案例背景：

　　央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房和小產(chǎn)權(quán)房等，是國家和地方特殊住房政策下的產(chǎn)物，在一定時期較大地緩解了本單位、本區(qū)域的住房矛盾問題。這類特殊性住房有個共同特點，即建設(shè)時未完全履行國家土地使用審批程序。最直接的表現(xiàn)是房子大多沒有產(chǎn)權(quán)證明，無法直接上市交易流通；房主能夠正常占有、使用，但不享有或不完全享有所有權(quán)，沒有自由處分的權(quán)利，即這些房子我們可以使用、分割和繼承，卻不能自由買賣。

　　但在現(xiàn)實生活中，不少人出于種種原因私下交易了這類房屋。事后買賣雙方又因合同效力、房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，以及與房屋相關(guān)的戶口、學區(qū)、裝修等從權(quán)利的認定等發(fā)生糾紛，并訴至法院。

　　案例分享：

　　因這類房屋具有受國家和軍隊特別政策制約、無正規(guī)產(chǎn)權(quán)證明、出售時價格較低等特點，人民法院在審理時區(qū)別不同的情形，作出相應(yīng)的判決。

　　一、對于暫未取得產(chǎn)權(quán)證的特殊限購房、商品房等交易，法院原則認為合同成立且生效

　　這類情形多見在已購的商品房、特殊限購房等因開發(fā)商、行政主管部門等原因無法辦理產(chǎn)權(quán)證，導致無法上市而私下進行交易的。如房屋買賣合同簽訂時不存在《民法典》第147至151條規(guī)定的“欺詐、脅迫”等法定撤銷情形的，法院一般認為合同成立且生效，合同對雙方均有約束力；房屋已交付的不得要求返還，未交付應(yīng)按合同約定交付；同時產(chǎn)權(quán)證辦理條件成熟時，出售方應(yīng)協(xié)助購買方辦理相關(guān)手續(xù)。

　　如在“李某與吳某房屋買賣合同糾紛案”中，法院裁判要點為“如果當事人就不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移經(jīng)協(xié)商一致轉(zhuǎn)移而達成合意即合同成立，依法成立的合同，成立時就同時生效，對簽約的雙方均產(chǎn)生約束力或拘束力，雙方均應(yīng)自覺遵守，登記與否不影響合同的效力。未辦理房屋買賣登記手續(xù)不構(gòu)成房屋買賣合同無效的對抗理由。出賣人以未辦理房屋買賣過戶登記手續(xù)而主張房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持”。

　　二、對于國家、軍隊或相關(guān)部門政策明文規(guī)定該類房屋不能私自交易的，法院原則認為合同成立、但不生效，違約方承擔合同被撤銷后的締約過失責任。

　　在簽訂房屋買賣合同時無法定撤銷情形時，合同雖然成立，但不生效。違約方承擔的締約過失責任主要包含房屋裝修、搬家等損失賠償、房屋升值的預(yù)期利益補償?shù)取?/p>

　　如北京市石景山人民法院在“李×與史×、楊×房屋買賣合同糾紛案”的裁判要旨為：“軍產(chǎn)房、央產(chǎn)房的買賣不僅僅受《合同法》調(diào)整；購買軍產(chǎn)房、央產(chǎn)房買賣合同與普通的房屋買賣合同產(chǎn)生的糾紛也與普通商品房有明顯的不同；未經(jīng)相關(guān)部門的批準，購買軍產(chǎn)房是無效的”。

　　北京市朝陽區(qū)人民法院在“陳×訴崔×房屋買賣合同糾紛案”的裁判要旨為：“買賣合同沒有違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定，房屋買賣合同成立；但央產(chǎn)房買賣需經(jīng)上市批準才可辦理過戶，對未經(jīng)批準上市的央產(chǎn)房房主反悔不同意履行合同的，司法實踐中，不能判決其履行合同或判決審批部門批準；對此類糾紛只能判決解除房屋買賣合同，由過錯方賠償對方的損失。判決崔×(售房人)賠償損失原告各項損失476,480元(注：房屋現(xiàn)價值與合同交易價的差額等)。

　　三、在糾紛解決前已獲得產(chǎn)權(quán)單位同意的，合同成立且生效。

　　常見在央產(chǎn)房、公管房等交易中，如在簽訂房屋買賣合同時無法定撤銷情形，且出售前或法院判決前原房主已取得房屋主管部門同意的，交易行為有效。

　　如北京市西城區(qū)人民法院在“崔×任等訴×房屋買賣合同糾紛案”的判決要旨是：“根據(jù)中直機關(guān)住房服務(wù)中心現(xiàn)有口頭答復意見訴爭房屋雖無法辦理過戶，但無法認定雙方所簽合同目的無法實現(xiàn)。現(xiàn)買受人已按約定向出賣人交付大部分購房款，訴爭房屋也已實際交付買受人使用，不宜認定出賣人享有合同法規(guī)定的法定解除權(quán)。對出賣人要求解除合同的訴訟請求，不予支持”。

　　四、個別因交易時間久遠、交易系單位行為等而判定軍產(chǎn)房交易有效。

　　如山東省青島市中級人民法院(2020)魯02民終11285號判決的要旨為：“涉案軍產(chǎn)房《買賣房屋協(xié)議書》系雙方當事人自愿簽訂，并未違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定；登記、審批并非《買賣房屋協(xié)議書》生效的條件；××邊防派出所在協(xié)議書已實際履行近二十年且房地產(chǎn)價格發(fā)生巨大變化的情況下起訴要求確認《買賣房屋協(xié)議書》無效并要求返還房產(chǎn)顯然違背了約定，其不誠信的行為不應(yīng)得到法律的支持，否則將嚴重影響公序良俗和正常市場秩序，認定《買賣房屋協(xié)議書》有效符合誠實信用原則和公平原則”。

　　律師建議：

　　1、慎重考慮，應(yīng)當取得產(chǎn)權(quán)(建設(shè))單位同意。軍產(chǎn)房、央產(chǎn)房是由軍隊或中央單位組織建設(shè)，享受國家劃撥土地和政府優(yōu)惠政策，建成后主要出售給特定人員的保障性住房，對其上市流通具有一定限制。房主私自交易這類房屋而獲利，不符國家保障性住房建設(shè)初衷，一般不受法律保護，因此具有較大的風險。買賣雙方都應(yīng)謹慎對待，應(yīng)當取得產(chǎn)權(quán)(建設(shè))單位同意。

　　2、坦誠交易，不得隱瞞房屋性質(zhì)等真實情況。在房產(chǎn)交易等重大經(jīng)濟活動中，雙方應(yīng)坦誠交易，對房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、權(quán)利情況等充分釋明和溝通，并將重要內(nèi)容以文字形式固定在協(xié)議之中，否則極易導致交易失敗甚至承擔締約過失責任。

　　3、規(guī)范簽約，降低交易風險。房屋交易安全和長期穩(wěn)定是買賣雙方共同的意愿，因此條件允許時可接受專業(yè)指導，在合同簽訂時盡量規(guī)范、完善，清晰雙方的權(quán)利義務(wù)，同時制定高額的懲罰性違約條款，選擇傾向于保密和實體公平的仲裁為糾紛解決方式，以盡量降低交易風險。

　　作者簡介：夏祖裕，北京企業(yè)法治與發(fā)展研究會研究員，北京老齡法律研究會軍休干部法律服務(wù)中心副主任，師職軍官自主擇業(yè)