地點(diǎn)：北京市第一中級人民法院第一法庭

　　案由：所有權(quán)確認(rèn)糾紛

　　案情：2002年1月6日，胡女士、徐先生、陳先生與北京辰泰房地產(chǎn)開發(fā)公司(簡稱辰泰公司)簽訂合同，購買了北京市海淀區(qū)美林公寓的一套房屋。隨后，三人簽署承諾書，聲明該房胡女士、徐先生、陳先生所占份額分別為33%、50%、17%。后胡女士以徐先生、陳先生對房屋沒有實際出資為由將二人訴至法院，要求將房屋確認(rèn)為自己獨(dú)有。

　　案情回放

　　2001年11月25日，胡女士與辰泰公司簽訂《美林公寓訂購單》和《美林花園付款方法》。

　　2002年1月6日，胡女士、徐先生、陳先生與辰泰公司簽訂了商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議等，購買了該公司開發(fā)的美林公寓房屋一套。同時，三人作為委托人簽署了《授權(quán)委托書》，委托蔡某辦理上述房屋相關(guān)的手續(xù)。

　　2002年1月11日，胡女士、徐先生、陳先生簽署了聲明書，聲明上述房屋由三人共同享有房屋所有權(quán)，并分別占有33%、50%、17%的份額，房產(chǎn)證的持證人為胡女士，上述房產(chǎn)由胡女士申請銀行商業(yè)貸款159萬元，徐先生、陳先生二人同意將美林公寓房屋的產(chǎn)權(quán)作為抵押物申請個人住房貸款。隨后，三人與招商銀行簽訂了《個人住房抵押貸款合同補(bǔ)充協(xié)議》。

　　一審中，胡女士請求確認(rèn)徐先生、陳先生對該房屋沒有出資，并將二人所占份額確認(rèn)在自己名下。一審法院以胡女士證據(jù)不足駁回了其請求，胡女士不服，向北京市第一中級人民法院提出上訴。

　　庭審現(xiàn)場

　　為購?fù)怃N房而“借名”？

　　法庭調(diào)查階段，胡女士的委托代理人指出，徐先生、陳先生二人是胡女士在香港工作時的同事。2001年11月，胡女士回北京發(fā)展，次年向辰泰公司按揭購買了美林公寓一套房屋，簽署了認(rèn)購書并支付了認(rèn)購定金。因為美林公寓是外銷房，只對外籍人士銷售，簽訂合同時，開發(fā)商提出為快速辦理按揭貸款，需要增加名義購房人。在獲得徐先生和陳先生的同意后，胡女士增加了徐先生、陳先生二人做名義物權(quán)人，并代簽了有關(guān)手續(xù)文件。

　　胡女士的委托代理人認(rèn)為，胡女士以三人名義代簽合同，交納了房款，并親力親為辦理了買房的后續(xù)手續(xù)，而徐先生、陳先生二人沒有出資，法院應(yīng)判決將二人形式上所有的份額確認(rèn)在自己名下。

　　徐先生、陳先生二人的委托代理人指出，外銷房制度在2002年取消。美林公寓的房產(chǎn)開發(fā)商對外銷售是174套，由外籍人士購買的僅僅是7套，其余的都是由內(nèi)地人士購買。如果按照胡女士的邏輯，外銷房僅僅銷售給外籍人士，那么其余的174套房屋不能解釋。

　　徐先生、陳先生二人的委托代理人認(rèn)為，胡女士本人具有外籍身份，可以以自己和丈夫的名義購買房屋。假定胡女士不具備外籍人士的身份，買房合同上為什么會有胡女士的名字呢。另外，從其他跟本案房屋有關(guān)的案件里可以看到，當(dāng)時銀行有明確表示對外籍人士不發(fā)放貸款。由此，胡女士的說法是虛構(gòu)和不真實的。

　　按份共有的聲明是否有效？

　　胡女士的委托代理人認(rèn)為，訴爭的房產(chǎn)中，個人申請購買商品房登記表簽字欄、授權(quán)委托書、住房貸款申請書等，都系胡女士或他人代簽，徐先生、陳先生沒有簽字，三人按份共有房產(chǎn)的聲明應(yīng)無效。

　　現(xiàn)場，胡女士的委托代理人向法庭提交了買房及辦理貸款的相關(guān)票據(jù)，證明徐先生、陳先生二人沒有出資。

　　對此，徐先生、陳先生的委托代理人認(rèn)為，涉案房屋由本案三人按份共有的事實已由生效的(2011)海民初字第7722條民事判決書中判決查明，并明確了三人為房屋的按份共有人，按份份額與產(chǎn)權(quán)登記一致，聲明書真實有效。

　　徐先生、陳先生的委托代理人指出，訴爭的房屋由本案當(dāng)事人三人按份共有的事實，是真實意思表示，涉案房屋已經(jīng)取得了所有權(quán)證和共有權(quán)證，該證書是三人合法按份共有涉案房屋物權(quán)的法定證明文件，真實合法有效。

　　徐先生、陳先生的委托代理人提出，徐先生、陳先生都曾對房屋有過出資，錢是通過公司分紅的方式給胡女士的。

　　購房款如何支付？

　　法庭調(diào)查結(jié)束，法庭就支付貸款用途、款項來源、房屋用途等進(jìn)行了詢問，雙方對相關(guān)的事實進(jìn)行了確認(rèn)。法庭請雙方當(dāng)事人陳述是否存在借名買房的法律意見。

　　胡女士的代理人表示，被上訴人在所有的證據(jù)中沒有任何可以證實向胡女士委托代辦買房或者是通過其他的安排來支付并償還房款的證據(jù)，這是厘清本案究竟是被上訴人委托胡女士代辦買房下形成的共有糾紛，還是胡女士個人借用被上訴人名字登記的共有糾紛的關(guān)鍵。

　　徐先生、陳先生的委托代理人表示，房子系貸款購買，用租金還貸，所以不需要提交什么證據(jù)。

　　法庭辯論終結(jié)，鑒于胡女士不同意調(diào)解，法庭宣布休庭。

　　產(chǎn)權(quán)認(rèn)房本登記 購房署名需慎重

　　“借名買房”在實際生活中并不少見。比如，外地人借本地人名義買經(jīng)濟(jì)適用房，非拆遷房借拆遷戶名義買安置房，為規(guī)避限貸政策借用符合條件人的名義購買商品房等。這些在很多人看來是鉆了政策空子、占了便宜的方法，卻暗藏著風(fēng)險。

　　我國物權(quán)法第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。房屋在我國法律中屬于不動產(chǎn)，如果買方以他人名義購房，從法律意義上說，他人就是該房屋的所有人。一旦他們提出房屋就是自己出資購買的，買方又沒有足夠的證據(jù)證明的情況下，想要取得房屋產(chǎn)權(quán)，相當(dāng)困難。

　　法律專業(yè)人士建議，若確需要以“借名”的方式購買住房，實際出資人應(yīng)在對名義購買人的誠信、資金狀況等進(jìn)行綜合考量后，與對方簽訂好書面協(xié)議，并用自己的賬戶支付房款，保留好相關(guān)付款憑證。同時，若有可能，讓借名之人提供相應(yīng)的擔(dān)保，做好風(fēng)險防范。

　　法律專業(yè)人士提醒，拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等有政策限制交易的房產(chǎn)，最好不要購買，一旦發(fā)生糾紛，將會房財兩空。