2014年1—3月，受樓市政策階段性收緊、春節(jié)因素、銀行信貸緊縮等諸多因素影響，樓市“春節(jié)效應(yīng)”顯現(xiàn)，商品住宅成交量出現(xiàn)“普跌”。隨后，繼杭州、常州、溫州等城市個(gè)別樓盤大幅降價(jià)之后，寧波出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象，廣州等一線城市也有不少樓盤“平價(jià)”入市，甚至開始打折促銷與“墊首付”營(yíng)銷。

    伴隨這些房?jī)r(jià)松動(dòng)的熱傳，關(guān)于中國樓市“降價(jià)潮擴(kuò)散”、“房?jī)r(jià)迎來拐點(diǎn)”、“樓市將要崩盤”等觀點(diǎn)成為各界熱議的話題。本期投資周刊將綜合實(shí)地調(diào)查、多方數(shù)據(jù)和專家分析，為你尋找房?jī)r(jià)真相。

    ●南方日?qǐng)?bào)記者 牛思遠(yuǎn) 實(shí)習(xí)生 劉曉

    廣州3月降價(jià)的23個(gè)樓盤中，大部分跌幅都在5%以內(nèi)，其中網(wǎng)簽均價(jià)下降了36.47%的增城保利東江首府跌幅最大。

    市場(chǎng)

    開發(fā)商“墊首付”重現(xiàn)江湖

    以價(jià)換量讓郊區(qū)盤頻頻“日光”

    從杭州的馬年樓市“第一降”開始，“降價(jià)潮”正成為樓市的一個(gè)熱詞。常州、無錫等城市也相繼爆出有樓盤下調(diào)售價(jià)沖銷量的消息。還有消息稱，在普遍被看好的一線城市中，不少樓盤最近也以低于預(yù)期的價(jià)格入市，甚至暗中下調(diào)單價(jià)高達(dá)3000元。

    有媒體報(bào)道，受到購房者觀望情緒加重的影響，深圳有開發(fā)商悄然降價(jià)。如3月份新推的樓盤水木丹華，最低價(jià)格相比去年已經(jīng)下降3000元/平方米，而龍崗區(qū)“鴻威de森林”項(xiàng)目更是打出9字頭的促銷宣傳方式。

    在廣州，同樣出現(xiàn)了不少降價(jià)或變相降價(jià)的消息。時(shí)代地產(chǎn)廣州在售項(xiàng)目全線“88”折，敏捷旗下樓盤的降價(jià)促銷都成為市場(chǎng)一時(shí)焦點(diǎn)，另一些樓盤則推出了“首付分期”、“開發(fā)商墊首付”等活動(dòng)，以降低購房門檻為噱頭，吸引不少人的關(guān)注。

    事實(shí)上，隨著春節(jié)后市場(chǎng)逐漸回復(fù)正常，3月廣州樓市供應(yīng)相比2月出現(xiàn)井噴。而部分開發(fā)商或真或假的“讓利”舉動(dòng)，也迅速獲得了市場(chǎng)的反映，不少樓盤頻現(xiàn)“日光”、“準(zhǔn)日光”的消息。

    數(shù)據(jù)顯示，廣州3月降價(jià)的23個(gè)樓盤大部分跌幅都在5%以內(nèi)，而其中網(wǎng)簽均價(jià)下降了36.47%的增城保利東江首府跌幅最大。但這個(gè)項(xiàng)目3月8日推出的三四房洋房產(chǎn)品，卻借助價(jià)格優(yōu)勢(shì)和區(qū)域規(guī)劃調(diào)整利好，當(dāng)日成交八成。

    同樣位于增城的金地·公園上城淺山，其三期11棟開售推出百余套單位，據(jù)開發(fā)商稱也在兩個(gè)小時(shí)內(nèi)售罄。該項(xiàng)目雖然配套尚未成熟，但均價(jià)只要7000—7500元/平方米，借助78平方米兩房單位僅賣50多萬元的價(jià)格受到剛需熱捧。

    同一天開盤的番禺全新樓盤星尚，當(dāng)天推出250套單位，商家報(bào)稱當(dāng)天賣了八成，銷售金額超過2.5億元。其毛坯單位最低售價(jià)約為1.1萬元/平方米，比帶裝修的單位便宜了約2000元/平方米，尤其搶手，余貨已所剩無幾。

    位于增城的尚東陽光、位于南沙的越秀濱?，B城、位于番禺的亞運(yùn)城等郊區(qū)樓盤，同樣以較低錄得七成以上的去貨率。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜總結(jié)認(rèn)為，近期熱銷的樓盤，大多是售價(jià)2萬元/平方米以下的外圍郊區(qū)項(xiàng)目，單位面積則在100平方米左右，屬于典型剛需盤，價(jià)格是最大優(yōu)勢(shì)。而合富輝煌（中國）首席市場(chǎng)分析師黎文江則直言，其暢銷是因開發(fā)商讓利定價(jià)較為合理，是“以價(jià)換量”。

    調(diào)查

    一線房?jī)r(jià)陷入“滯脹”

    降價(jià)樓盤僅占20% 多數(shù)為價(jià)格不變

    盡管3月的廣州樓市表現(xiàn)，在一線城市中較為搶眼，但對(duì)于售樓價(jià)格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，市場(chǎng)傳言的“降價(jià)潮”也并未出現(xiàn)?？傮w而言，北上廣深一線城市的新房雖有部分樓盤出現(xiàn)價(jià)格小幅下調(diào)，但整體上屬于“滯脹”狀態(tài)。

    日前，因開盤時(shí)將原先吹風(fēng)價(jià)2.6萬/平方米下調(diào)到2.2萬/平方米，北京萬科橙項(xiàng)目引來了眾多媒體關(guān)注。但據(jù)北京萬科總經(jīng)理毛大慶的說法，價(jià)格的調(diào)整并非為了“降價(jià)走量”，而是因?yàn)椤跋Ｍ浜险龊梅康禺a(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定的問題，新開樓盤接受了政府的價(jià)格指導(dǎo)”。其吹風(fēng)價(jià)是精裝修價(jià)格，而降價(jià)后賣的則是毛坯房。

    據(jù)某網(wǎng)站的調(diào)查，3月北上廣三個(gè)一線城市三百重點(diǎn)在售樓盤中，漲價(jià)樓盤合計(jì)96個(gè)，占32%。價(jià)格基本不變的樓盤144個(gè)，占48%，是市場(chǎng)的主流。而降價(jià)樓盤為60個(gè)，占20%，占比最小，具體分析樓盤，大部分價(jià)格下跌樓盤跌幅不超過5%。

    其中，廣州100個(gè)重點(diǎn)在售項(xiàng)目中，32個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲，數(shù)量比2月多了6個(gè)，保持基本不變的有45個(gè)，是市場(chǎng)的主力，此外有23個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)了下跌，不過降價(jià)樓盤數(shù)量卻比2月份減少了7個(gè)。

    在北京的100個(gè)在售重點(diǎn)樓盤中，共有79個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格不變，12個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲，9個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格下降，對(duì)比2月份情況，基本保持一致，仍持穩(wěn)占據(jù)主流。

    其中，北京的漲價(jià)樓盤三分之一項(xiàng)目是售價(jià)在4萬/平方米以上的改善或豪宅項(xiàng)目，其中超過一半漲幅不足5%；9個(gè)降價(jià)樓盤則以順義和通州的郊區(qū)盤為主，占了5個(gè)，除降幅最大樓盤外，其余8個(gè)樓盤的降幅都不足5%。

    相比之下，上海的3月樓市成交量則出現(xiàn)了下降，漲價(jià)和降價(jià)的樓盤數(shù)量都超過北京，分化更為明顯。

    對(duì)上海100個(gè)重點(diǎn)在售項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)查顯示，其3月有52個(gè)樓盤成交均價(jià)較上月上漲，最高漲幅達(dá)26.64%，數(shù)量比上月增加一成，降價(jià)樓盤28個(gè)，持平的有20個(gè)。

    其中，8個(gè)項(xiàng)目漲幅超過10%，最高漲幅的是位于嘉定的綠洲香格麗花園，漲幅達(dá)26.64%，從2月的13590元/平方米漲到3月的17210元/平方米。3月成交均價(jià)環(huán)比下跌的有28個(gè)項(xiàng)目，較上月減少4個(gè)，僅有兩個(gè)項(xiàng)目跌幅超過10%，大部分仍是小幅調(diào)整。

    面對(duì)明顯回落的成交量，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要布局一二線城市的上市房企受制于業(yè)績(jī)要求，可能對(duì)銷量更為看重，因而未來新推的樓盤價(jià)格難有太大提升，或仍以“平價(jià)”入市為主。來自中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)就顯示，4月北京將入市的38個(gè)，其中大部分都是中低端商品住宅，漲幅基本控制在5%-10%，與去年同期動(dòng)輒20%-30%漲幅的定價(jià)已不可同日而語。

    數(shù)據(jù)

    3月樓市成交量回暖

    一線城市土地成交仍火熱 二線則趨冷

    從更大范圍來看，3月盡管成交回暖，但國內(nèi)樓市表現(xiàn)已遠(yuǎn)不如去年同期，房?jī)r(jià)走勢(shì)陷入博弈勢(shì)在必行。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至23日，3月全國54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約14.85萬套，相比2013年同期下調(diào)了36%。其中一線城市跌幅達(dá)到了45.8%，二線跌幅達(dá)到了48.2%。

    3月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了今年2月份全國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。這個(gè)最權(quán)威的官方數(shù)據(jù)顯示，2月國內(nèi)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)整體漲幅有所收窄，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅分別為11.1％和6.4％，分別比上月回落了1.3個(gè)和1個(gè)百分點(diǎn)，新建住宅房?jī)r(jià)的環(huán)比和同比漲幅更是雙雙回落。

    細(xì)看這份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，和今年1月相比，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格上漲的城市個(gè)數(shù)分別為57個(gè)和46個(gè)，分別比上月減少了5個(gè)和2個(gè)。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的57個(gè)城市中，漲幅比上月回落的城市有40個(gè)，比上月增加了15個(gè)，更有溫州、牡丹江、安慶和濟(jì)寧4個(gè)城市出現(xiàn)新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的情況。

    從同比數(shù)據(jù)看，2月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市個(gè)數(shù)均與1月相同，均為69個(gè)，但同比漲幅回落。新建商品住宅同比價(jià)格上漲的69個(gè)城市中，漲幅回落的城市有65個(gè)，比上月增加了28個(gè)。

    盡管和去年同期相比，上海、廣州、深圳、北京4個(gè)一線城市仍然位列新建商品住房同比漲幅的前四位，漲幅也都超過15%，較二三線城市顯得更為堅(jiān)挺。但2月份卻是多個(gè)月以來一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅首次全部低于20%，顯現(xiàn)出放緩趨勢(shì)。

    國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)說，今年前兩個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資依然在回落中，這表明目前房地產(chǎn)延續(xù)了去年下半年以來不同地區(qū)分化態(tài)勢(shì)。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計(jì)，上周全國土地市場(chǎng)共成交13宗土地，土地市場(chǎng)交易量下滑得非常明顯。而從近幾周全國土地市場(chǎng)的情況來看，一線城市土地市場(chǎng)成交仍較火熱，但二城市的市場(chǎng)交易明顯趨冷。自全國“兩會(huì)”之后，一、二線城市的土地市場(chǎng)分化的現(xiàn)象表現(xiàn)得更加明顯。

    美聯(lián)物業(yè)報(bào)告認(rèn)為，一線城市作為眾多房企的主戰(zhàn)場(chǎng)，其土地市場(chǎng)的交易或?qū)⒊掷m(xù)火熱；而二線城市的土地市場(chǎng)交易量雖然目前有所下滑，但其市場(chǎng)活躍度仍然較高，預(yù)計(jì)，隨著各地方政府推地節(jié)奏恢復(fù)后，其市場(chǎng)交易量將有所回升。

    國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年1—2月份，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“量跌價(jià)滯”狀況，商品房銷售面積和銷售額分別為10466萬平方米和7090億元，同比分別下降0.1%和3.7%。

    與此同時(shí)，商品房庫存則不容樂觀。官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國商品房待售面積則大幅增加。數(shù)據(jù)顯示，截至2月末，全國商品房待售面積51397萬平方米，比去年末增加2102萬平方米，僅住宅待售面積就增加了1770萬平方米。

    住房登記明確

    將影響深遠(yuǎn)

    ■風(fēng)向

    3月28日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布通知，要求于2014年6月底前出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這是繼坊間傳聞將開展不動(dòng)產(chǎn)登記的消息以來，官方首次明確地給出的一個(gè)時(shí)間表。

    這一消息進(jìn)一步加劇了外界對(duì)于政策走向的猜測(cè)。此前，SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹曾在微博中表示：“這（不動(dòng)產(chǎn)登記）是好政策，如果今年實(shí)施，房?jī)r(jià)馬上會(huì)跌。”知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)也表示，一旦政策實(shí)施，房?jī)r(jià)會(huì)有相應(yīng)的下調(diào)。中國社會(huì)科學(xué)院副院長(zhǎng)李揚(yáng)更是預(yù)計(jì)，今年6月全國房地產(chǎn)登記系統(tǒng)啟動(dòng)后，房屋過剩問題也將水落石出?！按蠹叶颊f今年實(shí)體經(jīng)濟(jì)要出問題，首先就是房地產(chǎn)出問題?！?/p>

    不過，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的影響，也有專家認(rèn)為并不會(huì)直接對(duì)房?jī)r(jià)造成沖擊。中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌就表示，如果還是不能聯(lián)網(wǎng)，則不動(dòng)產(chǎn)登記和以前的政策沒有區(qū)別。

    不過根據(jù)近期下發(fā)的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》，2020年之前要建立以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門信息共享。在2013年全國“兩會(huì)”上，住建部副部長(zhǎng)齊驥才公開表示，40個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成，而最新媒體報(bào)道稱有60個(gè)城市已聯(lián)網(wǎng)。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從個(gè)人住房信息系統(tǒng)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)網(wǎng)的作用和目的角度而言，房地產(chǎn)稅、交易環(huán)節(jié)的增值稅等稅費(fèi)調(diào)控手段的試點(diǎn)及擴(kuò)圍需要家庭房產(chǎn)的詳細(xì)數(shù)據(jù)做為依托，因此，個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)是以稅費(fèi)為主的調(diào)控手段開展的必要條件。

    張宏偉表示，從中長(zhǎng)期來看，40個(gè)或更多城市的聯(lián)網(wǎng)為全國范圍內(nèi)開征房地產(chǎn)稅、交易環(huán)節(jié)的增值稅等做技術(shù)上的鋪墊已成為共識(shí)。盡管目前上海、重慶兩地房產(chǎn)稅的征收對(duì)于市場(chǎng)的實(shí)際作用并不明顯?！暗牵覀円矐?yīng)該看到，如果限購、限貸政策一旦取消，房產(chǎn)稅征收對(duì)象的范圍會(huì)明顯擴(kuò)大，這時(shí)，房產(chǎn)稅對(duì)于控制投資性投機(jī)性需求也會(huì)起到真正的市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用?！?/p>

    他認(rèn)為，從十八屆三中全會(huì)及“兩會(huì)”來看，2014年及未來幾年內(nèi)，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革初有成效，宏觀經(jīng)濟(jì)逐步好轉(zhuǎn)之時(shí)，在建立個(gè)人住房信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)稅、二手房交易環(huán)節(jié)征收20%增值稅、“空置稅”勢(shì)在必行，關(guān)于房地產(chǎn)方面的稅制改革頂層設(shè)計(jì)勢(shì)必會(huì)逐步推出。

    “最終，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的稅費(fèi)經(jīng)濟(jì)手段會(huì)更加突出，以稅費(fèi)手段改變市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持‘去投資化’，使市場(chǎng)回歸自住屬性，促使樓市長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制逐步形成?！睆埡陚フf。