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        自己買(mǎi)的房屋,還沒(méi)入住就被法院查封了該怎么辦?

        2022-03-16 13:41:09

        來(lái)源:環(huán)球網(wǎng)

          案例背景:

          明明是我真金白銀花錢(qián)從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)的房屋,為什么還沒(méi)入住,卻被法院給查封拍賣(mài)了?

          您不要覺(jué)得這種說(shuō)法不可思議,這樣的事情就真實(shí)的發(fā)生在我們身邊,由于近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展,許多開(kāi)發(fā)商手中根本不具備充足的資金,其用來(lái)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的款項(xiàng)大部分都來(lái)自于銀行借款或者社會(huì)籌措,作為債權(quán)人當(dāng)然不會(huì)輕易給開(kāi)發(fā)商提供高額的信用貸款,基本上都會(huì)要求開(kāi)發(fā)商以在建工程作為抵押,辦理相應(yīng)的抵押手續(xù)。開(kāi)發(fā)過(guò)程中,一旦開(kāi)發(fā)商資金回籠發(fā)生問(wèn)題,不能按時(shí)歸還貸款,債權(quán)人便會(huì)行使抵押權(quán),依法向人民法院申請(qǐng)查封房屋,導(dǎo)致一部分房屋消費(fèi)者的權(quán)益受到侵害。

          筆者在2021年間辦理的一起案件便是房屋消費(fèi)者最終不但房子沒(méi)有拿到,截至目前購(gòu)房款還不能足額取回。

          真實(shí)案例:

          案子發(fā)生在2011年,當(dāng)事人李某從北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司售樓處購(gòu)買(mǎi)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)一套商品房,李某在簽署相關(guān)協(xié)議后依約向公司指定賬戶(hù)一次性支付了全部購(gòu)房款,房款繳清后李某便一直等待公司為其辦理后續(xù)的相關(guān)手續(xù),但是沒(méi)有想到辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的通知沒(méi)有等到,卻等來(lái)了朝陽(yáng)區(qū)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū),李某被告知其購(gòu)買(mǎi)的該套房屋因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不能按時(shí)歸還銀行的貸款,且在出售之前已經(jīng)辦理了相關(guān)抵押手續(xù),現(xiàn)銀行已經(jīng)行使抵押權(quán),要求拍賣(mài)該套房屋來(lái)償還債務(wù)。

          李某向執(zhí)行法院提起執(zhí)行異議被駁回后,由于缺乏基本的法律常識(shí)李某并沒(méi)有提起執(zhí)行異議之訴,在時(shí)隔多年后才找到律師,請(qǐng)求律師幫助其向開(kāi)發(fā)商討要已經(jīng)支付的購(gòu)房款,該案現(xiàn)正在辦理過(guò)程中。

          為什么執(zhí)行法院會(huì)駁回李某的執(zhí)行異議呢?律師通過(guò)在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)上對(duì)類(lèi)似案件進(jìn)行搜索,發(fā)現(xiàn)各地法院對(duì)于執(zhí)行異議案件的審查標(biāo)準(zhǔn)和裁判理由不盡相同,主要可分為以下兩類(lèi):

          一種意見(jiàn)認(rèn)為,對(duì)于案外人的執(zhí)行異議,法院執(zhí)行部門(mén)只能作形式上的審查,實(shí)體上的審理應(yīng)由審判部門(mén)處理,只要案外人沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記,法院就應(yīng)當(dāng)駁回案外人的執(zhí)行異議。

          另一種意見(jiàn)認(rèn)為,根據(jù)《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《規(guī)定》”)第二十九條的規(guī)定:“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議,符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,人民法院應(yīng)予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同;(二)所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋;(三)已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?!痹跐M(mǎn)足上述三個(gè)條件的情形下,法院應(yīng)當(dāng)適用房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)保護(hù)規(guī)則,裁定中止對(duì)房屋的執(zhí)行。

          李某就是因?yàn)橛龅搅吮в械谝环N裁判思路的法官,他們認(rèn)為實(shí)體問(wèn)題需要李某提起執(zhí)行異議之訴來(lái)進(jìn)行處理,但是李某卻沒(méi)有提起后續(xù)程序,才導(dǎo)致自己的合法權(quán)益沒(méi)有得到很好的維護(hù)。

          律師提示:

          作為房屋消費(fèi)者,在遇到類(lèi)似李某這樣的情況時(shí)應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)自身的合法權(quán)益呢?在北京市第一中級(jí)人民法院公布的一起典型案例中,因某研究所對(duì)某房地產(chǎn)公司享有金錢(qián)債權(quán),法院依法查封了登記在被執(zhí)行人某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司名下的多套房屋。案外人秦某就其中一套房屋向法院提出書(shū)面異議,請(qǐng)求中止對(duì)該套房屋的執(zhí)行。法院經(jīng)審查查明,在案涉房屋被查封之前,秦某與該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了關(guān)于案涉房屋的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同,并一次性支付了案涉房屋的全部?jī)r(jià)款,且秦某名下無(wú)其他住房,秦某提出的案外人執(zhí)行異議符合《規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形。據(jù)此,法院裁定中止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。

          此案例的典型意義在于,表明了在金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議,在完全符合《規(guī)定》第二十九條中規(guī)定的三個(gè)條件的情形下,適用房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)保護(hù)規(guī)則。

          通過(guò)李某這個(gè)案件本身以及目前裁判者對(duì)執(zhí)行異議所持的不同態(tài)度,再加上北京市第一中級(jí)人民法院公布的典型案例,我們可以看出作為執(zhí)行案件案外人的房屋消費(fèi)者在提出執(zhí)行異議被駁回之后,切記不要放棄自己維權(quán)的進(jìn)程,如果自己的情況符合《規(guī)定》第二十九條的情形,就還是有希望終止本次執(zhí)行,以此達(dá)到維護(hù)自身合法權(quán)益的根本目的。

          當(dāng)然現(xiàn)實(shí)生活中的遇到的個(gè)案差異很大,每個(gè)案件都有自己獨(dú)特的地方,并不是所有類(lèi)似的案件都一定會(huì)有同樣的結(jié)果,一個(gè)小小的細(xì)節(jié)問(wèn)題,有可能會(huì)讓整個(gè)案件的走向發(fā)生根本性變化,所以建議大家在遇到法律問(wèn)題時(shí),還是尋找專(zhuān)業(yè)的律師來(lái)幫助自己,不要因?yàn)橐粫r(shí)的大意而造成更大的損失。

          作者簡(jiǎn)介:張佳偉,北京合川律師事務(wù)所律師

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