澎湃新聞?dòng)浾?胡志挺

　　“去年就不該把錢花了去裝修，應(yīng)該拿去提前還貸再做點(diǎn)裝修貸?！鄙碓诤戏实男∮嗾勂鸾诘姆抠J利率情況后悔不已。

　　小余2018年底在合肥購買了首套房產(chǎn)，于2019年開始還貸，貸款利率為5.88%。雖然此前隨著LPR的下調(diào)他的還貸金額也有微降，但整體幅度不大。“現(xiàn)在首套房貸款利率比之前降了小1個(gè)百分點(diǎn)了，利息虧大了?！毙∮嗾f道。

　　相比合肥，鄭州、蘇州等地的貸款利率差顯得更大。一位鄭州當(dāng)?shù)胤科蟮臓I銷人員向澎湃新聞表示，現(xiàn)在鄭州首套房貸款利率在4.25%左右，二套5.05%左右，去年12月最高的時(shí)候利率到了6.37%。但即便如此，銷售業(yè)績(jī)依然不景氣。

　　“現(xiàn)在房子也不好賣了，除了那些大熱的項(xiàng)目，一般項(xiàng)目還是不行?！币晃惶K州的地產(chǎn)公司人士也告訴澎湃新聞，貸款利率降了，但房子的銷量并不好。目前，蘇州首套房首貸利率最低可以到4.25%，二套5.05%左右，此前最高的時(shí)候在6%以上。

　　貸款利率下行，該不該提前還貸？

　　2022年以來，部分地區(qū)的按揭貸款利率接連下調(diào)。進(jìn)入5月，先是央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布下調(diào)新發(fā)放首套房貸利率下限，由不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)；后又有5年期以上LPR超預(yù)期較4月下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，降至4.45%。這也是自LPR新機(jī)制建立以來，5年期以上LPR下調(diào)幅度最大的一次。此后，多地首套房貸款利率低至4.25%。

　　上述鄭州當(dāng)?shù)胤科蟮臓I銷人員說：“現(xiàn)在政策的利好全是要做增量，但現(xiàn)在的銷量可以說是斷崖式下跌。我在的這個(gè)項(xiàng)目，去年平均一個(gè)月可以賣100多套，現(xiàn)在三個(gè)月100套就不錯(cuò)了?！?/p>

　　相比之下，在本輪LPR調(diào)整后，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的房貸利率調(diào)整幅度仍相對(duì)較小。融360數(shù)字科技研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年5月15日前，一線城市中，北京、上海和深圳地區(qū)的房貸利率保持不變。廣州地區(qū)則繼續(xù)下降，且首二套房貸款平均利率的降幅均超過10BP。5月15日-5月20日，已經(jīng)有近20個(gè)城市首套房貸利率最低可以做到4.4%。

　　近幾個(gè)月以來，又有不少關(guān)于是否要提前還貸的聲音在一些社交媒體上傳出，“該不該提前償還房貸”的話題也一度登上熱搜。

　　幾年前，一位上市銀行董事長在接受澎湃新聞采訪時(shí)曾表示，貸款買房堅(jiān)決不早還，有錢也不早還。然而時(shí)過境遷，不同于此前多數(shù)人認(rèn)為的“首套房要將貸款貸足，不要提前還貸”，如今一些手中有一定資金的人堅(jiān)信提前還貸才是“真香”。

　　此前，房貸利率較低，市場(chǎng)上的投資收益往往能輕易勝過貸款利率，因而“有閑錢不如去投資，沒必要急著還貸”成為主流觀點(diǎn)。但2017年以來的房貸利率持續(xù)上行，即便是在這種情況下，購房者仍對(duì)房?jī)r(jià)上漲有較高預(yù)期，在一些城市甚至“房票”一票難求。

　　如今，不少人卻認(rèn)為提前還貸是理性行為。老鄒兩個(gè)月前剛剛申請(qǐng)將房貸中的大部分商貸提前還款，他的房子位于上海浦東某熱點(diǎn)板塊?！白屛议L時(shí)間地付高利率，我覺得是有點(diǎn)心痛的，但如果就一兩年或者是短時(shí)期的利率稍微高一點(diǎn)，我是能夠接受的。”老鄒說道，“當(dāng)初買房的時(shí)候更多考慮的是能不能買到這套房子，而不是利率問題，況且近兩年房?jī)r(jià)拉升不少。我現(xiàn)在手頭有資金，為什么不提前還了？”

　　可見的是，基金收益驟降、股市波動(dòng)較大、存款利率下降，這是不少消費(fèi)者今年的普遍感受。眾多因素影響下，對(duì)于手上資金的人來說，提前還房貸或許還成了正向收益。

　　星圖金融研究院副院長薛洪言近日撰文討論存款利率下行該不該提前還貸問題。薛洪言認(rèn)為，短期來看，無論是青睞現(xiàn)金管理類產(chǎn)品，還是提前償還住房貸款，都屬于理性行為，也是相對(duì)容易的選擇。但著眼于中長期，在市場(chǎng)底部買入公募基金才是最佳的財(cái)富保值增值策略，也是真正“難而正確”的選擇。

　　不過，消費(fèi)者若要選擇提前還貸，還應(yīng)提前對(duì)貸款銀行提前還貸的相關(guān)政策進(jìn)行了解。有的銀行提前還貸需要支付違約金，有的則規(guī)定已還貸相應(yīng)年限可以免收違約金，也有銀行可通過手機(jī)銀行直接進(jìn)行提前還貸操作申請(qǐng)，還有銀行則規(guī)定必須前往申請(qǐng)房貸的銀行網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行線下申請(qǐng)，且有一定的審批時(shí)間。

　　部分銀行稱今年提前還貸確有增加，“在拼命做、提前做房貸業(yè)務(wù)”

　　一邊是有銀行表示今年還貸人數(shù)增加，另一邊又有銀行喊出要趁現(xiàn)在拼命做房貸業(yè)務(wù)。

　　某中部地區(qū)國有大行省分行人士在接受澎湃新聞采訪時(shí)直言，今年提前還款的確比去年多一些。雖然LPR有所下調(diào)，但存量房貸客戶利率不會(huì)跟著降，只能通過提前還款“降成本”，可以部分提前還款。在目前大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，要穩(wěn)住基本面，銀行則會(huì)加大信貸投放，房貸利率短期內(nèi)不會(huì)上漲。

　　一位東南沿海地區(qū)國有大行人士則向澎湃新聞表示，該銀行近期存款增長較快，有不少打算購房的消費(fèi)者持觀望心態(tài)，等著買房。同時(shí)，也有一些存量客戶選擇提前還款，但增勢(shì)還不算太明顯。

　　談及提前還貸，老鄒向澎湃新聞表示，自己買房時(shí)額度有點(diǎn)開始緊張，銀行工作人員跑前跑后幫了許多忙，所以也是跟銀行客戶經(jīng)理協(xié)商了下，對(duì)方建議不要調(diào)整還款周期?，F(xiàn)在提前還款后，夫妻倆每月的公積金能覆蓋大部分房貸。

　　在他看來，買房決策時(shí)，看似理性其實(shí)非常沖動(dòng)，多人搖一個(gè)號(hào)，沒有人會(huì)去關(guān)注貸款利率多少。就算只有一家銀行有額度并且利率很高，那也是會(huì)沖進(jìn)去的。但是現(xiàn)在市場(chǎng)變化了，可能會(huì)冷靜一些。

　　今年以來，持續(xù)火熱的樓市迅猛降溫，貸款利率曾一度超過6%的城市，也迅速回到了“4”時(shí)代。僅僅不到一年，房貸利率差卻能達(dá)到兩個(gè)百分點(diǎn)。但是多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，房貸利率下行還有更大空間。

　　“我們自己判斷可能房貸利率要下到三點(diǎn)幾?！币晃桓笔〖?jí)市城商行人士告訴澎湃新聞，從長期讓利角度來說，房貸利率再降一點(diǎn)是比較合理的，因?yàn)槠髽I(yè)端的融資成本在不斷下降，個(gè)人端不下降其實(shí)是不公平的。

　　上述人士表示，現(xiàn)在行里拼命在做、提前在做這塊業(yè)務(wù)，現(xiàn)在趕緊多做一點(diǎn)。但是現(xiàn)在市場(chǎng)狀況也不太好，特別是二手房這塊。新房方面，一些頭部房企跟銀行的合作是很規(guī)范的，為了防范風(fēng)險(xiǎn)，每家銀行有限定比例的，所以這一塊業(yè)務(wù)其實(shí)也不是銀行想做就做的。二手房市場(chǎng)則還是要等市場(chǎng)回暖才好做，業(yè)務(wù)員也并不是光做房貸的，其實(shí)會(huì)做一些交叉營銷，這段時(shí)間這個(gè)業(yè)務(wù)不好做那就做點(diǎn)其他的。

　　存量貸款客戶有人急著如何降利率，也有人稱搞不懂、弄不來、隨它去

　　小余算了一筆賬，如果按照合肥現(xiàn)行普遍的首套房貸款利率，他每個(gè)月的月供可以減少三四百元，30年就是十幾萬元?，F(xiàn)在還聽說有銀行發(fā)放的首套房貸款利率已經(jīng)跌破5%了。由于購買的是期房，去年才拿到鑰匙，裝修花了幾十萬元存款。早知道利率能降這么多，就應(yīng)該聽從別人介紹去辦一個(gè)裝修貸，還是直接放款到儲(chǔ)蓄卡。

　　然而就裝修貸這類產(chǎn)品來看，雖然銀行打出了月息0.3%、月費(fèi)率0.25%等宣傳口號(hào)，折算成年利率3.6%、3%確實(shí)看似很低，但每月還款的本金和利息相同，拉長貸款年限看的話實(shí)際利率并不低。

　　有多地的地產(chǎn)營銷人員和銀行人士向澎湃新聞表示，對(duì)于高利率的人而言，可以試著找人問問轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)?！皼]有死的規(guī)矩，只要關(guān)系到位錢到位都是可以的?！庇腥巳绱苏f道。

　　2019年8月20日，經(jīng)過改革完善的LPR形成機(jī)制，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心首次發(fā)布了新的LPR。目前，貸款人的實(shí)際房貸利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，合同期限內(nèi)固定不變。也就是說，無論央行如何調(diào)整5年起LPR，銀行的加點(diǎn)數(shù)值是始終不會(huì)變的。

　　在一些樓市火熱的城市，前兩年雖然5年期LPR長期保持在4.65%，但在因城施策背景下，加點(diǎn)數(shù)值則節(jié)節(jié)攀升。某些城市貸款利率在6%左右徘徊即是如此。但對(duì)于已經(jīng)購房的存量客戶而言，一旦加點(diǎn)確定，便不可更改，若在5年期LPR為4.65%時(shí)以6%的貸款利率購房，無論后期5年期LPR如何調(diào)整，均要在此基礎(chǔ)上加135個(gè)基點(diǎn)。

　　與商業(yè)住房貸款相比，公積金貸款利率更低，但這也對(duì)公積金貸款的額度、貸款人資質(zhì)等提出了相應(yīng)的要求。小余向澎湃新聞表示，其購房時(shí)剛剛工作不久公積金余額較低，且當(dāng)時(shí)若用用公積金貸款則被要求提高首付比例?，F(xiàn)在想轉(zhuǎn)公積金或者組合貸，但不知道能否行得通。

　　有合肥的銀行業(yè)人士向澎湃新聞表示，合肥目前并不支持“商轉(zhuǎn)公”或“商轉(zhuǎn)組合貸”。澎湃新聞注意到，早在2020年3月，有購房者在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板留言稱，他于2015年在合肥買房，當(dāng)初買房不支持市直(公積金)，僅支持省直，說1年商貸后可以申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公，而2016年就停止商轉(zhuǎn)公，希望能盡快協(xié)調(diào)合肥市恢復(fù)辦理商轉(zhuǎn)公。

　　合肥市住房公積金管理中心隨之回復(fù)稱，根據(jù)《安徽省住房公積金資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制實(shí)施辦法》(建金〔2017〕49號(hào))規(guī)定：住房公積金個(gè)人住房貸款率在90%以上，暫停商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款。截至2019年底，合肥市個(gè)貸率仍為90%以上，暫不具備恢復(fù)“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)條件。

　　雖然有人急于嘗試如何“降利率”，但也有人并不在意房貸利率“過山車”。去年上半年在武漢購置了二套房的小汪對(duì)澎湃新聞表示，當(dāng)時(shí)二套房的利率是5.8%，還不算是高位。澎湃新聞注意到，2021年下半年，武漢房貸利率上調(diào)，二套房貸款利率甚至一度破6%。

　　進(jìn)入2022年，武漢房貸利率松動(dòng)。早在今年3月，武漢主要銀行機(jī)構(gòu)便將房貸利率按首套房5.2%、二套房5.4%執(zhí)行。隨后，武漢房貸利率又有下降。

　　不過，購買了二套房后的小汪并不關(guān)注房貸利率走勢(shì)，他向澎湃新聞發(fā)問，能申請(qǐng)降低二套房貸款利率嗎？如果不能那就不關(guān)注了，“搞不懂、弄不來，沒那個(gè)心思，生活壓力大，老人身體不好要照顧，今年妻子又有了二胎，只有隨它去?！?/p>

　　仍需注意的是，在存量貸款客戶中，并不僅僅只有這群站在了利率“山頭上”的人，還有一群站在山腳下卻讓山頭上的人可望而不可即的人：他們購房較早，享受了不小的利率折扣，目前房貸仍在還款期；還有人放棄固定利率而選擇了LPR加減點(diǎn)，隨著LPR的下行，商貸利率已經(jīng)可以與公積金貸款利率“媲美”。

　　有人在社交媒體發(fā)文稱：“當(dāng)初懶得轉(zhuǎn)公積金，沒想到現(xiàn)在比公積金還低。”

　　呼吁“轉(zhuǎn)按揭”？鮮有銀行明確開展這類業(yè)務(wù)

　　雖然很難直接向銀行申請(qǐng)降低存量房貸利率，但不少人卻會(huì)推薦“轉(zhuǎn)按揭”，各類社交媒體上也有不少相關(guān)的介紹文章。在澎湃新聞采訪中，多家銀行則明確表示，并不做這類業(yè)務(wù)。

　　簡(jiǎn)而言之，轉(zhuǎn)按揭就是先結(jié)清上一家銀行的貸款，再以新的貸款定價(jià)在另一家銀行重新進(jìn)行貸款。通過這一操作，可以將此前較高的貸款利率降低，以享受當(dāng)期的低利率，從而節(jié)省購房成本。就銀行業(yè)整體來看，轉(zhuǎn)按揭又被看做是一種“挖墻腳”行為。

　　這類業(yè)務(wù)在十多年前曾盛行一時(shí)，后被叫停。2007年末，央行、原銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》以及補(bǔ)充通知等文件，并召開了加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會(huì)議，時(shí)任銀監(jiān)會(huì)副主席蔣定之在會(huì)議總結(jié)時(shí)強(qiáng)調(diào)，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要將貫徹文件精神作為監(jiān)管重點(diǎn)，嚴(yán)厲查處假按揭、加按揭、轉(zhuǎn)按揭等違規(guī)行為和變通做法。

　　不過，澎湃新聞發(fā)現(xiàn)，在后來的房地產(chǎn)去庫存任務(wù)中，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)又出現(xiàn)了。2016年3月，原安徽銀監(jiān)局在其發(fā)布的《安徽銀監(jiān)局引導(dǎo)銀行業(yè)支持房地產(chǎn)去庫存》一文中指出，“銀行業(yè)推出了包括一手房按揭貸款、二手住房按揭貸款、直客式個(gè)人貸款、個(gè)人住房置換式貸款、個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款等種類，做到了住房、商用房、存量房、公積金、公積金組合貸款等購房系列產(chǎn)品全覆蓋?！?/p>

　　或因如此，在當(dāng)前的形勢(shì)下，一些存量貸款利率較高的客戶也希望轉(zhuǎn)按揭能夠“重出江湖”。

　　但有銀行業(yè)人士在接受澎湃新聞采訪時(shí)談到，對(duì)于很多銀行來說，房貸是大頭，但凡你是某家銀行的房貸客戶，很多都是深度綁定的客戶?，F(xiàn)在去做轉(zhuǎn)按揭，或者說置換房貸，在實(shí)際操作中還是很少的。對(duì)于存量客戶，就是按照合同來，銀行主觀上沒有動(dòng)力去配合做這些事情的，而且有些銀行已經(jīng)把一些收益提前鎖定了，現(xiàn)在要進(jìn)行這類操作就有點(diǎn)類似“割肉”。即便你要提前還貸，銀行很多時(shí)候也會(huì)提出各種要求和限制來阻撓你。

　　“其實(shí)在這個(gè)市場(chǎng)里，影響客戶去選擇銀行或者是做房貸業(yè)務(wù)的動(dòng)力不是利率的優(yōu)惠力度，而是要看市場(chǎng)是買方市場(chǎng)還是賣方市場(chǎng)?！鄙鲜鲢y行業(yè)人士指出，當(dāng)市場(chǎng)非?；鸬臅r(shí)候，到處借都借不到錢，你又想拼命買房子，就算利率高你也沖進(jìn)去了。現(xiàn)在市場(chǎng)不好，利率再便宜，銀行即便是互相殺價(jià)，人家也不來買，大家就觀望著。整個(gè)房貸的市場(chǎng)業(yè)務(wù)本身里，利率其實(shí)是一個(gè)非常小的因素，多是你已經(jīng)買了房子以后才開始算細(xì)賬，或者你的現(xiàn)金流出問題了你才會(huì)特別在意這個(gè)問題。”

　　那到底有沒有銀行開展轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)呢？答案是可能有，但不會(huì)多。前述某中部地區(qū)國有大行省分行人士向澎湃新聞表示，可能有客戶這樣操作，有見過房產(chǎn)中介在朋友圈里宣傳抵押貸，但銀行如果發(fā)現(xiàn)一般是不允許的。轉(zhuǎn)按揭四大行現(xiàn)在應(yīng)該都沒做，股份制銀行不太清楚。

　　今年5月，紹興銀行總行營業(yè)部官方微信公眾號(hào)曾推送了一則消息稱：為廣大客戶享受更優(yōu)惠的按揭利率、減少房貸月供利息支出，特別推出“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)。這則推送中的海報(bào)顯示，置換后的房貸利率最低可至5.05%。

　　不過，紹興銀行營業(yè)部現(xiàn)已刪除了這一則消息。澎湃新聞近日致電海報(bào)中給出的咨詢電話，想了解這一業(yè)務(wù)是否還繼續(xù)開展，但電話始終無人接聽。

　　在銀行簡(jiǎn)介中“以上市為目標(biāo)”的紹興銀行，最近卻因合規(guī)管理問題領(lǐng)到一張百萬元級(jí)別的大罰單。今年5月，中國人民銀行杭州中心支行披露的一則罰單顯示，紹興銀行因未按規(guī)定履行客戶身份識(shí)別義務(wù)、未按規(guī)定保存客戶身份資料和交易記錄、未按規(guī)定履行大額和可疑交易報(bào)告義務(wù)、與身份不明的客戶進(jìn)行交易等違法行為，被罰款550萬元。時(shí)任紹興銀行零售銀行部副總經(jīng)理等7名相關(guān)責(zé)任人一同被罰。

　　國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛則向澎湃新聞表示，如果之前加點(diǎn)的幅度很高，現(xiàn)在覺得不合適，若機(jī)構(gòu)有轉(zhuǎn)按揭這類業(yè)務(wù)，確實(shí)可以選擇去用新的成本更低的貸款置換原來的貸款，但這可能會(huì)涉及到兩家以上的銀行。對(duì)個(gè)人來講，降低貸款成本合情合理，如果現(xiàn)在的監(jiān)管規(guī)則允許，并沒有什么問題。