北京豐臺拍出樓面價7.5萬元平方米地王之后，地產(chǎn)圈稱豐臺已變“瘋臺”。但在某些央企看來，拍出這樣的樓面價還“在預(yù)料當(dāng)中”，因?yàn)檫@個市場有各種各樣的“接盤俠”。
10月22日，《證券日報》記者獲悉，據(jù)北京市住建委網(wǎng)站顯示，此前被融創(chuàng)中國以樓面價7.5萬元平方米拍下的農(nóng)展館地塊所建的北京壹號院項(xiàng)目成交了3套商業(yè)房源，均價高達(dá)19.5萬元平方米，這是北京樓市新房成交價的觸頂房價。
豪宅成交量爆棚
據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在北京“10萬元+”頂豪市場，截至10月22日，2015年簽約套數(shù)創(chuàng)造歷史新高，總計(jì)184套。即使剔除盤古大觀集中簽約的96套，也達(dá)到了88套的歷史最高紀(jì)錄，而之前北京最高的歷史年度成交量也只有28套，這意味著今年前10個月即完成其3倍的成交量。更重要的是，在2015年之前的北京樓市歷史簽約記錄中，合計(jì)簽約“10萬元+”的住宅只有113套。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，預(yù)計(jì)2015年全年北京“10萬元+”豪宅簽約量有望達(dá)到250套，足見其爆棚之勢。
值得注意的是，上述提及創(chuàng)造北京豪宅房價成交單價歷史最高紀(jì)錄的北京壹號院項(xiàng)目，除了已簽約3套外，還有3套已經(jīng)被預(yù)定?；蛟S，北京豪宅成交單價將馬上突破20萬元平方米。而從整體高端市場來看，即使項(xiàng)目扎堆入市，供應(yīng)量很大，但并不見因銷售壓力而降價現(xiàn)象，甚至2015年的頂豪市場有明顯上漲趨勢。
即使是目前配套尚未完全成熟的東壩板塊，由于第四使館區(qū)等規(guī)劃的落地，該區(qū)也儼然成為北京另一個新興高端市場，龍湖、保利首開、恒大等多家一線房企在此爭相拿地。有開發(fā)商認(rèn)為，在當(dāng)前五環(huán)住宅用地成交溢價不斷攀升的市場環(huán)境下，東壩樓市高端化進(jìn)程將快速提升，房價將進(jìn)入“10萬元+”時代。
事實(shí)上，據(jù)《證券日報》記者獲悉，在東壩地區(qū)，保利首開·天譽(yù)作為純墅社區(qū)，已經(jīng)率先喊出了“10萬元+”的定價，該項(xiàng)目規(guī)劃了28棟建筑，包括聯(lián)排和疊拼兩種產(chǎn)品形態(tài)，有116套房子。而同處該區(qū)域的龍湖·天璞項(xiàng)目預(yù)計(jì)將成為東壩最早入市的高端項(xiàng)目，是龍湖“輕奢”新產(chǎn)品線代表作，且為龍湖少有的精裝修高端產(chǎn)品，房源197套，首期主力戶型為130平方米和170平方米，目前尚未定價，但根據(jù)其拿地樓面價預(yù)測，單價將在8萬元-10萬元平方米之間，總價則將達(dá)到千萬元量級。
“10萬元+”豪宅供貨將破3000套
突破市場想象的是，盡管最近2天，北京成交了3宗土地，累計(jì)土地成交額達(dá)到了101.3億元，溢價率超過了50%，其中兩宗商業(yè)金融用地溢價率甚至突破了100%，但今年北京還將再產(chǎn)生地王。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，在未來一個月待售的土地中，預(yù)計(jì)將至少出現(xiàn)5宗-8宗地王，特別是位于豐臺區(qū)的三宗地塊與常營鄉(xiāng)的地塊，樓面價都可能突破之前區(qū)域紀(jì)錄。
據(jù)悉，未來還將有多達(dá)27宗經(jīng)營性土地出讓，預(yù)計(jì)累計(jì)土地成交額有望接近900億元，年內(nèi)累計(jì)土地成交額有望突破2000億元。
而在北京已成交的土地中，已經(jīng)出現(xiàn)了38宗地塊樓面價超過3萬元平方米，其中5宗樓面價超過6萬元平方米，5宗樓面價超過5萬元平方米，11宗樓面價超過4萬元平方米，16宗樓面價超過3萬元平方米。
張大偉表示，這意味著10個項(xiàng)目未來房價預(yù)期在15萬元平方米左右，售價挑戰(zhàn)10萬元平方米以上的地塊合計(jì)將有21宗，疊加部分老項(xiàng)目，未來北京“10萬元+”的項(xiàng)目將有50個，總計(jì)超過3000套。
對此，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅向記者表示，由于受到自住房及限價房部分的擠壓，近兩年來商品住宅部分的土地成本出現(xiàn)明顯快速上升。受此影響，未來大量五環(huán)內(nèi)甚至部分五、六環(huán)附近的項(xiàng)目預(yù)期售價均已上升至6萬平方米以上的豪宅水平。
郭毅稱，未來豪宅市場競爭將非常激烈，但由于中端住宅產(chǎn)品供應(yīng)的稀缺以及已有項(xiàng)目的快速去化，這類項(xiàng)目未來將長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。（王麗新）
（證券日報王麗新）