nèi)面積”和“建筑面積”計價的雙份資料。
“我認為現(xiàn)在是中國內(nèi)地取消公攤面積的好時機?！盜PG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜對第一財經(jīng)表示。
柏文喜認為，商品房在出售時是否計入公攤面積，實際上只是個計算方式問題，不存在技術上的障礙。取消公攤會推高名義房價，過去，在房價上漲的情況下，承擔房價調(diào)控的地方政府部門以及開發(fā)商可能會成為取消公攤面積的阻力，但目前房價較為平穩(wěn)甚至呈一定下行趨勢，取消公攤面積是有可能的。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，公攤面積是購房者普遍關注的問題，建議以部分城市率先做試點，不建議大刀闊斧式的改革，還要防范一邊取消公攤、一邊又滋生新費用的現(xiàn)象。