第一財經(jīng) 吳綿強

　　劉剛怎么也想不到，他通過知名中介機構(gòu)購得的海外房產(chǎn)，最終可能要落到房財兩空的境地。

　　1年多前，在中介機構(gòu)的介紹下，劉剛購買了3套位于日本的房產(chǎn)，可是至今產(chǎn)權(quán)無法過戶，當初承諾的投資收益也未完全兌現(xiàn)。

　　據(jù)第一財經(jīng)1℃記者調(diào)查，與劉剛一樣購買這家日本房產(chǎn)公司房屋的投資者達到數(shù)百人，涉及的房款數(shù)以億計。

　　近年來，不少國內(nèi)投資者將目光轉(zhuǎn)向海外，包括海外購置房產(chǎn)在內(nèi)的多種投資項目不斷涌現(xiàn)，有人大有斬獲，也有不少人“踩雷”“掉坑”。

　　目前，劉剛等投資者準備向公安經(jīng)偵部門報案，希望警方可以介入調(diào)查。

　　約定收益難兌現(xiàn)

　　2021年1月，仲量聯(lián)行業(yè)務人員向劉剛推銷了豐臣商事株式會社(下稱“豐臣公司”)開發(fā)的“TOYOTOMIINN難波(日本橋)”的項目，共計3套房屋(房號分別為202、051、702)，總價500余萬元。

　　仲量聯(lián)行的官方網(wǎng)站稱其是“全球領先的房地產(chǎn)專業(yè)服務公司”，其主要業(yè)務是“協(xié)助客戶進行房地產(chǎn)各個資產(chǎn)類別的投資、購買、建造和租用”。豐臣項目在中國內(nèi)地有多家營銷代理機構(gòu)，仲量聯(lián)行是其中之一。

　　綜合劉剛等購房者提供的信息，他們所購項目本身為住宅，豐臣公司承諾在交房后承租這些物業(yè)進行民宿運營，業(yè)主可以獲得穩(wěn)定的租金收益；交房前，其向購房者支付一定的收益；交房后，購房者則可獲得相應的租金。也就是說，雖然名義上是房產(chǎn)交易，但其實該產(chǎn)品設計類似“房產(chǎn)+理財”的組合。

　　劉剛與豐臣公司簽訂的買賣合同顯示，賣方(豐臣公司)在收取買方(劉剛)尾款后，即開始計算所支付金額的投資收益，年化收益為6%，直至項目建成產(chǎn)權(quán)登記時(2022年6月)止，收益金按每季度或每半年的頻度支付給劉剛。

　　合同稱，此次交易是含有租賃權(quán)的交易，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記日起10年內(nèi)豐臣公司為唯一承租者，即使之后再發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，豐臣公司的承租地位不變，10年后劉剛可將房子轉(zhuǎn)租給第三方。合同還約定，自產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記起第三年至第四年末的兩年期任意期間，買主有權(quán)要求賣主以合同交易金額回購本物業(yè)，賣主必須接受該回購要求。

　　在購房款支付方面，豐臣公司還接受現(xiàn)金人民幣境內(nèi)支付，解決了購房者不能購匯支付境外房款的顧慮。

　　仲量聯(lián)行銷售人員向劉剛稱，該公司對豐臣公司的項目進行了詳盡盡職調(diào)查和合規(guī)性審查，豐臣公司有實力(注冊資金10億日元，在大阪有101棟自持的房屋，全日本有3座度假村)，并且會有類似日本的律師見證合同以確保權(quán)益，“仲量(聯(lián)行)是豐臣公司重要客戶，所以才拿到少量房源的代理權(quán)”。

　　如此一來，劉剛的顧慮被徹底打消，簽訂了購房合同，并交齊了幾百萬元的房款。

　　國內(nèi)購買了豐臣公司房產(chǎn)的遠不止劉剛一人。在一份向已經(jīng)投資的中國投資者發(fā)送的材料中，豐臣公司宣稱給503戶投資者發(fā)送了資料，多位投資者及其代理人認為，503就是所涉投資者人數(shù)。第一財經(jīng)1℃記者接觸了來自上海、廣州、北京等地的多名購房者，他們通過仲量聯(lián)行、廣州景鴻咨詢顧問有限公司(下稱“景鴻咨詢”)、金頂置業(yè)(上海)有限公司等中介機構(gòu)的推薦，獲知該項目信息并達成交易。

　　在記者接觸的購房者中，林女士是2019年在香港景鴻環(huán)球集團旗下景鴻咨詢銷售人員的推介下，一次性購買了5套豐臣公司在日本大阪阿倍野區(qū)的天王寺項目，她還介紹自己的親戚也購買了2套。

　　一開始，大家都是正常收到收益金或者租金，但隨后情況發(fā)生很大改變。比如，劉剛在購買上述房產(chǎn)之后，連續(xù)收到了2021年第一、二季度的收益金，但之后就碰到了房屋收益金和租金均延遲兌付的情況。其他的購房者也遇到相同情況，有的甚至比劉剛更早察覺到這類異常。

　　2021年10月，豐臣公司方面在給劉剛發(fā)來的郵件中稱，疫情導致公司承受壓力，現(xiàn)有租金現(xiàn)金較為短缺，故對第三季度的租金延遲支付，“也希望各位業(yè)主朋友可以多給我們一些時間，豐臣上下員工將共同努力，積極解決當前困難”。

　　豐臣公司上海營業(yè)部代表還在郵件中稱，公司正在做財務審計，“將于2021年11月30日完成，屆時會將我司的財務報表及未來計劃一并公開，請耐心等待”。

　　隨后，豐臣公司又發(fā)布《致業(yè)主的一封信》稱，2021年12月31日支付2021年第三季度收益，2021年第四季度收益于2022年3月末支付。

　　但多位投資者都表示，至今并未收到2021年第三季度及之后的相關款項。一些投資者隨之組織維權(quán)群，并啟動法律維權(quán)行動。

　　被抵押的房產(chǎn)和個人收款賬戶

　　更令劉剛等購房者不安的是，他們所購置的房產(chǎn)，如期交付可能面臨很大的困難。

　　第一財經(jīng)1℃記者通過查詢近10位投資者的房屋藤本(類似中國房產(chǎn)登記證明)資料發(fā)現(xiàn)，他們購買的這些房屋，目前面臨非常糟糕的境況，有的訴訟官司纏身被法院臨時凍結(jié)，有的被抵押給金融機構(gòu)用于貸款，還有的索性所有權(quán)都被轉(zhuǎn)移至第三方公司名下。

　　購房者王芳的遭遇具有代表性。

　　王芳通過景鴻咨詢的介紹，于2019年10月購買了豐臣公司在日本開發(fā)的天王寺公園南三期的房屋，斥資100多萬元。合同約定，豐臣公司將在2022年2月進行過戶手續(xù)，可是已經(jīng)過去三四個月，房子還是未能過戶。她獲得的藤本顯示，在其購買這套房屋之際，該棟樓的整體房屋產(chǎn)權(quán)還不在豐臣公司名下。藤本還記載：2021年12月20日，由于涉及其他債權(quán)人的訴訟，該房屋的所有權(quán)被東京地方裁判所臨時凍結(jié)；2022年3月11日，該棟房屋產(chǎn)權(quán)再次新增一條臨時凍結(jié)，原因是與中國香港的一名債權(quán)人的訴訟。

　　除了訴訟之外，王芳所購房屋的整棟樓還被抵押。

　　2021年3月，債務人豐臣公司將該房產(chǎn)抵押給了近畿產(chǎn)業(yè)信用組合，債權(quán)范圍為信用交易、票據(jù)債權(quán)、支票債權(quán)和電子記錄債權(quán)，最高抵押額度為9.72億日元(約合5073.84萬元人民幣)。

　　2022年2月，該棟房屋還新增“抵押權(quán)”——其在2021年3月17日、7月16日和7月19日，新增三筆金錢消費借貸，合計10億日元，年利息達6%，年損害金達16%，債務人豐臣公司，抵押權(quán)人為位于中國香港地區(qū)的一家公司。

　　廣州的盧女士也是一名投資者，她所購買房屋的所有權(quán)同樣仍在其他公司名下，且被豐臣公司用于抵押融資。

　　中介機構(gòu)提供的房屋藤本顯示，該房屋的所有權(quán)于2019年9月9日才剛轉(zhuǎn)移至豐臣公司名下，而盧女士的購房交易發(fā)生在此之前。就在獲得該房屋所有權(quán)的當天，豐臣公司進行了最高抵押權(quán)融資，最高抵押額度為10.14億日元(約合5293.08萬元人民幣)，抵押權(quán)人為近畿產(chǎn)業(yè)信用組合。2021年4月5日，大阪市的一家機構(gòu)通過購買的方式，獲得了該房屋的所有權(quán)。

　　有此類遭遇的遠不止上述這些購房者。

　　據(jù)一位購房者聘請的代理律師對第一財經(jīng)1℃記者介紹，他看了多份投資人的合同發(fā)現(xiàn)，豐臣公司明確指出會配合買主做登記，但是到期后并未做登記，“這實質(zhì)已構(gòu)成了違約”。

　　豐臣公司在一封郵件中提到，“房屋過戶是我們的首要重點，同樣也是保護業(yè)主資產(chǎn)安全的首要手段，之后是解決租金支付的問題，最后是處理爭議，當然我們都不愿看到這個情況的發(fā)生。”

　　“當初在合同中白紙黑字地寫明承諾到期會配合業(yè)主進行產(chǎn)權(quán)過戶，現(xiàn)在這些房子都被抵押了，產(chǎn)權(quán)也被轉(zhuǎn)移了，試問豐臣公司還怎么履行過戶承諾？”劉剛說。

　　房屋可能無法如期過戶，已經(jīng)讓劉剛這樣的投資者十分不安，更令人擔憂的是，當初，不少購房者將購房款打到了個人賬戶，他們不得不擔心這些資金的流向，以及是否會影響自己的權(quán)益。

　　國內(nèi)業(yè)主與豐臣公司簽訂的購房合同載明，購房錢款可以直接支付至豐臣公司法定代表人西園寺優(yōu)真(日籍華人，中文名馬繼業(yè))位于上海的個人工商銀行賬戶。

　　第一財經(jīng)1℃記者獲得的支付記錄確認，劉剛(500余萬元)、林女士(800余萬元)、盧女士(300余萬元)等人的購房全款均是直接匯到了西園寺優(yōu)真的個人銀行賬戶。

　　另外，據(jù)豐臣公司一份“豐臣集團經(jīng)營危機再生計劃——問卷調(diào)查結(jié)果匯報及說明視頻”的郵件稱，“投資者委托給我們的資金總額達190億日元(約合10億元人民幣)”。

　　“這應該就包含了這幾年中國國內(nèi)投資者業(yè)主給豐臣公司支付的購房款?！币晃皇煜と毡竟矩攧諘嫎I(yè)務的資深人士薛明告訴第一財經(jīng)1℃記者。

　　“豐臣公司給投資者發(fā)來的問卷調(diào)查文件顯示，涉及503戶客戶，如果按照平均每戶居民支付500萬元購房款計算，合計共計有25億元資金被匯入了西園寺優(yōu)真的上述個人銀行賬戶。”劉剛等投資者說，這筆錢到底有沒有匯入豐臣公司對公賬戶？通過何種方式匯入？至今仍是謎團。

　　投資者難以承受的“再生”

　　2022年4月，在豐臣公司拖欠業(yè)主收益金和租金的情況下，該公司的法定代表人西園寺優(yōu)真以一則視頻短片的形式現(xiàn)身。

　　西園寺優(yōu)真在視頻中稱，自2013年創(chuàng)立以來，豐臣公司成長為一家以地產(chǎn)開發(fā)銷售為中心的綜合地產(chǎn)運營管理公司，地產(chǎn)開發(fā)銷售、地產(chǎn)租賃管理、酒店民宿管理是豐臣的三項主營業(yè)務，但2020年疫情暴發(fā)至今，日本的旅游業(yè)、酒店業(yè)和餐飲業(yè)遭受了前所未有的打擊，“整個大環(huán)境的影響下引起了連鎖效應，導致公司的主營業(yè)務接連陷入困境，從而引發(fā)了經(jīng)營層面的資金鏈危機”。

　　豐臣公司5月20日發(fā)給投資人的正式郵件中披露了公司的財務數(shù)據(jù)。在財務報告中，2018年7月、2019年7月，豐臣公司的期初現(xiàn)金余額分別僅有3.34億日元、3.01億日元，而在2020年7月、2021年7月，豐臣公司的期初現(xiàn)金余額增至5.48億日元、10.49億日元。

　　第一財經(jīng)1℃記者發(fā)現(xiàn)，在2021年12月沒有經(jīng)過調(diào)整之前，公司凈資產(chǎn)為18.93億日元；調(diào)整之后，凈資產(chǎn)變成-218.65億日元，“也就是從有盈余變成了資不抵債。從會計處理上來說，這不是一個重大調(diào)整，而是一個不正當?shù)男袨椤！毖γ髡f。

　　薛明進一步表示，“從豐臣提供的這份財務報告來看，從2019年開始，豐臣的資金鏈就很緊張，銀行已經(jīng)不給豐臣貸款了。疫情在日本暴發(fā)是從2020年開始的，疫情只是讓本來就很危險的情況變得更加危險。這些情況豐臣和中介都沒有向投資人披露，甚至到2021年7月還在和投資人簽訂合同，但是3個月之后就通知延遲兌付，公司出現(xiàn)危機，出現(xiàn)了大面積合同違約?！?/p>

　　另外，據(jù)熟悉日本商業(yè)法律的執(zhí)業(yè)律師對第一財經(jīng)1℃記者介紹，在日本向銀行機構(gòu)借款，利率一般較低，而豐臣公司卻頻繁將旗下房產(chǎn)抵押給較為基層的信用社金融機構(gòu)，“(其中有的抵押貸款)高達6%的年利息，這就相當于高利貸了。這說明豐臣公司應該非常缺錢，且大型銀行已收縮對其貸款，要不然它不會背負這么高的利息進行借款”。

　　針對當前的“困難”，西園寺優(yōu)真強調(diào)，“豐臣公司至今未有任何申請破產(chǎn)清算”的打算。經(jīng)過調(diào)查與分析，它通過郵件形式給投資者發(fā)去一份問卷調(diào)查書，里面包含了現(xiàn)狀概要以及解決方案的提議。

　　雖然西園寺優(yōu)真稱，“未有任何申請破產(chǎn)清算的打算”，可是在2022年4月10日發(fā)給投資人的這份長達11頁的“經(jīng)營危機再生計劃”中，“債權(quán)人問卷調(diào)查表”部分的內(nèi)容稱，在發(fā)生大規(guī)模擠兌、訴訟、質(zhì)押之時，為了有效保護債權(quán)人基本權(quán)益，“我司將不得已選擇通過法律向法院申請民事再生，此時將會向所有債權(quán)人提出部分債務免除申請，在此基礎上進行企業(yè)重組。如果重組方案得不到半數(shù)以上債權(quán)人或者法院的認可，此時將自動進入破產(chǎn)清算程序，預期清算回報率最大不超過8%?！?/p>

　　“豐臣公司的意思是，如果我們聯(lián)合起來集中向他們討要房款和發(fā)起訴訟，公司將進入破產(chǎn)清算程序，到時候我們的清算回報率將不超過8%。我聞到了赤裸裸威脅的味道?！币晃煌顿Y者告訴第一財經(jīng)1℃記者。

　　同時，上述“債權(quán)人問卷調(diào)查表”中，豐臣公司提出了“自主再生”計劃，稱為了所有債權(quán)人完成交房，償還投資本金，該公司希望能夠獲得足夠的時間以恢復正常業(yè)務運營，特此向所有債權(quán)人申請最短6年，最長10年的等待時間。在此期間，豐臣公司將按照5個提案來解決所有債權(quán)人問題。

　　第一財經(jīng)1℃記者就相關情況向豐臣公司發(fā)送了采訪請求，但該公司在回復郵件中表示“不接受(作)任何回復”。同時，記者試圖了解中介機構(gòu)方面的看法，但仲量聯(lián)行的相關人員在接到記者電話后表示“不方便回應”，“景鴻”方面兩位豐臣項目的相關負責人的電話始終無人接聽。

　　*應受訪者要求，文中劉剛、王芳、薛明均為化名