近年來連續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控后，自住買家成為樓市購買主力。2月28日，記者在上海浦東“萬科海上傳奇”售樓處內(nèi)看到，盡管目前尚無房源可售，后期開盤時(shí)間預(yù)計(jì)在3月中下旬，但仍有七八組剛性需求和改善性需求客戶前來看房。

　　售樓處工作人員告訴記者，新開房源戶型為85平方米的兩房、105平方米的小三房，145平方米的四房，均價(jià)約為30000元至35000元每平方米，由于樓盤總價(jià)較高，八成左右的買房者是改善性需求，大多是在浦東生活或工作的市民。

　　此外，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的預(yù)判，2012年全國新增商品房住宅需求為10億平方米，預(yù)計(jì)2011年至2020年十年間全國全部新增商品住宅需求約120億平方米。在結(jié)構(gòu)上，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，前五年首次置業(yè)的剛需客戶仍是主力，后五年改善型需求占比將超過剛需客戶。

　　根據(jù)聯(lián)合國人口署預(yù)測數(shù)據(jù)，2010年至2020年我國新增城鎮(zhèn)人口前20名的城市中，北上廣深均位列其中，同時(shí)另有10個(gè)城市位于其周邊可輻射范圍內(nèi)，上述14個(gè)城市共計(jì)將新增約3990萬人，按人均35平方米計(jì)算，新增住房需求共計(jì)14.0億平方米，約占十年間全國新建住房總需求的9%，占全國新增人口帶來的首置需求的23%。

　　“扎堆熱”制造局部樓市非理性繁榮

　　“北京2012年全年商品房成交面積比2011年上漲60%。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，由于北京、上海等特大型城市擁有眾多優(yōu)質(zhì)資源，因此，高級人才、高管、懷揣夢想的年輕人便不斷涌入。

　　陳國強(qiáng)說，除非北京將其資源慢慢分散出去，或者很多人認(rèn)為北京生存成本過高，生活壓力過大，才會(huì)出現(xiàn)許多人離開北京的情況。但是，需要對自己的工作、職業(yè)重新做選擇，重新再去適應(yīng)，很多人難以做到這點(diǎn)。因此，類似于北京等特大城市的吸引力仍然會(huì)有增無減。“而房價(jià)高企也正是因?yàn)樗哂腥绱舜蟮奈Α５@樣的城市在中國并不多，這也是造成我國房地產(chǎn)市場分布不均的根本原因。”

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，正是由于“人扎堆”和購房資金聚集的不均衡，制造了部分城市樓市的非理性繁榮。

　　“事實(shí)上，在全國范圍內(nèi)，雖然有600多個(gè)城市，但房地產(chǎn)市場活躍度較高的城市大約僅有70個(gè)。”萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者專訪時(shí)表示，我國一些城市人口多年不增長或者負(fù)增長，成交量、價(jià)低，而且?guī)缀醪粫?huì)換手，價(jià)格長時(shí)間段內(nèi)也不會(huì)有較大波動(dòng)，因此這些城市并不能看作真正的完整的房地產(chǎn)市場。

　　毛大慶表示，這70個(gè)城市的特征在于人均G D P大都超過了4000美元，比較有活力，城市自有人口、導(dǎo)入人口較多，移民、消費(fèi)均較為活躍。

　　“從市場表現(xiàn)來看，70個(gè)城市大體能分為三類。”毛大慶說。一類是像北上廣深和一些非常明顯的全國性、地區(qū)性的核心地區(qū)，例如：青島、杭州、成都等地，雖然均屬二線城市，但其地域性、資源性優(yōu)勢使其房地產(chǎn)市場展現(xiàn)著一線城市的狀態(tài)。雖然屬于重點(diǎn)調(diào)控地區(qū)，但由于需求較大，住房消費(fèi)持續(xù)、明顯較為強(qiáng)勁。

　　第二種情況的城市多處黃河以北。在過去兩年中，這些城市并不是調(diào)控重點(diǎn)城市，因此，在供地與住房供應(yīng)量均大幅上升的背景下，需求卻跟不上，因此整體市場顯得較為遲緩。

　　第三種情況多屬南方城市，如東莞、佛山等地，呈現(xiàn)供需穩(wěn)定狀態(tài)。一方面由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不同，居民收入較高，民營經(jīng)濟(jì)較北方活躍發(fā)達(dá)很多，典型的藏富于民，這些城市與北方同規(guī)模城市比，房地產(chǎn)市場活躍度高很多、自我修復(fù)能力強(qiáng)。

　　“通過近兩次普查數(shù)據(jù)可以看出，人口的移動(dòng)趨勢這十年主要是人口急劇向沿海發(fā)達(dá)城市、資源集中型城市集聚。”廈門大學(xué)宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長李文溥指出，福建、廣東等地由于多為勞動(dòng)密集型企業(yè)，是我國流動(dòng)人口較多的省份。以福建為例，過去十年，福州與廈門兩大城市是人口增長最快的地區(qū)，這兩地的人口的絕對數(shù)量和相對比重都出現(xiàn)了迅速上漲，這說明人口向百萬人尤其是向數(shù)百萬人的地方集聚。而福州的五區(qū)八縣之中，五區(qū)上漲88萬，八縣反而下降8萬，這說明了在大城市之中也是向城市中心區(qū)集聚。“這也能說明供需不平衡的原因所在，因?yàn)槿藗兊牧飨蚴且粯拥模胤骄湍敲创蟆?rdquo;