記者 杜雨萌 劉 琪
5月份金融數據遠超市場預期。不過，在新增信貸和社融回暖的數據之下也有著稍顯低迷的“角落”——5月份住戶部門中長期貸款增加1047億元，雖已較上個月“轉正”，不過仍較去年同期少增3379億元。
緣何中長期貸款數據在兩部門優(yōu)化信貸政策及5年期以上LPR(貸款市場報價利率)大幅下調齊發(fā)力下，仍相對表現平平？多位接受《證券日報》記者采訪的業(yè)內人士認為，這既與當前樓市景氣度偏低有關，也與政策紅利落地尚存滯后性相關。
居民中長期貸款占比提升
5月份人民幣貸款同比多增3920億元，但貸款結構卻不理想。尤其是反映居民購房能力的中長期貸款增速并不顯著。據央行數據顯示，5月份人民幣存款增加3.04萬億元，同比多增4750億元；5月份住戶部門中長期貸款增加1047億元，比去年同期少增3379億元，表明購房需求仍然偏弱。
“一方面，受外部不確定因素和疫情影響，居民收入增長承壓，購房能力相應趨降；另一方面，居民預防性儲蓄意愿增強，增加負債來購房的動力偏弱?！必斝叛芯吭焊痹洪L伍超明對《證券日報》記者表示。
東方金誠首席宏觀分析師王青對《證券日報》記者表示，當前樓市景氣度仍偏低是5月份住戶部門中長期貸款增速不顯著的一個重要原因。
從房產銷售情況看，記者據Wind數據統(tǒng)計，5月份30大中城市日均銷售為29.39萬平方米，比上月邊際改善，但仍為去年同期的一半左右。
值得關注的是，雖然5月份居民中長期貸款偏弱，但是拉長時間周期來看，數據卻提供了一個不同的視角。Wind數據顯示，今年1月份至5月份，新增住戶部門中長期貸款總額為11433.28億元，占同期新增住戶貸款總額13318億元的85.85%；而去年1月份至5月份，新增住戶部門中長期貸款總額為29144億元，占同期新增住戶貸款總額37115億元的78.53%。
不難看出，盡管今年以來新增住戶部門中長期貸款不及去年同期，但是在住戶部門整體新增貸款中的占比卻較去年同期有所上行。對此，王青表示，這一方面源于疫情影響下居民消費偏弱，新增居民短期貸款下行幅度較大；另一方面也表明金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，這在很大程度上緩和了樓市的下行波動。
東北證券研報認為，當前居民的購買力沒有發(fā)生顯著改變，雖然人口老齡化在加速，但是市場潛在的需求沒有大幅下降，房地產市場企穩(wěn)的基礎仍在。提振房地產市場需要提振兩個信心，一是期房的信心，保障消費者的合法權益；二是提振房企運營穩(wěn)定的信心，加大對房企正常運營的合理融資需求。
房貸利率仍存下調空間
從政策層面看，今年以來，推動住房貸款利率下行已從地方的“自選動作”上升為全國層面的“規(guī)范動作”。
從LPR來看，自今年1月份5年期以上LPR下調5個基點后，5月份5年期以上LPR再度下調15個基點至4.45%，成為2019年8月份LPR改革以來下調幅度最大的一次。至此，年內5年期以上LPR已下調20個基點。與此同時，央行、銀保監(jiān)會5月15日發(fā)布消息稱，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。
也就是說，暫不考慮其他因素，今年首套房的房貸利率最高可降至40個基點。更形象地來說，若購房者貸款100萬元、貸款30年，采取等額本息的還款方式，其利息總額驟減約8.5萬元。
再從地方層面看，據貝殼研究院提供的數據顯示，5月份其監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.91%，二套利率為5.32%，分別較上月回落26個、13個基點，再創(chuàng)2019年以來新低。
58安居客房產研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，房貸利率降低可視為房地產市場的“催化劑”。換言之，降低房貸利率可以加快潛在購房者入市的腳步，特別是對于一些市場熱度已經開始提升的城市來說，下調房貸利率起到的催化作用將更為明顯。
結合克而瑞研究中心的數據來看，5月份，其監(jiān)測的30個重點城市新房成交面積為1318萬平方米，環(huán)比上升4%，同比下降59%。其中，一線城市成交環(huán)比下降22%，同比回落50%。26個二三線城市“回暖”跡象初顯，環(huán)比增長9%，同比下降60%。另據貝殼研究院數據顯示，5月份，其監(jiān)測的50個城市二手房成交量環(huán)比增長約14%，同比下降約40%，降幅較上月收窄8個百分點。
“5月份，在多城密集出臺樓市支持政策的影響下，新房、二手房成交量已有所上升，但總的來說，房地產市場還未迎來真正的全面復蘇?！睆埐ū硎荆捎诰用癜唇屹J款增長是和新房、二手房的成交規(guī)模變化密切相關，因此，5月份住戶貸款中的中長期貸款也呈現出大致走勢。
王青也表示，對絕大多數城市而言，房貸利率是決定當地樓市走向和市場預期的最重要因素。雖然5月份房貸利率迎來兩大重磅利好，但均在5月15日和5月20日之后實施，政策效在當月未能得到充分體現。
“從過往經驗看，特別是2008年以來的幾輪房地產下行周期中，若房貸利率出現一定幅度下調，都會成為帶動樓市回暖的主動力?！蓖跚啾硎荆瑯鞘羞\行除受供需因素外，還會受到市場預期的影響。政策調整首先要引導市場預期扭轉后，才會進一步傳導至市場端，這也是市場表現通常滯后于政策調整的一個重要原因。此外，政策調整力度是否足以改變市場走勢，也是一個重要方面?；诖耍A計后期房貸利率還會有一定下調空間。
6月份信貸有望延續(xù)回升勢頭
今年以來，我國經濟發(fā)展長期向好的基本面沒有改變，但經濟發(fā)展環(huán)境也面臨復雜的局面，穩(wěn)增長成為經濟發(fā)展的重中之重。
王青預計，接下來貨幣政策將在穩(wěn)增長方向繼續(xù)加大實施力度。在政策引導下，金融機構會重點增加對小微企業(yè)、科技創(chuàng)新等國民經濟薄弱環(huán)節(jié)及重點領域的信貸支持。銀行還將通過適度放松基建、地產等領域的信貸額度，下調貸款利率等方式，著力提振實體經濟信貸需求。其中，企業(yè)中長期貸款有望在6月份恢復同比多增，居民中長期貸款的少增幅度也會逐步收窄。
“由此判斷，6月份各項貸款余額同比增速將延續(xù)回升勢頭，從而為穩(wěn)住經濟大盤、提振下半年經濟增長動能提供關鍵支撐。”王青表示。
伍超明認為，隨著國內疫情形勢好轉，經濟活動進一步恢復，加上貨幣寬松有望繼續(xù)適當加力，預計6月份信貸大概率保持增長勢頭。在國內政策不斷加大助企紓困力度，房地產相關政策繼續(xù)松綁的支撐下，預計信貸結構也有望進一步優(yōu)化，居民和企業(yè)中長期貸款需求或明顯改善。
機構也給出積極的前景展望。中信證券研報分析，考慮到6月份作為上半年收官月，銀行將會集中發(fā)力，配合政策支持引導，預計信貸數據將會繼續(xù)提振。同時，目前地方債發(fā)行節(jié)奏前置，預計也會進一步拉動上半年的社融增速。
中金公司預計，6月份信貸投放仍較穩(wěn)健，原因包括4月份至5月份通常為投放淡季，6月份為投放旺季，投放量一般環(huán)比提升；長三角等地區(qū)復工復產加快，企業(yè)融資需求逐步恢復等。（證券日報）