在房地產(chǎn)“限購(gòu)”政策逐步調(diào)整甚至取消的同時(shí)，“限貸”政策的變化成為關(guān)注的焦點(diǎn)。然而，自央行5月12日“窗口指導(dǎo)”維穩(wěn)樓市后，商業(yè)銀行在房貸上的謹(jǐn)慎程度并沒有松懈，總體額度仍然偏緊，利率鮮有優(yōu)惠。筆者認(rèn)為，商業(yè)銀行不愿放松房貸，是出于政策和業(yè)務(wù)方面的現(xiàn)實(shí)考慮。
從宏觀經(jīng)濟(jì)政策方面來看，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)曾經(jīng)多次表示，房地產(chǎn)調(diào)控要以全體人民住有所居為目標(biāo)，要針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。在此大政策環(huán)境下，放松房貸，使得房?jī)r(jià)重回上升甚至暴漲軌道，不符合廣大人民群眾的根本利益。央行的“窗口指導(dǎo)”曾經(jīng)引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的無限遐想，但重點(diǎn)提及的是合理配置信貸資源，尤其是優(yōu)先滿足首套房貸款需求，而非市場(chǎng)期盼的定向?qū)捤烧摺?/p>
銀監(jiān)會(huì)也曾多次在指導(dǎo)商業(yè)銀行保證剛需房貸的同時(shí)，提醒銀行房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。銀監(jiān)會(huì)主席尚福林在上半年全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會(huì)議暨經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)議上表示，部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)房企甚至業(yè)主違約，一些中小房企的資金鏈緊張，三四線城市相關(guān)信貸風(fēng)險(xiǎn)需要高度關(guān)注。5月底，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也曾經(jīng)表態(tài)，對(duì)于銀行房地產(chǎn)貸款監(jiān)管沒有絲毫松動(dòng)，包括土地、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款，沒有討價(jià)還價(jià)的余地。這說明，銀行如果過分放松房貸也得不到監(jiān)管機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。
銀行不肯放松房貸，最大的原因可能是來自于從自身現(xiàn)實(shí)利益的考慮。無論外界環(huán)境如何，銀行必須根據(jù)自身業(yè)務(wù)情況和商業(yè)利益來決定是否放貸。從安全性的角度來說，目前房地產(chǎn)行業(yè)處于低迷期，房?jī)r(jià)逐步下行使得樓市風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)凸顯出來，在這個(gè)時(shí)候繼續(xù)發(fā)放更多房貸，對(duì)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制提出更多挑戰(zhàn)。從流動(dòng)性的角度來說，個(gè)人購(gòu)房貸款占房地產(chǎn)貸款的80%以上，個(gè)人購(gòu)房貸款一般期限在10年至30年，流動(dòng)性非常之差。同時(shí)，目前銀行通過存款幾乎吸收不來資金，大多是通過理財(cái)產(chǎn)品和同業(yè)拆借吸收資金，而這兩類負(fù)債期限大多在1年以內(nèi)，這就造成房貸出現(xiàn)嚴(yán)重的資金來源與運(yùn)用的期限錯(cuò)配現(xiàn)象。在銀行流動(dòng)性管理挑戰(zhàn)增大的條件下，這是一個(gè)越來越高的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。從盈利性的角度來說，銀行發(fā)放住房貸款的盈利性在逐步下降，甚至在僅僅能夠保本的水平。在利率市場(chǎng)化和互聯(lián)網(wǎng)金融的沖擊下，銀行資金來源成本較大幅度地在增加。即使首套房貸維持基準(zhǔn)利率，銀行盈利水平也僅為微利，銀行下調(diào)房貸利率動(dòng)力明顯不足。目前5年期以上房貸基準(zhǔn)利率為6.55%，而5年期的存款利率已“一浮到頂”至5.225%，二者十分接近。存貸差是銀行的主要盈利來源，房貸的存貸差相對(duì)較狹小，對(duì)銀行不具誘惑力。
央行影響信貸量主要是通過三大政策工具：利率、公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)和存款準(zhǔn)備金率，而監(jiān)管部門的主要職責(zé)是監(jiān)督銀行業(yè)務(wù)是否合規(guī)合法，而不是直接干預(yù)銀行貸款的是否放貸，期限多少，利率高低等等。是否放松房貸還要從銀行自身的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)實(shí)際出發(fā)。從銀行自身看，在房地產(chǎn)低迷或說是房貸下行之時(shí)，松綁房貸，無異于將信貸資金往風(fēng)險(xiǎn)巨大的火坑里扔，房地產(chǎn)運(yùn)行有其自身的規(guī)律，銀行松綁房貸不僅救不了樓市，而且會(huì)給自己帶來嚴(yán)重的影響，即使能夠阻止房?jī)r(jià)下行于一時(shí)，但可能進(jìn)一步推高房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，是毀人不利己之舉。