今后，業(yè)主的維修資金可以自己話事，不過業(yè)委會要建立物業(yè)專項維修資金財務(wù)賬目和業(yè)務(wù)檔案，指定專人或委托第三方機構(gòu)進行管理。記者20日從廣州市國土房管局獲悉，《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法(征求意見稿)》(下稱《辦法》)日前公開征求市民意見。其中規(guī)定，業(yè)主大會決定自行管理物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)擬訂物業(yè)專項維修資金管理規(guī)約，提交業(yè)主大會表決通過后予以實施?！掇k法》還針對業(yè)主欠交拖交維修資金、發(fā)生緊急情況未能及時使用維修資金、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后維修資金分戶賬更名難等社會普遍關(guān)注的問題作出規(guī)定。
余額不足首期交存額30%要續(xù)存
為防止開發(fā)建設(shè)單位“收而不存”、業(yè)主“拖欠不交”的問題發(fā)生，廣州市于2012年建立了維修資金預(yù)交存制度，明確開發(fā)建設(shè)單位在申請房屋預(yù)售或產(chǎn)權(quán)初始登記前必須足額交存首期維修資金。該制度從源頭上解決了新建樓盤欠交、拖交維修資金的現(xiàn)象，扭轉(zhuǎn)了維修資金歸集相對被動的局面?；陬A(yù)交存制度的有效性，《辦法》也將該項制度囊括在內(nèi)，以確保應(yīng)交存的維修資金能夠歸集到位，實現(xiàn)維修資金全覆蓋。
《辦法》規(guī)定，以預(yù)售方式銷售的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請核發(fā)商品房預(yù)售許可證前，根據(jù)預(yù)售房屋所在樓宇(區(qū)域)核準(zhǔn)的報建面積，將首期物業(yè)專項維修資金足額預(yù)交存至專戶管理銀行。以現(xiàn)樓方式銷售的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記前，根據(jù)物業(yè)的實測面積，將首期物業(yè)專項維修資金足額預(yù)交存至專戶管理銀行。
經(jīng)營性車場車庫也要預(yù)交存首期物業(yè)專項維修資金，每個車位交存首期物業(yè)專項維修資金的面積應(yīng)當(dāng)包括該車位的產(chǎn)權(quán)面積和分?jǐn)偣灿妹娣e。據(jù)悉，這也是首次對經(jīng)營性車場車庫提出預(yù)存首期維修資金的要求。
另外，為防止維修資金出現(xiàn)短缺的情形，《辦法》規(guī)定，業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行的首期維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)進行續(xù)交。
外墻面滲漏可緊急使用維修資金
當(dāng)前維修資金的使用需經(jīng)雙2/3業(yè)主同意后向管理部門提交有關(guān)材料申請辦理。在此過程中，組織實施單位征求雙2/3業(yè)主同意需時較長，當(dāng)物業(yè)產(chǎn)生一些危急情況需要緊急使用維修資金時，難以保障資金及時到位，有可能危及業(yè)主人身財產(chǎn)安全。這也成為部分市民質(zhì)疑維修資金使用困難的一個主要原因。
為確保緊急情況下維修資金使用及時到位，更好地維護業(yè)主的合法權(quán)利，《辦法》對維修資金緊急使用程序進行了細(xì)化，并建立了預(yù)支付制度。
《辦法》規(guī)定，當(dāng)物業(yè)出現(xiàn)五種危及人身和財產(chǎn)安全，或者嚴(yán)重影響正常使用的情形的，比如外墻面滲漏，組織實施單位可申請緊急使用物業(yè)專項維修資金。
業(yè)委會可自行管理維修資金
《辦法》規(guī)定，業(yè)主大會決定自行管理物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)擬訂物業(yè)專項維修資金管理規(guī)約，提交業(yè)主大會表決通過后予以實施。
物業(yè)專項維修資金管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括：物業(yè)專項維修資金自行管理的形式；物業(yè)專項維修資金專戶管理銀行；物業(yè)專項維修資金交存、使用、管理和監(jiān)督等制度；其他與物業(yè)專項維修資金有關(guān)的決議事項。
經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會可委托一家專戶管理銀行存儲本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)專項維修資金，并以業(yè)主委員會為賬戶名在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域、幢、房屋戶門號分級設(shè)賬。
使用方案需“雙2/3”業(yè)主同意
物業(yè)專項維修資金怎么用？《辦法》提出，已成立業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)組織實施，業(yè)主委員會可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)具體工作；未成立業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，相關(guān)業(yè)主可以自行實施或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)實施，也可以向物業(yè)管理區(qū)域所在地的居民委員會提出申請，由居民委員會在所屬街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下負(fù)責(zé)組織實施。
物業(yè)管理區(qū)域需要使用物業(yè)專項維修資金的，由組織實施單位對維修和更新、改造的項目(以下統(tǒng)稱“維修項目”)提出使用方案。使用方案要包括項目內(nèi)容、費用預(yù)算、列支范圍、實施辦法等內(nèi)容。維修項目經(jīng)鑒定或檢測的，組織實施單位應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)證明資料。
使用方案要在所涉物業(yè)范圍內(nèi)的顯著位置向物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示7日以上，并征得列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主可以采用集體討論、書面征求意見和電子投票等形式進行表決。采取書面征求意見形式進行投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者業(yè)主書面委托的代理人簽名。采用電子投票形式的，應(yīng)當(dāng)通過業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)表決。
使用方案表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。采用書面征求意見形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示30日以上，采用集體討論形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示7日以上。
組織實施單位可根據(jù)維修項目的實際情況采取多家(至少3家)報價或招標(biāo)方式選擇施工單位，并與選定的施工單位簽訂施工合同。項目施工合同應(yīng)當(dāng)約定預(yù)留不少于工程預(yù)算總額5%的質(zhì)量保證金。
業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主有權(quán)對選擇施工單位過程進行全程監(jiān)督。
維修資金隨房屋所有權(quán)自動過戶
根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，受讓人應(yīng)持維修資金過戶協(xié)議、房屋權(quán)屬證明和身份證明等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。但在實際中，部分業(yè)主與受讓人未簽訂維修資金過戶協(xié)議或未在房屋買賣合同中約定維修資金過戶，從而導(dǎo)致資金賬戶無法更名，不利于維修資金的管理和使用。為解決這一問題，《辦法》規(guī)定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明維修資金交存和結(jié)余情況并移交維修資金卡(存折)，該房屋分戶賬的賬戶信息隨房屋所有權(quán)同時變更。
目前，廣州市國土房管局已在番禺區(qū)試點以物業(yè)地址建立維修資金分戶賬，探索解決維修資金過戶更名的辦法。該局也在積極推進維修資金信息管理平臺建設(shè)，待管理平臺建成后，即可實現(xiàn)維修資金隨房屋所有權(quán)自動過戶。
廣州市國土房管局表示，此次向社會各界公開征求意見后，該局將充分吸取社會各方意見，進一步修改完善《辦法》，切實解決維修資金存在的問題，將便民利民落到實處，使維修資金管理更加規(guī)范化和精細(xì)化。
焦點
維修資金可買國債但須每年曬賬
盡管業(yè)委會可自行打理維修資金，但是并不是可以隨便動用的。《辦法》規(guī)定，物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)專項維修資金財務(wù)賬目和業(yè)務(wù)檔案，指定專人或委托第三方機構(gòu)進行管理。
在保證物業(yè)專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將物業(yè)專項維修資金用于購買國債或銀行存款。
物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，國債購買方案或定期存款方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意。
《辦法》還提出，禁止利用物業(yè)專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。
此前維修資金賬目不透明受到一些市民的詬病。對此，《辦法》規(guī)定，物業(yè)專項維修資金由市管理中心代管的，市管理中心應(yīng)當(dāng)在每年4月份向業(yè)主公布上一年度維修資金管理情況，包括：物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；發(fā)生列支的項目、費用和分?jǐn)偳闆r；業(yè)主分戶賬中物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；其他有關(guān)物業(yè)專項維修資金使用和管理的情況。
業(yè)主對公布的情況有異議的，可以申請復(fù)核。市管理中心應(yīng)當(dāng)在收到申請之日起15個工作日內(nèi)予以回復(fù)。
物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，維修資金使用情況的公布辦法由業(yè)主在物業(yè)專項維修資金管理規(guī)約中約定。
市管理中心將建立信息化管理平臺，接受業(yè)主對其分戶賬中物業(yè)專項維修資金的交存、使用、收益和賬面余額的查詢。
縱深
新政能否喚醒“沉睡”的維修資金？
專家：“改革的方向是對的”
■縱深
新政能否喚醒
“沉睡”的維修資金？
專家：“改革的方向是對的”
住宅專項維修金是房屋的“養(yǎng)老錢”。據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會物業(yè)維修資金研究專業(yè)委員會的不完全統(tǒng)計，自1998年實行住宅專項維修資金管理辦法至今，我國收繳的維修資金在5000億元左右。近年來，隨著許多建筑逐漸進入“中年維修期”和“老年危房期”，急需啟用維修資金。但這筆錢因申請手續(xù)繁瑣、過程艱難，被稱為“沉睡”的資金。
數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月，廣州市物業(yè)專項維修資金歸集額104.8億元，累計使用1億元左右，僅使用了約百分之一，其余的都存在銀行。
而廣州市審計局在對廣州市住宅專項維修資金2010年至2012年管理的專項審計調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于定期存款期限短利率低、計息方式不合理、增值方式單一等原因，商品住宅維修資金年平均收益率為1.88%，低于同期銀行存款利率。審計報告披露，至2012年末，廣州全市共有2967個樓盤的149.94萬戶業(yè)主交存商品住宅維修資金，資金結(jié)余888509.79萬元。審計結(jié)果表明，未發(fā)現(xiàn)占用、挪用資金情況，資金總體安全，主要的問題是保值增值差，資金處于貶值狀態(tài)。
即將出爐的《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法》能否解決維修資金面臨的各種矛盾和困擾？
“業(yè)委會自行管理維修資金這一改革的方向是對的。物業(yè)管理維修資金強調(diào)安全、有效，過去的制度太強調(diào)安全，忽視了有效性。之前對于緊急情況下維修資金使用情形的規(guī)定比較籠統(tǒng)，導(dǎo)致緊急情況下使用物業(yè)維修資金的程序復(fù)雜、資金無法及時到位，而且有時候不是緊急情況的謊稱是緊急情況，挪用、占用資金?！睆V州物業(yè)管理研究會副會長陳德豪認(rèn)為，“新規(guī)列舉出來的緊急情形還是比較全面的，雖然所有情況不可能都細(xì)微入至地列出來，對于無法列舉的緊急情況類型，需要通過法律、制度層面來規(guī)避漏洞，在新規(guī)中還可補充對未寫進規(guī)定的緊急情況的說明和處理辦法。此外，要規(guī)避謊報使用、挪用專項資金的情況，對虛假使用、挪用物業(yè)維修基金的情況予以具體化的懲罰”。
“業(yè)主能夠自行管理物業(yè)維修基金是一件好事?！敝猩酱髮W(xué)嶺南學(xué)院財政稅務(wù)系主任林江教授說，“國土房管局下放權(quán)力的做法是對的，即使有大部分居民房屋年久失修，但也從來沒有使用過這筆錢，如果業(yè)主真的能對物業(yè)維修專項資金的使用做主，那么將是居民自治、物業(yè)維修資金使用權(quán)益得到彰顯的體現(xiàn)。雖然新規(guī)不能涵蓋所有的緊急情況，但是經(jīng)常出現(xiàn)的都已經(jīng)列舉出來了。”林江認(rèn)為，如果業(yè)委會真的能夠自行管理物業(yè)維修專項資金，將會是其獲得發(fā)展的一個契機。
林江認(rèn)為：“資金的保值增值依然被捆住了手腳，業(yè)主大會管理的物業(yè)專項維修資金禁止從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)等投資行為，資金僅限于購買國債或定期存款，收益低下的情況無明顯改善?！?/p>
不過，陳德豪也提出了這樣的疑問：“資金交給業(yè)主委員會，無論是由個人管理還是第三方機構(gòu)管理，肯定都會有風(fēng)險的。首先，業(yè)主委員會的法律地位不明確，大部分業(yè)主委員會成立之后難以有效運作，基本都癱瘓掉了。其次，第三方機構(gòu)無承擔(dān)風(fēng)險責(zé)任的能力，出了問題誰來承擔(dān)？”
“居民自主管理物業(yè)維修基金是在更高層面實現(xiàn)公民自治的有效嘗試，但是不能一次性放開?！标惖潞澜ㄗh，可以在廣州的一些區(qū)縣進行小范圍試點，“把門檻定高一點”，主要面對于無污點記錄、可以獨立運作、具備專業(yè)素養(yǎng)、成熟規(guī)范的業(yè)主委員會，并且要征得三分之二以上的業(yè)主同意。
南方日報記者 鄭佳欣 實習(xí)生 何家偉