“所有新一線城市中，長沙房價最低?！?020年，在上海奮斗的90后謝靚花120萬在長沙買了套房子，落戶成為新長沙人。促成她選擇長沙的關鍵之一，就是可以承受的房價水平。
低房價早已成為長沙的一個重要標簽。據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《2021新一線城市居住報告》，在35個一二線城市中，長沙居住競爭力指數(shù)位列第9，在新一線城市中“居住負擔”最小。另據(jù)易居研究院發(fā)布的《2020年全國50城房價收入比報告》顯示，長沙房價收入比僅為6.2，居于末位，同期深圳的該比值達到35.2。
如今，當武漢新房均價已突破2萬元大關之時，長沙還徘徊在萬元的水平，不改“房價洼地”本色。多位業(yè)內(nèi)人士向第一財經(jīng)分析，長沙多年來能當好“房價模范生”，其根本原因在于早已啟動的嚴格限價政策，將房價上漲的萌芽成功壓制住。
而低房價釋放了旺盛的消費力，促成諸多新消費品牌的崛起，茶顏悅色、文和友、墨茉點心局等品牌快速成長，變成長沙的新名片，再吸引更多人來長。
這座GDP過萬億、人口上千萬人口的中部省會城市，憑借自身豐厚的文化底蘊，扎實的經(jīng)濟基礎，新潮的消費文化，成為“中國最具幸福感城市”。
嚴格調(diào)控，壓制房價
站在岳麓山頂，向東遠眺，視線越過河東掩映在綠色植被中的低矮建筑，湘江、橘子洲及對岸的高低錯落的現(xiàn)代化建筑映入眼簾。如果是國慶假期前后登頂，偉人筆下的滿山紅遍、層林盡染，便會再現(xiàn)于眼前。
走過千年楚湘歷史，穿越抗日戰(zhàn)火紛飛，歷經(jīng)文夕大火，長沙城在廢墟上重建。憑借霸蠻精神，這座不臨海、不沿邊的中部城市，不僅孕育了三一重工、中聯(lián)重科、山河智造等大企業(yè)，被冠以“工程機械之都”的稱號，還滋養(yǎng)了一眾新消費品牌，成長為GDP過萬億、人口超千萬網(wǎng)紅城市。
讓長沙聞名于天下的，除了自然風光、歷史文化和經(jīng)濟實力之外，還有遠低于相似區(qū)位和發(fā)展水平的城市的房價，這一“房價洼地”的狀態(tài)從21世紀初便已形成，彼時人均GDP在中部6個省會城市中位居前列的長沙，房價已是最低。
根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》，2002年，武漢、鄭州市區(qū)的房價接近2000元/平方米時，長沙的房價在1600元/平方米；2010年，太原房價突破7000元/平方米，武漢、合肥房價超過5500元/平方米時，長沙的還不足4500元/平方米，僅略高于南昌。
“這里有個歷史原因，長沙前面十幾年的土地供應量比較大，”湖南中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理陳世霞向第一財經(jīng)回憶。這促使當時的長沙樓市整體處于供大于求的狀態(tài)。公開數(shù)據(jù)顯示，2008年時，長沙的商品房供銷比為1.81，其中商品住宅供銷比為1.83，本地媒體的報道中稱長沙已進入“買方市場”。
隨著長沙城區(qū)的“東拓西進，南移北擴”，土地供應不減，市場仍舊供大于求。第一財經(jīng)獲取的一份長沙市場研究報告顯示，2013年-2014年，長沙商品住宅的供銷比分別為1.27、1.44。
“2015年起，長沙開始控制土地出讓，那一年的供應量很少?！标愂老颊f。上述市場報告顯示，2015年，長沙市區(qū)的住宅市場供求比下降至0.88，2016年進一步下跌至0.63。
市場格局逐步轉變?yōu)楣┎粦?，長沙房價開始顯出上漲的跡象。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年8月-11月，長沙房價環(huán)比漲幅分別為1.5%、4.3%、4.4%、1.5%，在同期各大城市中亦位居前位。這一年，長沙市區(qū)新房成交均價7403元/平方米，漲幅超10%。
2017年，低供應疊加炒房客來襲，長沙的房價持續(xù)上揚。為遏制這一勢頭，2017年3月，長沙發(fā)布樓市新政，規(guī)定非長沙戶籍限購1套；5月，進一步規(guī)定非長沙市戶籍連續(xù)繳納12個月以上個人所得稅或社會保險證明限購1套；長沙戶籍限購2套。
這年7月，長沙祭出限價這一大殺器。多位受訪人士認為，這是將長沙房價狠狠壓制住的關鍵。“我記得很清楚，限價參照還不是以2017年的價格為準，而是以2016年10月份的網(wǎng)簽備案價為參照，限得非常嚴格。”陳世霞稱。
“2017年的時候，梅溪湖的房價已經(jīng)漲到了差不多1.4萬左右了，二手房價在1.6萬，貴的項目可以到1.8萬?！痹陂L沙從事房地產(chǎn)工作十余年的薛文告訴第一財經(jīng)，“但是政府給梅溪湖的項目設定的限價，毛坯房也就在9970元，限得非常狠?！?/p>
同時，單獨備案的精裝修部分，也因為市民投訴貨不對板、價格過高等問題，在2017年下半年時被“加蓋”，從沒有限制變成最高2500元/平方米。
于是，在嚴格的毛坯限價+精裝備案雙重限價下，長沙的房價被很好地控制在低位。“2019年之后，長沙設定的每年房價漲幅也只有6%，增速依然很低?！?/p>
除了出手早之外，力度大、決心強，是長沙控住房價的一個核心因素。住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心助理研究員單爽在“長沙模式”的文章中做出總結，將長沙政府的調(diào)控決心放在了首位：“從嚴格的調(diào)控政策可以看出長沙市政府堅決抑制房價上漲的決心。實際上，通過房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策抑制房價上漲是各地政府的通用手段，但很少有地方政府抑制房價的決心像長沙一樣堅決?！?/p>
“140平以下都是剛需”
在房價上如此強力的壓制，對長沙樓市的各大參與主體形成了不小的影響。
“2017年開始執(zhí)行限價的時候，房地價差平均在4500元/平方米?！毖ξ恼f，“開發(fā)商在2017年拿的地，基本上是沒有什么錢可以賺的，有些項目的土方成本很高，實際上是處于虧錢的狀態(tài)?！?/p>
不過，長沙一直在持續(xù)調(diào)整，增加房地價差的空間。據(jù)湖南中原地產(chǎn)測算，2021年時，長沙項目的房地價差已達到7508元/平方米。
但相較于中部地區(qū)其他5個省會城市而言，這一數(shù)值依然不算高?！捌渌鞘谢径冀咏?萬，”陳世霞表示，不過在2022年的首輪集中供地中，這一指標進一步達到了約8400元/平方米的水平。
歷經(jīng)幾年的調(diào)整，薛文明顯感覺到項目利潤的提升?！皬倪^去幾年的路徑來看，長沙在售項目的利潤空間是在不斷增加的，加精裝銷售，如果可以頂著精裝價格銷售，項目利潤率可以在8~10個點，對比其他城市來看，這是非常好的水平了?！?/p>
在某Top30房企工作的周燦也認為，當前長沙市場留給項目的利潤空間是達到預期的。在房地價差、精裝修等靜態(tài)利潤空間之余，“流速能夠保證的話，動態(tài)的利潤也是符合要求的?！?/p>
項目流速有所保證，簡而言之就是“賣得動”、“不愁賣”。長期的低房價和嚴格的調(diào)控政策給長沙樓市帶來了這種可能。
低房價首先帶來的就是低房貸壓力。2013年大學畢業(yè)后留在長沙工作的戴陽，2016年，在望城區(qū)購置了一套房子，當時單價約為4000元/平方米，每個月還款額度僅為一千多元。除了首付有家里支撐，余下的七成房款，不久之后，她自己一口氣還完了。
而目前擁有兩套房的薛文，每月的還貸額度也只在6000元左右，“對家庭開支占用不大的情況下，就能把這部分錢存起來”，使家庭財富有了積累的可能。
同時，長沙嚴格的限售、限購政策下，將市民的購房置換周期大大拉長。“在幾年的限購期限內(nèi)，市民不可能再做出不動產(chǎn)置業(yè)這類大額支出，這也就使得市民的錢越存越多，購買力相對增加?！毖ξ恼f。
這期間，長沙的人均可支配收入還保持著較快增長。據(jù)長沙市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年，長沙市居民人均可支配收入約5.6萬元，比上年增長8.0%，其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為6.2萬元，增長7.2%。這已超過同期武漢的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。
事實上，長沙市民的購買力促成了另一個重要的市場特點，即剛需的首套房面積段近年來持續(xù)增長。
戴陽購置的兩室，面積還在80平方米左右；2018年，在大王山板塊附近購房的另一位留在長沙工作的大學生，買的首套房面積就在100平方米以上了?！艾F(xiàn)在140平以下都是剛需。”周燦說。
根據(jù)湖南中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2021年，長沙主流的套均面積大約在132平方米；從成交結構上來看，銷量最好的面積段集中在120~140平方米；160平方米以上的大戶型產(chǎn)品，從2020年疫情之后，呈現(xiàn)量價提升的態(tài)勢，供銷兩旺。
陳世霞分析稱，“因為房價便宜，大家房票又有限的情況下，一般都是一步到位，在支付力得以支撐的情況下，一般購房者都會選擇大面積的房子?！?/p>
在薛文看來，這也是2021年下半年全國樓市大幅下挫的背景下，長沙并未出現(xiàn)大范圍降價情況的重要原因，“限價后的長沙房價跟居民的可支配收入相比，沒有出現(xiàn)超漲的情況，也就沒有透支居民購買力，使得大家對長沙房價的耐受力也比較強?！?/p>
周燦也有同感，大平層的改善項目賣得很好，2021年四季度部分大平層集中入市，單價在2萬以上、總價在四五百萬，基本都開盤售罄，“把12月的平均房價拉升了超10個點”。
即便如此，據(jù)湖南省住建廳數(shù)據(jù)，2021年長沙新房均價為10119元/平方米，保持在低位?！伴L沙的房價天花板現(xiàn)在還不到3萬，武漢已經(jīng)達到5萬了?！毖ξ恼f。
不過，受到當下行業(yè)形勢的影響，盡管長沙需求充足、購買力充足，但購房者仍有較為明顯的觀望情緒?！斑@有幾個成因，第一個是很多城在降價，他們心里肯定會有預期，自己關注的項目會不會降價，其次就是企業(yè)的交付問題?！?/p>
這使得當前的長沙市場，也面臨著成交同比下跌的情況。湖南中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，長沙內(nèi)五區(qū)前4月累計供應211萬方，同比下滑34%，成交201萬方，同比下滑47%。
14年的幸福城市
借著全國樓市松綁之勢，長沙也出臺了部分松綁政策。5月初，長沙發(fā)布新規(guī)，將限購時長從網(wǎng)簽6年改4年，可買二套政策，縮短了購房周期；5月中旬，長沙再發(fā)新政，規(guī)定存量房盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計算，被市場稱為“租房換房票”。
盡管外界紛紛認為該政策是長沙創(chuàng)新放松調(diào)控，在長沙房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，其中的關鍵或許在于增加租賃住房供給。周燦也認為，這有利于降低年輕人的生活成本，讓他們更愿意來長沙定居工作。
事實上，遠低于其他重點城市的房價，早已成為長沙吸引年輕人的一項利器。
2021年3月，長沙市委副書記、市長鄭建新在接受媒體采訪時提到，長沙是全國所有大城市里房價和收入比最低的城市，一個普通家庭工作6.4年就可以買100平米的房子，年輕人不靠父母，和伴侶一起就可以輕松交首付供房，并表示將繼續(xù)管控好房價。
低房價降低了購房對消費的擠壓，使得長沙人有更多的余力享受生活，又進一步滋養(yǎng)了諸多新消費品牌，茶飲中的茶顏悅色、咖啡里的三頓半、鹵味里的絕味鴨脖、餐飲里的文和友、費大廚等；湖南首家京東Mall、宜家家居也將落地于長沙的洋湖片區(qū)。
豐富多彩的文娛生活，構成了長沙生活的高幸福感。截至2021年，長沙已連續(xù)第14年獲評“中國最具幸福感城市”。
年輕人也在用自己的行動為這座幸福城市添加注腳。
謝靚是湖北人，在外打拼的她想要有個安定的空間，再加上2020年疫情的影響，讓她產(chǎn)生了買房的想法。在一番仔細研究后，她選定了長沙。“2020年的時候，長沙均價還沒過萬，我們家那邊小縣城都要7000多一平方，”謝靚說，“跟武漢比起來，長沙的消費支出也不算很高，城市充滿了生活氣息?！?/p>
公開信息顯示，2019年以前，長沙連續(xù)4年每年人口凈流入在23-27萬人。據(jù)七普數(shù)據(jù)，2020年底，長沙常住人口增加到880萬，一年凈增加了近41萬人。而截至2021年底，長沙的常住人口已達到了1023.93萬人。
2017年，長沙首次邁入“萬億GDP俱樂部”；2021年GDP超過1.3萬億，比上年增長7.5%，位居全國省會城市第6位，在中部地區(qū)僅次于武漢。同時，長沙是世界三大工程機械產(chǎn)業(yè)集聚地之一，2021年數(shù)據(jù)顯示，長沙的工程機械總產(chǎn)值約占中國的27.5%、全球的7.2%，產(chǎn)品覆蓋180個國家和地區(qū)。
將視線拉得更長遠，長沙這支潛力股在謀求更長遠的發(fā)展。
2022年4月，湖南發(fā)布了《關于實施強省會戰(zhàn)略支持長沙市高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》(以下簡稱《若干意見》)，長沙計劃到2026年GDP達到2萬億元左右，常住人口突破1200萬人，并給出多重配套措施，從產(chǎn)業(yè)、交通、互聯(lián)網(wǎng)、能源、人才引進等方面推進強省會建設。
建設強省會的關鍵在于推動強產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在原有的強制造業(yè)基礎之上，長沙還將構建先進制造業(yè)集群體系，到2026年，打造15個左右千億級產(chǎn)業(yè)，實施180個左右十億級項目。
這樣充分的想象空間下，房企對長沙持續(xù)看好。“長沙當前樓市的健康度、城市發(fā)展?jié)摿?、政府財力支撐，相較其他城市更穩(wěn)定?！痹谘ξ目磥?，房子的財富增值效應也比周邊房價高的城市更加明顯。
“現(xiàn)在的市場行情下，我們在地級市拿地非常謹慎，”周燦告訴記者，“另一個中部省會城市房價雖然高于長沙，但房子賣不上價格，居民購買力支撐不足，而長沙則有充足的購買力支撐市場，我們也持續(xù)看好長沙。”
(應受訪人要求，謝靚、薛文、周燦、戴陽均為化名。文中圖片皆來自當?shù)卣W(wǎng)站)