證券時(shí)報(bào)記者 孫翔峰

　　上市一周年以來，公募REITs的優(yōu)越性漸漸被市場所認(rèn)識，市場各方對于公募REITs的熱情有增無減。年內(nèi)新發(fā)產(chǎn)品市場認(rèn)購火爆，日前發(fā)布的國金中國鐵建高速REIT累計(jì)認(rèn)購超400億元，該基金公眾發(fā)售部分的配售比例約2.45%，遠(yuǎn)低于去年的平均水平。二級市場的REITs雖然有所調(diào)整，但是估值仍處于高位。

　　市場人士分析，結(jié)合我國當(dāng)前相對寬松的貨幣政策，機(jī)構(gòu)投資者普遍面臨“資產(chǎn)欠配”的局面。在此背景下，同時(shí)具有相對穩(wěn)定收益特征和二級市場增值收益的公募REITs產(chǎn)品，更是成為機(jī)構(gòu)投資者青睞的金融產(chǎn)品。

　　當(dāng)前來看，市場各方對于公募REITs的市場擴(kuò)容都有較大期待，政策層面鼓勵(lì)REITs發(fā)展的文件也不斷出臺。不過，考慮到公募REITs仍處于試點(diǎn)階段，且屬于面向公眾投資者的重大金融創(chuàng)新產(chǎn)品，因此短期內(nèi)全面放開的可能性較小，但審批發(fā)行的時(shí)效性和試點(diǎn)范圍將顯著提升、放寬。

　　新發(fā)REITs供不應(yīng)求

　　公募REITs仍然處于賣方市場。截至2022年5月末，我國已累計(jì)發(fā)行12只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，合計(jì)發(fā)行規(guī)模約為458億元。但此規(guī)模與我國巨量、優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量規(guī)模相比，尚存在較大的規(guī)模差距，具備極大的發(fā)展前景。

　　6月24日，備受矚目的國金中國鐵建高速REIT公布認(rèn)購申請確認(rèn)比例結(jié)果公告，公眾投資者認(rèn)購基金15.35億份(比例配售前)，配售比例約2.45%；網(wǎng)下投資者認(rèn)購份額27.153億份(比例配售前)，配售比例約3.22%；戰(zhàn)略配售3.75億份，配售比例為100%。以此計(jì)算，國金中國鐵建高速REIT的認(rèn)購規(guī)模超過440億元。

　　年內(nèi)新發(fā)REITs被機(jī)構(gòu)和普通投資者“圍獵”，似乎已成為常態(tài)。4月份，華夏中國交建高速公路REIT啟動(dòng)公開發(fā)售，公眾部分認(rèn)購規(guī)模超840億，配售比例約為0.8%，打破了去年5月中航首鋼生物質(zhì)REIT創(chuàng)下1.76%的最低配售比紀(jì)錄。

　　從數(shù)據(jù)上來看，經(jīng)過了一年的市場培育，去年開始正式面向國內(nèi)投資者的公募REITs確實(shí)越來越受歡迎。去年發(fā)行的11只公募REITs產(chǎn)品中，包括中航首鋼生物質(zhì)REIT在內(nèi)的平均配售比為5.50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于今年的兩只產(chǎn)品，有3只產(chǎn)品的這一數(shù)據(jù)甚至超過10%。

　　認(rèn)購火爆體現(xiàn)了REITs產(chǎn)品的稀缺性?！敖Y(jié)合我國當(dāng)前相對寬松的貨幣政策，機(jī)構(gòu)投資者普遍面臨‘資產(chǎn)欠配’的局面，同時(shí)具有相對穩(wěn)定收益特征和二級市場增值收益的公募REITs產(chǎn)品，更是成為機(jī)構(gòu)投資者青睞的金融產(chǎn)品?！闭猩套C券REITs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人在接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　華金證券創(chuàng)新資產(chǎn)管理總部總經(jīng)理杜鵬也對證券時(shí)報(bào)記者表示，在目前國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢非常復(fù)雜的大背景下，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)越來越少，不管是對個(gè)人還是機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)配置難度越來越大，像公募REITs這類資產(chǎn)透明度高、收益來源于底層資產(chǎn)，現(xiàn)金流幾乎全部給投資人分派的大類資產(chǎn)就愈發(fā)受到青睞。

　　同時(shí)，目前公募REITs市場運(yùn)行剛滿一年，整體發(fā)行量有限。上半年發(fā)行1只華夏中交建高速項(xiàng)目，加上近期發(fā)行的國金鐵建REIT，整個(gè)公募REITs市場至今共發(fā)行13只產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模約506億左右，明顯出現(xiàn)供給稀缺、需求強(qiáng)烈的現(xiàn)象。

　　二級市場估值居高難下

　　公募REITs被投資者認(rèn)可的另一個(gè)表現(xiàn)，就是其二級市場走勢強(qiáng)勁。自去年6月21日首批產(chǎn)品上市以來，公募REITs在市場上一度小幅下跌，隨后就持續(xù)上漲。

　　今年以來，在首批上市產(chǎn)品的表現(xiàn)接近預(yù)期下，市場有所回調(diào)，但是估值仍然處于高位。Wind數(shù)據(jù)顯示，12只正在交易的REITs產(chǎn)品，扣除今年新上市的華夏中國交建高速公路REIT，上市以來的平均漲幅達(dá)到了26.44%。

　　考慮到REITs穩(wěn)定分紅特點(diǎn)，已上市REITs的二級市場收益更加出色。據(jù)上海證券基金評價(jià)中心統(tǒng)計(jì)，上市以來首批9只產(chǎn)品中有5只實(shí)現(xiàn)兩次分紅，4只產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)一次分紅。光大證券分析師孫偉風(fēng)統(tǒng)計(jì)，截至6月20日，首批上市的9只REITs包括分紅和資本增值的綜合收益為26.99%。

　　“在當(dāng)前‘資產(chǎn)荒’的背景下，REITs 由于數(shù)量較少本身具備一定的稀缺性，處于供不應(yīng)求狀態(tài)，對投資者吸引力較強(qiáng)。因此，即使解禁后相關(guān)持有人賣出一定份額，也會(huì)有新的投資者及時(shí)買入，不會(huì)引起價(jià)格的大幅波動(dòng)?！睂O偉風(fēng)表示。

　　不過，機(jī)構(gòu)人士也擔(dān)心，持續(xù)的高估值會(huì)削減REITs的長期投資回報(bào)。

　　“雖然公募REITs自去年上市以來平均漲幅超過20%，整體收益率比較高，但這并不能簡單認(rèn)為是常態(tài)。”杜鵬坦言。

　　前述招商證券REITs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人也表示，海外成熟公募REITs的年均回報(bào)率在6%~10%之間，作為股票和債券之外的第三大類金融品種，公募REITs為資本市場提供了更為廣泛的配置選擇基礎(chǔ)，同時(shí)也為公眾投資人提供了能夠?qū)崿F(xiàn)相對穩(wěn)定收益的投資渠道。

　　該人士表示，整體而言，公募REITs的回報(bào)率處于股票和債券之間，一般無法達(dá)到股票投資者所追求的超高年化收益，但其收益的穩(wěn)定性遠(yuǎn)勝股票市場，因此需要理性看待公募REITs投資及其收益水平。

　　“建議投資者堅(jiān)持價(jià)值投資理念，在投資公募REITs前應(yīng)充分評估自身風(fēng)險(xiǎn)偏好，充分了解公募REITs的產(chǎn)品邏輯和內(nèi)在價(jià)值，避免受短期市場行情影響，規(guī)避短期基金價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)?！钡谝粍?chuàng)業(yè)證券結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品部公募REITs投資產(chǎn)品負(fù)責(zé)人冉競真表示。

　　他認(rèn)為，從國外REITs市場的長期表現(xiàn)來看，REITs是中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的金融工具；長期來看，風(fēng)險(xiǎn)收益特征不同于股票、債券等傳統(tǒng)大類資產(chǎn)，可分散投資風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化投資者投資組合的風(fēng)險(xiǎn)收益比。目前，市場上包括第一創(chuàng)業(yè)證券在內(nèi)已經(jīng)有多家銀行、券商設(shè)立以公募REITs為配置策略的資產(chǎn)管理產(chǎn)品，普通投資者也可通過認(rèn)購此類產(chǎn)品間接參與公募REITs投資。

　　機(jī)構(gòu)靜待市場擴(kuò)容

　　在前期試點(diǎn)穩(wěn)定的情況下，市場各方對于公募REITs的加速擴(kuò)容有較大期待。

　　“經(jīng)濟(jì)下行期，REITs是重要的信用擴(kuò)張工具。于基建投資而言，通過盤活存量資產(chǎn)的方式，回籠前期沉淀的資金，改善相關(guān)資產(chǎn)持有者的資產(chǎn)負(fù)債表；其次，通過縮短資金回收久期、提升投資回報(bào)率的方式，提高相關(guān)各方的投資意愿；第三，通過緩解投資方對于中長期負(fù)債率的擔(dān)憂，引導(dǎo)投資預(yù)期、增強(qiáng)其現(xiàn)階段的投資信心。”孫偉風(fēng)說。

　　冉競真表示，“公募REITs供給的擴(kuò)大，一方面是回應(yīng)當(dāng)下市場投資需求，更重要的是要始終著眼長遠(yuǎn)、立足全局。公募REITs在支持國家重大戰(zhàn)略實(shí)施、增強(qiáng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效、推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施投融資健康發(fā)展、防范化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、做好‘六穩(wěn)六?！ぷ鳌⒅齐p循環(huán)等主要方面，意義不言而喻?！?/p>

　　事實(shí)上，政策層面也釋放了諸多積極信號。2022年5月25日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》(國辦發(fā)〔2022〕19號，簡稱“19號文”)，其中明確“進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市?！弊浴?9號文”發(fā)布以來，包括國家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、地方發(fā)改委、滬深交易所等整個(gè)公募REITs審核條線均在提高審核效率。

　　另一方面，擴(kuò)募等政策也在逐步出臺。5月31日，滬深交易所同時(shí)發(fā)布了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第3號——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目(試行)》，明確了公募REITs擴(kuò)募的相關(guān)政策指引，當(dāng)前已有多只已發(fā)行的公募REITs正在加緊籌備擴(kuò)募安排。后續(xù)隨著公募REITs擴(kuò)募落地，將有助于公募REITs市場進(jìn)一步擴(kuò)容，成為除首發(fā)之外另一條將公募REITs提升供給的重要路徑。

　　“擴(kuò)募對于REITs來說極為關(guān)鍵，意味著已上市的REITs可以通過收購新的資產(chǎn)來發(fā)展做大?！倍霹i表示，“和上市公司不一樣，上市公司在上市的時(shí)候基本就是全部的資產(chǎn)上市了，但目前REITs發(fā)行人在發(fā)REITs時(shí)只是拿了一小部分資產(chǎn)，其自身儲(chǔ)備的存量資產(chǎn)和繼續(xù)新建的資產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于已上市資產(chǎn)，這就天然為后續(xù)持續(xù)擴(kuò)募收購提供大量資產(chǎn)。另外，優(yōu)秀的REITs管理人同樣可以對外收購?fù)愘Y產(chǎn)。從海外成熟REITs市場的發(fā)展來看，擴(kuò)募帶來的資產(chǎn)上市規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于REITs新發(fā)上市的規(guī)模。所以，擴(kuò)募對于提升資產(chǎn)供給量來說，可以說比首發(fā)的作用更大?！?/p>

　　不過，前述招商證券REITs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人也指出，考慮到公募REITs仍處于試點(diǎn)階段，且屬于面向公眾投資者的重大金融創(chuàng)新產(chǎn)品，公募REITs短期內(nèi)全面放開的可能性較小，但審批發(fā)行的時(shí)效性和試點(diǎn)范圍將顯著提升、放寬。