消費(fèi)者購(gòu)買無(wú)《商品房預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》等預(yù)售證的商品房潛藏著不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手續(xù)不全就開始預(yù)售房屋，如果開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金斷裂、隨意挪用購(gòu)房款等問題，將給購(gòu)房者帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能造成極大的社會(huì)危害。同時(shí)，開發(fā)企業(yè)的違法經(jīng)營(yíng)還會(huì)給購(gòu)房者將來(lái)辦理產(chǎn)權(quán)證帶來(lái)不便，而且房屋的配套設(shè)施方面也可能面臨諸多問題。
個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商藐視法律法規(guī)，經(jīng)常利用法定節(jié)假日或黃金周期間，在取得《商品房預(yù)售許可證》之前，表面上搞房地產(chǎn)形象廣告，暗中卻進(jìn)行商品房認(rèn)購(gòu)或變相預(yù)售等違規(guī)行為，有的開發(fā)樓盤連報(bào)建等有關(guān)手續(xù)都尚未辦理齊備，就已經(jīng)違規(guī)銷售一空。而個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了規(guī)避商品房預(yù)售監(jiān)管有關(guān)規(guī)定，在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，便以各種形式向購(gòu)房者收取定金或房款，或是取得《商品房預(yù)售許可證》后進(jìn)行違規(guī)銷售和規(guī)避資金監(jiān)管，也是當(dāng)前樓市存在的現(xiàn)實(shí)問題。還有的房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房預(yù)售款監(jiān)管期間，為了規(guī)避對(duì)預(yù)售款的監(jiān)管，故意將已售房產(chǎn)不在網(wǎng)上登記，改為簽訂商品房買賣意向合同，避開市房產(chǎn)管理局的網(wǎng)上監(jiān)督管理和拖延交易登記時(shí)間，利用轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售、申請(qǐng)撤銷商品房預(yù)售款監(jiān)管之后，成功逃避在監(jiān)管期間預(yù)售款專款專用的監(jiān)督管理，其后果既擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，損害了購(gòu)房人的合法權(quán)益，也可能影響工程順利完工。
北京君太律師事務(wù)所殷律師表示：“如果開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證，那么他投入了多少資金，購(gòu)房者并不清楚，因此不能保證樓房能建起來(lái)，有可能因?yàn)殚_發(fā)商的資金問題中途停工，變成‘爛尾樓’，或者開發(fā)商把錢挪作他用、轉(zhuǎn)移、攜款而逃、甚至直接宣布破產(chǎn)無(wú)法交付使用，使購(gòu)房者防不勝防。還可能出現(xiàn)逾期交房，合同欺詐，承諾不兌現(xiàn)，綠化面積、住房面積與實(shí)際不符等嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者權(quán)益的現(xiàn)象。由于手續(xù)不全，還有可能不能及時(shí)拿到房產(chǎn)證。所以監(jiān)管部門的職責(zé)就顯得非常重要。”
針對(duì)以上問題，專家提出幾點(diǎn)建議：
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》進(jìn)行銷售的應(yīng)對(duì)措施。開發(fā)商在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，甚至是僅有施工圖紙，或是僅僅挖坑打地基，就開始銷售并收取誠(chéng)意金或定金，這是一種常見的違法銷售行為。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定，房產(chǎn)執(zhí)法管理部門發(fā)現(xiàn)后，要立即責(zé)令開發(fā)商停止銷售，進(jìn)行整改——退還誠(chéng)意金、定金、購(gòu)房款。建議加大經(jīng)濟(jì)處罰力度，讓違規(guī)者望而生畏。同時(shí)，執(zhí)法部門知會(huì)建委、房產(chǎn)、規(guī)劃等相關(guān)職能部門，停辦該樓盤相關(guān)手續(xù)。對(duì)在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，要依法處理，并將企業(yè)的不良記錄記入企業(yè)信用檔案，通過(guò)新聞媒體曝光。鼓勵(lì)廣大市民若發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商有不良行為，可撥打舉報(bào)電話，一經(jīng)查實(shí)，給予舉報(bào)人舉報(bào)違規(guī)銷售金額一定比例的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)未取得《商品房預(yù)售許可證》的項(xiàng)目，建議要求開發(fā)商分別在其建設(shè)項(xiàng)目處理和項(xiàng)目展示中心醒目位置張貼“特別提示”，在“特別提示”中注明：該項(xiàng)目尚未取得商品房預(yù)售許可證，不具備預(yù)售條件，不能進(jìn)行排號(hào)、入會(huì)、預(yù)售等活動(dòng)，不能收取定金、誠(chéng)意金、保證金、會(huì)費(fèi)、預(yù)付款等各種形式的費(fèi)用。“提示”中留下舉報(bào)電話，告誡廣大市民暫時(shí)不能購(gòu)買。對(duì)違規(guī)銷售的，依法關(guān)閉售樓部，并登記保存該樓盤的相關(guān)證據(jù)。由于商品房廣告在違規(guī)預(yù)售環(huán)節(jié)上，有著微妙的作用，有必要對(duì)商品房廣告進(jìn)行整治，對(duì)未取得《商品房預(yù)售許可證》的項(xiàng)目，由上級(jí)主管部門審查把關(guān)，要求開發(fā)商在廣告顯眼位置注明該項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)售許可證》，引起廣大市民的注意。
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售的應(yīng)對(duì)措施。捂盤惜售在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士之間并不是秘密，捂盤惜售其實(shí)就是讓購(gòu)房者形成房源緊張、供不應(yīng)求的恐慌心理，由于供求關(guān)系對(duì)市場(chǎng)的影響始終存在，捂盤惜售可以帶來(lái)高額利潤(rùn)，加上其違規(guī)成本又不高，因此，被很多開發(fā)商廣泛運(yùn)用。應(yīng)對(duì)措施是對(duì)取得預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性在網(wǎng)上公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。執(zhí)法部門可以對(duì)那些已經(jīng)取得預(yù)售許可證但仍有大批房源閑置的樓盤進(jìn)行調(diào)查，一旦查實(shí)“捂盤惜售”，就應(yīng)該根據(jù)有關(guān)規(guī)定堅(jiān)決處置。對(duì)在售樓盤提價(jià)的問題，開發(fā)商必須事先報(bào)經(jīng)市房產(chǎn)局核發(fā)商品房預(yù)售(現(xiàn)房)許可證的部門批準(zhǔn)。