繼2011年3月實(shí)施“限購(gòu)令”之后，西安乃至陜西其他地市逐漸抬頭的“高房?jī)r(jià)”，再次逼行業(yè)管理部門在全國(guó)首推限利10%的“限利令”，將調(diào)控樓市的“重拳”直接掄向蓋樓賣樓獲利的開發(fā)商。盡管樓市“限利令”剛剛露臉幾天時(shí)間，但“限利令”能否擠干房?jī)r(jià)“水分”的質(zhì)疑聲，早已響遍西安的大街小巷，乃至全國(guó)各地。
新政
樓市調(diào)控“重拳”掄向高房?jī)r(jià)制造者
記者采訪了解到，備受市民關(guān)注的西安高房?jī)r(jià)，在經(jīng)歷了全年9月到今年5月的九次降價(jià)之后，進(jìn)入6月份，西安房?jī)r(jià)突然止住“跌聲”首次開始“喊漲”，而且一漲就是連續(xù)4個(gè)月。中國(guó)某研究院發(fā)布的“2012年9月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)”顯示，9月份，西安住宅均價(jià)已經(jīng)悄悄漲至7088元/平米，讓打算購(gòu)房的百姓心里發(fā)慌。
就在百姓為漸漸漲高的房?jī)r(jià)叫苦連天時(shí)，10月20日，我省在全國(guó)首推的限利10%的“限利令”，盡管剛剛露臉尚未落到實(shí)處，但為“高房?jī)r(jià)”所累的購(gòu)房者，還是從政府決策中看到了樓市嚴(yán)厲調(diào)控的決心，長(zhǎng)時(shí)間懸在心里的一塊大石頭總算落地了。
據(jù)了解，我省剛剛推出的“限利令”，調(diào)控“重拳”直指蓋樓賣樓獲利的開發(fā)商。“限利令”明確要求，各城市要?jiǎng)澏▍^(qū)域并在媒體上公布各區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間，并按照土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目，根據(jù)2009《陜西省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)則》及當(dāng)年涉及建筑的各項(xiàng)價(jià)格指數(shù)測(cè)算出較為準(zhǔn)確的開發(fā)成本，確定合理利潤(rùn)率并控制在10%左右。同時(shí)要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，要一次性公開全部房源，實(shí)行“一房一價(jià)，明碼標(biāo)價(jià)”對(duì)外銷售。
質(zhì)疑
陜西“限利令”能否擠干房?jī)r(jià)“水分”？
因?yàn)槌雠_(tái)“限利令”的初衷是讓老百姓對(duì)商品房成本心中有數(shù)，更重要的是為了防止房?jī)r(jià)反彈，許多接受記者采訪的購(gòu)房者表示，希望陜西新政能夠很好地抑制高漲的房?jī)r(jià)，讓現(xiàn)行房?jī)r(jià)運(yùn)行在百姓可承受范圍內(nèi)。然而，由于新政直接沖撞到開發(fā)商的切身利益，許多不同的聲音不斷沖擊新政。西安一位開發(fā)商直言：對(duì)本來就處于艱難期的房企而言，限利政策無疑雪上加霜，尤其是對(duì)中小房企的打擊比較大。也有開發(fā)商表示，新政一刀切限制利潤(rùn)的做法并不科學(xué)，讓中高端盤無所適從。
盡管樓市“限利令”剛剛露臉幾天時(shí)間，但“限利令”能否擠干房?jī)r(jià)“水分”的質(zhì)疑聲，已經(jīng)不斷從各種場(chǎng)合傳了出來。一家在陜西排名靠前的國(guó)有房企副總直言：如果政策一旦執(zhí)行，開發(fā)商的應(yīng)對(duì)辦法只能是互相作假，“限利令”期望擠干高價(jià)房“水分”的初衷，也將會(huì)因此受阻。
業(yè)內(nèi)
過分限制售價(jià)區(qū)間可能影響建筑質(zhì)量
接受記者采訪的多位西安房企表示，每個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品配套、功能定位、設(shè)計(jì)方案、地域環(huán)境都是不同的，成本決算自然不同。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是分級(jí)的，如一線產(chǎn)品的開發(fā)成本基本在3000元∕平方米以上，二線產(chǎn)品的開發(fā)成本約在2300~2500元∕平方米，政府要進(jìn)行實(shí)際成本的核算，必然派工作組進(jìn)駐某個(gè)項(xiàng)目。這樣人力成本太高，且實(shí)施難度太大。況且，開發(fā)建設(shè)期間人力成本、物料成本都處于變動(dòng)狀態(tài)，很難測(cè)算準(zhǔn)確成本。
行內(nèi)人士透露，因?yàn)殚_發(fā)成本很難準(zhǔn)確測(cè)算，為了固守自己既得利益，以蓋樓賣樓獲利的開發(fā)商自然能在成本上報(bào)多項(xiàng)構(gòu)成中做手腳，而且有多種辦法可以增加名義上的成本，比如增加人頭，增加采購(gòu)，增加廣告支出，增加營(yíng)銷投入等，單一個(gè)售樓部，成本可以是200萬元，也可以600萬元。如此一來，非但沒有擠干高房?jī)r(jià)“水分”，相反會(huì)在很大程度上增加房?jī)r(jià)“水分”。