房地產(chǎn)行業(yè)正在邁入降利時(shí)代。
毛利率普遍下降
澎湃新聞(.thepaper)在統(tǒng)計(jì)了部分上市房企2021年的年報(bào)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，多家房企的歸母凈利潤(rùn)下跌，毛利率普遍下降，甚至降至20%以下。
此前億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，在其覆蓋的50家典型房企中，2019年有33家房企毛利率集中在25%-35%之間，2020年約有31家房企毛利率集中在20%-30%之間。到了2021年中期，50家典型房企毛利率均值約為23.2%。截至目前，有20家房企低于該指標(biāo)，整體盈利能力進(jìn)一步下降；其中有14家則已低于20%，占比近五成。
具體來(lái)看，在已披露2021年年報(bào)的Top10的房企中，包括碧桂園(02007.HK)、萬(wàn)科集團(tuán)(000002.SZ，02202.HK)、中海地產(chǎn)(00688.HK)、招商蛇口(001979.SZ)、華潤(rùn)置地(01109.HK)、龍湖集團(tuán)(00960.HK)，毛利率均呈下滑的態(tài)勢(shì)。其中，相較于2020年同期，毛利率降幅最大的為萬(wàn)科，從2020年的29.2%降至21.8%，減少了7.4個(gè)百分點(diǎn)。而被稱為“利潤(rùn)王”的中海地產(chǎn)，其利潤(rùn)率從2020年的30%降至2021年的23.5%。
國(guó)金證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從3月以來(lái)房企發(fā)布的2021年業(yè)績(jī)公告看，平均毛利率為18.74%，平均凈利潤(rùn)率為8.21%。
高周轉(zhuǎn)模式結(jié)束
多位地產(chǎn)公司的高管在2021年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，行業(yè)回到毛利率30%已不太可能。業(yè)內(nèi)將毛利率下滑的原因普遍歸結(jié)為此前高價(jià)地結(jié)轉(zhuǎn)，疊加新房限價(jià)的影響。
華潤(rùn)置地總裁李欣在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“大家都對(duì)毛利率水平回歸到20%左右或以上可能比較重視，行業(yè)毛利率回歸20%左右是一個(gè)共識(shí)，主要的原因還是2017年和2018年房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)帶來(lái)的高地價(jià)導(dǎo)致的。未來(lái)預(yù)計(jì)行業(yè)毛利率會(huì)回歸到20%以上，但已經(jīng)回不到過(guò)去30%甚至更高的狀態(tài)了?！?/p>
萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，近幾年來(lái)，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)行業(yè)毛利率水平造成明顯影響，盡管公司在行業(yè)中較早意識(shí)到高速增長(zhǎng)終將結(jié)束，但其并未能堅(jiān)決擺脫高增長(zhǎng)慣性。郁亮稱，當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭(zhēng)奪愈演愈烈的時(shí)候，部分城市的投資追高冒進(jìn)，對(duì)市場(chǎng)判斷過(guò)于樂(lè)觀，一些項(xiàng)目的投資預(yù)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致毛利率下滑。
正榮地產(chǎn)(06158.HK)董事會(huì)主席兼行政總裁黃仙枝在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，過(guò)往房地產(chǎn)憑借高杠桿高周轉(zhuǎn)的快速擴(kuò)張模式已經(jīng)基本宣告結(jié)束。管理層認(rèn)為，行業(yè)整體的毛利率在下行，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，土地增值的空間很少，地產(chǎn)行業(yè)最差的時(shí)間也差不多已經(jīng)到底了。
龍湖集團(tuán)CEO陳序平在談及毛利率下滑時(shí)認(rèn)為主要原因是2017-2018年上半年土地市場(chǎng)比較熱，而如今這批項(xiàng)目現(xiàn)在陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算通道。
碧桂園管理層的觀點(diǎn)認(rèn)為，整個(gè)行業(yè)現(xiàn)在處于調(diào)整、出清的階段，部分流動(dòng)性壓力較大的企業(yè)也在對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行比較大的甩賣，要等這個(gè)出清過(guò)程接近尾聲，或者出清后，行業(yè)進(jìn)入比較平穩(wěn)的狀態(tài)，毛利潤(rùn)率才會(huì)重新起來(lái)，而在這之前，毛利潤(rùn)率可能會(huì)維持在一個(gè)比較低的狀態(tài)。