據(jù)業(yè)內人士介紹，商品房最大的成本主要有三項，一是土地成本一般占到房價的約3成以上，二是各種稅費一般占到2成，三是建安成本一般約占2成，其他的成本差異比較大。因此要核算清一個項目具體的成本有多少，絕對是一筆糊涂賬。以西安為例，目前1平方米的地價成本約在2000~3000元，稅費1600元左右，建安成本1600元左右，不算別的費用這些成本就已經(jīng)達到5000元以上。而眼下西安的商品房每平方米均價約7000元左右，其若測算下來，開發(fā)商利潤可能就是20%左右。因為作為資金密集型的行業(yè)，房企業(yè)在從緊的政策下，融資成本日漸上升。
有多位接受記者采訪的業(yè)內人士表示，在成本游戲之下，開發(fā)商會采用財務技術手段處理比如虛加成本從而保持利潤符合新政要求。但這樣做的結果無疑將是抬高房價。對于具體房價成本核算，張繼剛亦坦言操作有難度。
實際上，房地產(chǎn)利潤在本輪調控之前，其利潤基本維持在20%~40%。有數(shù)據(jù)顯示，2003年前后，我國房地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤率大致在20%左右，與大多數(shù)工業(yè)行業(yè)相近。但2007年之后年均達到30%左右，超出工業(yè)整體水平約10個百分點。
有業(yè)內人士分析指出，陜西樓市新政對于老百姓來說是意義不大。因為高房價最為實質性的內容是土地財政問題。由于地價抬高，成本自然會提高，所以靠控制開發(fā)商的利潤來壓制房價顯然是紙上談兵。而要從最根本的土地去壓制價格才是最有效的方法。
實際上，與全國大多數(shù)城市一樣，陜西近年來的土地收入連年攀升，即使在樓市本輪調控以來的2011年其仍保持增長。據(jù)財政部公布的數(shù)據(jù)顯示，陜西省是6個地區(qū)中土地出讓收入同比增長的地區(qū)之一，2011年陜西省土地出讓收入為242.98億元。國務院發(fā)展研究中心近期發(fā)布的研究報告《土地制度改革與轉變發(fā)展方式》披露，2001年全國土地出讓金為1295.89億元，2010年全國土地出讓金就已經(jīng)攀升到27100億元，十年間全國土地出讓金增長了近20倍。
上述業(yè)內人士指出，土地出讓金超速的增長，與房價后來急速上漲不無關系。因此無論是限購還是限利政策，未觸及調控房價的實質，因此效果也不會太大。（中國經(jīng)營報）