幾經(jīng)調(diào)整后的悠唐廣場(chǎng)盡管人氣已經(jīng)有所起色，但仍有未租出去的商鋪。在其附近的豐聯(lián)廣場(chǎng)，除了空鋪增多，商場(chǎng)內(nèi)的人氣也極為冷淡。

　　豐聯(lián)廣場(chǎng)并非特例。隨著新型購(gòu)物中心的興起，傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)正飽嘗經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)急劇下滑的沖擊，其中不乏黃金地段的百貨商場(chǎng)。

　　中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)范艷茹在接受記者采訪時(shí)稱，百貨業(yè)態(tài)今年整體營(yíng)業(yè)額下降幅度達(dá)30%-45%。少數(shù)商場(chǎng)僅實(shí)現(xiàn)個(gè)位數(shù)的增長(zhǎng)。范艷茹認(rèn)為，在國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，以及商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量過(guò)大、電商的沖擊之下，百貨商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額下降是大趨勢(shì)。

　　RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬認(rèn)為，百貨公司的贏利能力決定了其相對(duì)不高的租金承受力，雖然近幾年亦有顯著漲幅，但與業(yè)主對(duì)租金增長(zhǎng)的預(yù)期相比仍存在一定差距。中國(guó)民眾的消費(fèi)個(gè)性化需求越來(lái)越強(qiáng)，對(duì)同質(zhì)化商業(yè)場(chǎng)所的接受度越來(lái)越低，百貨的壓力將日漸加重。

　　不過(guò)，范艷茹認(rèn)為，百貨業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況不好，并不意味著新型購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)狀況好。她在總量過(guò)剩的背景下，購(gòu)物中心整體盈利狀況也并不樂(lè)觀。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)與旅游地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云在新浪樂(lè)居與本報(bào)地產(chǎn)版舉辦的“商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線差異比較研究沙龍”上表示，一方面，購(gòu)物中心不斷入市，總量過(guò)剩，一些新誕生的購(gòu)物中心招商成難題;而另一方面，核心商圈的商業(yè)物業(yè)卻供不應(yīng)求，租金高居不下。在供需矛盾的背后，凸顯出我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性失衡。

　　數(shù)據(jù)顯示，自2008年以來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15%以上的增速，特別是2011年住宅領(lǐng)域限購(gòu)、限貸政策實(shí)施后，商業(yè)地產(chǎn)增速達(dá)到30%。隨著開(kāi)發(fā)商紛紛殺入，短短幾年的光景，原本還處于“市場(chǎng)空白”的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，短兵相見(jiàn)殺聲四起。

　　排名前20名的開(kāi)發(fā)商近幾年都在大手筆地進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，動(dòng)輒舉資百億、千億。數(shù)據(jù)顯示，2013年北京、上海等七大城市，新推購(gòu)物中心將達(dá)2034萬(wàn)平方米，是2012年開(kāi)業(yè)量的2.9倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于零售商開(kāi)店速度和國(guó)內(nèi)零售額增長(zhǎng)速度。而后續(xù)大規(guī)模供應(yīng)仍在持續(xù)，上述七大城市未來(lái)5年購(gòu)物中心面積將至少翻一番達(dá)到8700萬(wàn)平方米。

　　傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商視商業(yè)地產(chǎn)為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的橋頭堡，而其他行業(yè)也想搶一杯羹。想要爭(zhēng)食的不僅僅有紅星美凱龍、娃哈哈，還有雨潤(rùn)控股、蘇寧、長(zhǎng)虹、東方希望、新希望、京東商城等，來(lái)自家居、食品、零售商業(yè)、建材、農(nóng)業(yè)甚至互聯(lián)網(wǎng)等多個(gè)行業(yè)的企業(yè)，近年均已或正在搶入商業(yè)地產(chǎn)。

　　北京頂秀置業(yè)董事長(zhǎng)劉新虎感嘆說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)資本泡沫膨脹速度、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)程度，令人觸目驚心。天津友誼路新業(yè)廣場(chǎng)總經(jīng)理趙亨句表示，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)還普遍存在集團(tuán)要求規(guī)模化、可復(fù)制化，而項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)必須要做創(chuàng)新，這兩者之間就產(chǎn)生了矛盾，甚至可能會(huì)導(dǎo)致品牌同質(zhì)化。

　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平表示，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型的姿態(tài)各不同，有主動(dòng)轉(zhuǎn)型、被動(dòng)轉(zhuǎn)型、盲目轉(zhuǎn)型、心動(dòng)轉(zhuǎn)型等。主動(dòng)轉(zhuǎn)型是看到了城市化商業(yè)發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇;被動(dòng)轉(zhuǎn)型像萬(wàn)科，不做都不行;有人看萬(wàn)達(dá)王健林是首富，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是致富的手段，于是盲動(dòng)轉(zhuǎn)型;還有一種是心動(dòng)，不是戰(zhàn)略性進(jìn)入。

　　王永平認(rèn)為，中國(guó)開(kāi)發(fā)商發(fā)明的城市綜合體，掩蓋了商業(yè)地產(chǎn)存在的很多問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。但業(yè)內(nèi)人士仍然感受到商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)難度。“"一鋪養(yǎng)三代"的時(shí)代已經(jīng)不復(fù)返了。”漢博商業(yè)投資管理有限公司副總裁李亞明表示，如今的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，“過(guò)剩”與“飽和”已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。人們只看到萬(wàn)達(dá)的風(fēng)光無(wú)限，卻忽視了一些曾雄心勃勃的大鱷已遍體鱗傷。

　　在此背景下，一些近年新建的商業(yè)街，努力尋求差異化發(fā)展之路。如位于北京懷柔的頂秀美泉小鎮(zhèn)，建成了近5萬(wàn)平方米的歐洲風(fēng)情商業(yè)街，形成了集吃、住、娛、購(gòu)功能為一體的高端商務(wù)服務(wù)區(qū)，不僅吸引了大量散客來(lái)此休閑度假，也曾吸引多國(guó)使館及商會(huì)來(lái)此舉辦會(huì)議和交流活動(dòng)。劉新虎認(rèn)為，“特色商業(yè)街規(guī)劃不僅要遵循市場(chǎng)規(guī)律，避免人為造市和重復(fù)建設(shè)，還要在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、業(yè)種等方面優(yōu)化組合，才能突破目前商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重的困局，實(shí)現(xiàn)投資者、經(jīng)營(yíng)者和持有者共贏。”（中原地產(chǎn)）